TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/02955 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZFNA

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [G], [B], [F] [R]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Cédric AGNUS de la SELEURL LEXEUROPE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0128

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497

Madame [N] [T] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

défaillante

Décision du 23 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/02955 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZFNA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 28 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 23 juin 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 27 octobre 2021, Mme [G] [B] [R] a consenti à M. [K] [W] et Mme [N] [T] (ci-après les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7], au prix de 2 000 000 euros, pour une durée expirant le 25 février 2022, prorogée au 18 mai 2022 par avenant signé les 4 et 5 mai 2022, et sous différentes conditions suspensives.

L’acte du 27 octobre 2021 prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 200 000 euros, dont une partie, d’un montant de 50 000 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [J] [Z], notaire de Mme [R], désigné en qualité de séquestre.

Le délai de réalisation de la promesse de vente a expiré sans que les bénéficiaires de la promesse aient levé l’option ni signé l’acte de vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mai 2022, Mme [R] a demandé aux bénéficiaires le versement de la somme de 150 000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier officiel du 21 février 2023, le conseil de Mme [R] a relancé en vain le conseil des bénéficiaires pour qu’ils acceptent le versement à sa cliente de la somme séquestrée de 50 000 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er mars 2023, Mme [R] a fait assigner M. [K] [W] et Mme [N] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de les voir condamner à autoriser le notaire séquestre à lui remettre la somme de 50 000 euros et les voir condamner à lui verser le solde de l’indemnité d’immobilisation, outre 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance en date du 18 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

condamné solidairement M. [K] [W] et Mme [N] [T] à verser à Mme [R] la somme provisionnelle de 50 000 euros en paiement de sa créance au titre de l’indemnité d’immobilisation,dit que M. [K] [W] et Mme [N] [T] seront autorisés à se libérer de cette obligation par la libération de la somme séquestrée entre les mains de Maître [J] [Z], lequel est autorisé à la libérer au profit de Mme [R], fait injonction aux avocats d’interroger leurs clients respectifs sur une mesure de médiation.

En l’absence d’accord de l’ensemble des parties, la mesure de médiation proposée n’a pas pu être ordonnée.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, Mme [R] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

Juger irrecevables les conclusions signifiées par RPVA le 15 mars 2024 par M. [K] [W], Condamner M. [K] [W] et Mme [N] [T] à lui payer la somme de 150 000 euros correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 27 mai 2022, Les condamner à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Les condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 21 juin 2024, M. [W] demande au tribunal :

A titre principal, de :

Constater la nullité de la promesse de vente du 27 octobre 2021, Ordonner la restitution de la somme de 50 000 euros libérée au profit de Mme [R] par ordonnance du juge de la mise en état du 18 janvier 2024,Débouter Mme [R] de toutes ses demandes, A titre subsidiaire,

Réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation à néant, En tout état de cause,

Condamner Mme [R] à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [N] [T], régulièrement assignée à domicile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 28 avril 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater », « juger que » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de Mme [R] d’irrecevabilité des conclusions de M. [W]

Mme [R] demande au tribunal, sur le fondement des articles 765 alinéa 2 et 766 du code de procédure civile de déclarer irrecevables les conclusions signifiées le 15 mars 2024 par M. [W], en ce qu’elles ne mentionnent pas le domicile du défendeur.

M. [W] ne répond pas spécifiquement à cette demande, étant observé toutefois qu’il conclut au rejet de toutes les demandes de Mme [R].

Sur ce,

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, Mme [R] demande que soit déclarées irrecevables les conclusions signifiées le 15 mars 2024, lesquelles ne sont pas les dernières conclusions déposées par M. [W], qui seules saisissent le tribunal.

Par conséquent, la demande de Mme [R] est sans objet et doit donc être rejetée.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Mme [R] demande, sur le fondement de l’article 1304-4 du code civil et des dispositions contractuelles de la promesse de vente, la condamnation des époux [W] à lui payer la somme de 150 000 euros, correspondant au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation. Elle fait valoir que :

les bénéficiaires ne se sont pas prévalus de la non-réalisation d’une des conditions suspensives prévues par la promesse, laquelle ne prévoyait pas, en particulier, la souscription d’un emprunt par les bénéficiaires,toutes les conditions suspensives de la promesse ont été réalisées,les bénéficiaires sont déchus de plein droit du bénéfice de la promesse de vente devenue caduque par l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte authentique de vente avant le 18 mai 2022,les bénéficiaires n’ont pas versé le solde de l’indemnité d’immobilisation qu’il s’étaient obligés à verser au plus tard dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, soit le 27 mai 2022, malgré la mise en demeure du même jour,la somme initialement séquestrée de 50 000 euros lui a été versée en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 janvier 2024.

M. [W] oppose en premier lieu que la promesse du 27 octobre 2021 est nulle dès lors que lui-même et Mme [T] n’ont pas versé la seconde somme de 150 000 euros dans le délai imparti et que ce défaut de versement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation est sanctionné par la nullité de l’acte. Il en déduit que la somme de 50 000 euros, qui a été versée à la promettante, doit leur être restituée et que par ailleurs, Mme [R] n’est pas fondée à demander le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Il ajoute, la promesse étant nulle, qu’elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice en application de l’article 1112 du code civil résultant d’une rupture fautive des pourparlers, dès lors qu’elle a vendu son bien à un tiers.

A titre subsidiaire, il demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, de réduire à néant le montant de l’indemnité d’immobilisation et fait valoir que :

— la clause prévoyant cette indemnité a été stipulée avec une vocation d’infliger une pénalité en cas de non réalisation de la vente,

— la somme de 200 000 euros qui correspond à près de quatre mois d’exclusivité de vente puis six mois et demi par avenant est objectivement manifestement excessive,

— Mme [R] n’a subi ni ne justifie ou n’allègue aucun préjudice,

— sa situation personnelle est très délicate en raison de son divorce, de ses trois enfants mineurs à charge et de la procédure de surendettement dont il fait l’objet.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de la promesse de vente du 27 octobre 2021, les parties ont fixé une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 200 000 euros. L’acte précise à ce titre, que :

« Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les dix (10) jours calendaires des présentes, et ce à titre de partie de l’indemnité d’immobilisation à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000,00 EUR). (…)

Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, si bon semble au PROMETTANT. » (…)

Le sort de cette somme est fixé comme suit :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 150 000 euros, la promesse énonce que « le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

C’est donc par une interprétation erronée des stipulations contractuelles que M. [W] demande au tribunal de constater la nullité de la promesse en l’absence de versement intégral de l’indemnité d’immobilisation dès lors qu’aux termes de l’acte, la nullité ne sanctionne que l’absence de versement de la somme de 50 000 euros dans les dix jours calendaires de la promesse.

Or, il est constant que cette somme de 50 000 euros a été versée dans le délai imparti par les bénéficiaires entre les mains du notaire désigné comme séquestre, puis libérée au profit de Mme [R] en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 18 janvier 2024.

La demande de nullité de la promesse formée par M. [W] sera donc rejetée.

Par ailleurs, il est constant que les bénéficiaires n’ont pas levé l’option ni signé l’acte de vente dans le délai fixé au 18 mai 2022 par l’avenant des 4 et 5 mai 2022 et M. [W] n’invoque la défaillance d’aucune condition suspensive, étant observé qu’aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est prévue.

Dès lors, en application des stipulations contractuelles rappelées ci-dessus et à défaut de démontrer que la non-réalisation de la vente résulte de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à la promesse, la demande de restitution de la somme de 50 000 euros formée par M. [W] sera rejetée.

M. [W] et Mme [T] sont également, en application des mêmes stipulations contractuelles, débiteurs du solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 150 000 euros, à l’égard de Mme [R], sans qu’il ne soit besoin de caractériser une quelconque faute de leur part.

Les développements de M. [W] relatifs à l’absence de rupture fautive des pourparlers sont à cet égard inopérants, dès lors que le tribunal fait application des stipulations du contrat qu’il a conclu avec Mme [R], dont la validité est confirmée ci-dessous, et non des règles de la responsabilité délictuelle.

A titre subsidiaire, M. [W] demande au tribunal de réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation. Ce faisant, il demande en réalité sa requalification en clause pénale.

L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Or, en l’espèce, la stipulation au profit du promettant d’une indemnité d’immobilisation ne sanctionne pas l’inexécution par les bénéficiaires d’une obligation contractuelle, dès lors qu’ils n’ont aucune obligation de lever l’option et de réaliser la vente, mais indemnise de façon forfaitaire le préjudice du promettant résultant de l’immobilisation de son bien durant la promesse et constitue le prix de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires pendant cette période.

Cette clause ne saurait dès lors être qualifiée de clause pénale et partant, n’est pas susceptible de réduction par le juge.

Dès lors, les stipulations contractuelles s’appliquent, sans que Mme [R] ait à justifier d’un préjudice et quelle que soit la situation des débiteurs.

En conséquence, M. [W] sera débouté de sa demande subsidiaire de réduction de l’indemnité d’immobilisation et il sera condamné, solidairement avec Mme [T], en application de la clause de solidarité prévue à la promesse du 27 octobre 2021, à payer à Mme [R] la somme de 150 000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [R] au titre de la résistance abusive

Mme [R] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, la condamnation de M. [W] et Mme [T] à lui verser la somme de 10 000 euros pour résistance manifestement abusive.

M. [W] ne répond pas spécifiquement sur cette demande.

Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Mme [R] demande au tribunal de condamner les bénéficiaires à l’indemniser du retard dans le versement de l’indemnité d’immobilisation en raison de leur résistance abusive.

Or, en application des dispositions précitées ce retard est déjà indemnisé par l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2022 et Mme [R] n’allègue aucun préjudice indépendant de ce simple retard au soutien de sa demande.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [W] et Mme [N] [T] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent toutefois de rejeter la demande de Mme [R] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [K] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Rejette la demande de Mme [G] [B] [R] tendant à l’irrecevabilité des conclusions de M. [K] [W] signifiées le 15 mars 2024,

Rejette la demande de M. [K] [W] tendant à constater la nullité de la promesse de vente du 27 octobre 2021,

Rejette la demande de M. [K] [W] de restitution à son profit de la somme de 50 000 euros,

Condamne solidairement M. [K] [W] et Mme [N] [T] à verser à Mme [G] [B] [R] la somme de 150 000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 27 octobre 2021, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 27 mai 2022,

Rejette la demande subsidiaire de réduction de l’indemnité d’immobilisation formée par M. [K] [W],

Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, formée par Mme [G] [B] [R],

Condamne M. [K] [W] et Mme [N] [T] in solidum aux dépens,

Rejette toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 23 Juin 2025

La Greffière La Présidente