Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 13 novembre 2025, n° 25/02521

TJ Marseille 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution de l'obligation d'entretien par le bailleur
Le tribunal a constaté que le bailleur a tardé à réaliser les travaux nécessaires, causant un préjudice à la locataire, justifiant ainsi l'indemnisation.
Rejeté
Responsabilité du bailleur
Le tribunal a jugé que le bailleur a failli à ses obligations, entraînant sa condamnation aux dépens.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
Le tribunal a jugé que la locataire a droit à une indemnisation pour ses frais de justice, en raison de la responsabilité du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 13 nov. 2025, n° 25/02521
Numéro(s) :	25/02521
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	1 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elsa LEDERLINNicole GASIORFrançois DEFENDINIYves SOULAS
Parties :	Société 13 HABITAT, Société AXA FRANCE IARD

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Septembre 2025

GROSSE :

Le 13 Novembre 2025

à M^e Nicole GASIOR

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Novembre 2025

à M^e François DEFENDINI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02521 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6L5B

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [B]

née le 20 Novembre 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société 13 HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 782 855 696, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE:

Société AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 2], et en son établissement secondaire sis [Adresse 8]

représentée par M^e Yves SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 25 novembre 2014, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat a donné à bail à Mme [U] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 4], pour un loyer de 294,40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, Mme [U] [B] a fait assigner l’Epic 13 Habitat devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du code civil, de l’article 145 du code de procédure civile et de l’article R131-1 du code de procédure civile aux fins de :

CONSTATER que Madame [B] subit des infiltrations d’eaux incessantes

EN CONSEQUENCE,

ENTENDRE DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal avec la mission ci-dessus indiquée, SUSPENDRE l’obligation faite à Madame [B] de verser les loyers dans l’attente de la réalisation par le bailleur des travaux de nature à mettre un terme aux désordres ;

CONDAMNER la société 13 HABITAT à verser à Madame [B] la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice ;

CONDAMNER la société 13 HABITAT aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 10 juillet 2025, à laquelle la SA AXA France IARD est intervenue volontairement en sa qualité d’assureur de l’Epic 13 Habitat, et renvoyée pour permettre à l’Epic 13 Habitat de conclure en défense.

A l’audience du 4 septembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions, Mme [U] [B] fait valoir les désordres subis depuis la fin de l’année 2024, puis le 4 avril 2025, consécutifs à des dégâts des eaux. Elle explique que malgré de nombreuses tentatives de résolution amiable du litige, l’Epic 13 Habitat n’a entrepris des travaux que le 19 mai 2025, après la signification de l’assignation.

Elle expose que dès lors que des travaux ont été réalisés elle n’entend plus solliciter la suspension du paiement des loyers ni la désignation d’un expert judiciaire. Elle précise maintenir sa demande de provision au titre du préjudice de jouissance et fait valoir l’impossibilité d’utiliser normalement la salle d’eau et la chambre principale, une exposition à l’humidité et aux mauvaises odeurs et une aggravation de son état de santé et celui de sa fille dès lors que les désordres ont persisté pendant 8 mois.

Aux termes de ses conclusions en défense, l’Epic 13 Habitat, pris en la personne de son représentant légal, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

— conclut au débouté de l’ensemble des demandes de Mme [U] [B] ;

— sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’il a pleinement assumé ses obligations, à savoir constater les désordres et engager les travaux nécessaires pour y remédier et qu’aucune faute ne saurait être retenue à son encontre. Il soutient ainsi que l’obligation de réparation du préjudice invoqué par Mme [U] [B] est, dès son principe, sérieusement contestable.

Il expose en outre que Mme [U] [B] ne justifie pas le montant de la somme qu’elle demande à ce titre et qu’en tout état de cause, il ne relève pas de la compétence du juge des référés d’allouer des dommages et intérêts dès lors qu’une telle demande nécessite une appréciation du fond du litige qui excède ses pouvoirs.

La SA AXA France IARD, intervenante volontaire en sa qualité d’assureur de l’Epic 13 Habitat, sollicite qu’il soit pris acte de son intervention.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire en application de l’article 835 du code de procédure civile.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur l’intervention volontaire de la SA AXA France IARD

La SA AXA France IARD justifie que l’Epic 13 Habitat est titulaire d’un contrat responsabilité civile souscrit auprès d’elle, à effet au 1er janvier 2023 et reconduit automatiquement à l’échéance chaque année jusqu’au 31 décembre 2026.

Il convient en conséquence de déclarer son intervention volontaire recevable.

Sur le paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Aux termes de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au preneur de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il importe de rappeler que la liste énumérée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives n’est pas limitative.

En l’espèce, sont produits par les parties :

des photographies non datées ne permettant pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude ;un constat amiable de dégâts des eaux en date du 7 octobre 2024 signé par les parties ;un courrier recommandé du conseil de Mme [U] [B] à l’Epic 13 Habitat en date du 15 novembre 2024 le mettant en demeure de remédier aux désordres constatés dans le logement ;deux certificats médicaux du Docteur [V] [S] en date du 27 novembre 2024 et relatifs à la dégradation de l’état de santé de Mme [U] [B] et de celui de sa fille Mme [G] [B] ;un bon de travaux de plomberie au profit de la société AC PLOMBERIE, édité le 8 août 2025une facture de la SASU AC PLOMBERIE à l’Epic 13 Habitat d’un montant de 1.695,41 euros, en date du 19 mai 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [G] [B] a subi des troubles dans la jouissance de son logement.

S’il est constant que des travaux ont bien été réalisés, il n’est pas contesté que ceux-ci ont été entrepris plus de sept mois après le constat amiable de dégât des eaux, alors même que Mme [U] [B] justifie que cette situation a eu un impact sur sa santé et sur celle de sa fille.

Il y a donc lieu d’indemniser Mme [U] [B] à ce titre, à hauteur de 700 euros.

Sur les demandes accessoires

L’Epic 13 Habitat, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamné à payer à Mme [U] [B] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SA AXA France IARD ;

CONDAMNE l’Epic 13 Habitat à verser à titre provisionnel à Mme [U] [B] la somme de 700 euros en réparation des troubles dans la jouissance de son logement ;

CONDAMNE l’Epic 13 Habitat aux dépens ;

CONDAMNE l’Epic 13 Habitat à verser à Mme [U] [B] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente