AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00140 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHNB

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Société ADOMA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marine KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [V] [N]

demeurant [Adresse 5] [Localité 8] MALGRE NOUS – [Adresse 6]

[Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e KLEIN-DESSERRE + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 09 janvier 2023, la SA ADOMA a donné en location à Monsieur [V] [N] un logement sis [Adresse 5] [Localité 8] MALGRE NOUS, [Adresse 7], pour une redevance mensuelle de 381,3 €, outre 31,69 € pour les prestations obligatoires.

La non occupation du logement par Monsieur [V] [N] ayant été constatée par la SA ADOMA à compter du 1er janvier 2024, cette dernière a mis Monsieur [V] [N] en demeure de justifier de l’occupation effective du logement, en vain.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 28 février 2025, elle l’a donc ensuite fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisée à faire procéder à son expulsion ; et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 03 juillet 2025, la SA ADOMA – représentée par M^e KLEIN-DESSERRE – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève à 1 278,28 €.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [V] [N] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la non-comparution du locataire :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux :

Il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [V] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyers est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 7 du contrat de résidence conclu le 09 janvier 2023 contient une clause résolutoire dans le même sens, aux termes de laquelle "le résidant s’engage à :

(2) s’acquitter de l’exact paiement de la redevance et dans les délais prévus à l’article 5 ci-avant. A défaut, et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec A.R. adressée au résident débiteur de trois termes consécutifs impayés ou d’une somme équivalant à deux termes mensuels à acquitter, le présent contrat sera résilié de plein droit et le résident devra quitter immédiatement les lieux"

(4) occuper personnellement les lieux mis à disposition (…) Il devra le cas échéant, répondre sous huit jours à toute mise en demeure de se présenter au bureau de la résidence en vue d’établir sa présence effective dans l’établissement. A défaut, la résiliation du contrat interviendra un mois après notification par lettre recommandée avec accusé de réception."

La SA ADOMA justifie qu’elle a notifié à Monsieur [V] [N] une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 11 septembre 2024 et revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » le 17 septembre 2024. Cette mise en demeure étant restée vaine pendant plus de huit jours, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 octobre 2024, soit un mois après ladite mise en demeure.

L’expulsion de Monsieur [V] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

La SAEM Adoma produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [N] restait devoir la somme de 1 278,28 € à la date du 25 septembre 2024.

Monsieur [V] [N], qui n’a pas comparu, ne conteste pas le montant de sa dette, de sorte qu’il sera condamné au paiement de cette somme de 1 278,28 €.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance, des charges et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [V] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ADOMA, Monsieur [V] [N] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 09 janvier 2023 entre la SA ADOMA et Monsieur [V] [N] concernant le logement Foyer ADOMA [Localité 8] MALGRE NOUS, [Adresse 7] sont réunies à la date du 17 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à verser à la SA ADOMA la somme de 1 278,28 € (décompte arrêté au 25 septembre 2024) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la totalité de cette somme ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à la redevance, aux charges et aux prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à verser à la SA ADOMA une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que la décision est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 02 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lisa KIBANGUI, et par Madame Hélène PLANTON, greffière.

La greffière, La juge,