AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUILLET 2025

N° RG 25/00128 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LG2W

Minute JCP n° 321/2025

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. MOSELIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître WAGNER Nastassia, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [O] [U]

demeurant [Adresse 1]

comparante, assistée de madame POINT-ROXIN Martine de l’UDAF

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e WAGNER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [U]

RAPPEL DES FAITS

L’office public de l’habitat MOSELIS exploitant sous la forme d’un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) a donné à bail à Madame [O] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], par contrat du 17 août 2020 et pour un loyer mensuel de 321,70 euros dont 64,16 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC MOSELIS a fait signifier à Madame [O] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 octobre 2024.

Il a ensuite fait assigner Madame [O] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 3 février 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [U], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— la condamnation de Madame [O] [U] au paiement, à titre provisionnel, de 2 371,43 euros au titre de l’arriéré locatif au 7 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

que soit fixée à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [O] [U] à 345,29 euros, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer et les charges pouvant être régularisées,

— la condamnation de Madame [O] [U] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 476,13 euros,

— qu’il soit rappelé à Madame [O] [U] qu’il lui appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la condamnation de Madame [O] [U] aux dépens et à lui verser 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 mai 2025, l’EPIC MOSELIS était représenté par Maître WAGNER, avocat au barreau de Metz ; Madame [O] [U] a comparu en personne, en présence de Madame [Z] de l’UDAF de Moselle.

L’EPIC MOSELIS, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait désormais à 2 037,09 euros au 16 mai 2025 et que Madame [O] [U] avait repris le paiement du loyer courant de telle sorte que des délais de paiement pouvaient lui être accordés.

Madame [O] [U] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, proposant de verser 100 euros par mois en sus du loyer et des charges pour régler sa dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience ; il en résulte que Madame [O] [U] occupe seule le logement loué depuis le départ de sa fille et rencontre depuis le début des difficultés financières s’expliquant par des arrêts de travail en lien avec des problèmes de santé. Un accompagnement a été mis en place et plusieurs démarches ont été entreprises pour permettre à Madame [O] [U] de régler sa dette locative (demande d’APL, demande d’aide auprès du FSL).

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que la demande tendant à ce qu’il soit rappelé au défendeur qu’il lui appartient d’assurer son logement, n’est pas une prétention sur laquelle le juge doit statuer.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC MOSELIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique (mail réceptionné le 10 octobre 2024), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 août 2020 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 1 835,56 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 décembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’EPIC MOSELIS produit un décompte démontrant que Madame [O] [U] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 903,58 euros à la date du 16 mai 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de mai 2025 non incluse).

Madame [O] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à verser à l’EPIC MOSELIS la somme de 1 903,58 euros euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation au 16 mai 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de mai 2025 non incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformémment à la demande de l’EPIC MOSELIS.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.. »

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Enfin, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [O] [U] a sollicité à l’audience la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement proposant de verser 100 euros pas mois en sus du loyer et des charges courants.

L’EPIC MOSELIS a indiqué à l’audience ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

L’historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Madame [O] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 19 versements de 100 euros et un 20ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l’audience par Madame [O] [U], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion de Madame [O] [U] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 476,13 euros par mois, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer mais les charges n’étant pas régularisables.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC MOSELIS, Madame [O] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de l’office public de l’habitat MOSELIS exploitant sous la forme d’un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2020 entre l’EPIC MOSELIS et Madame [O] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] étaient réunies à la date du 29 décembre 2024;

CONDAMNONS Madame [O] [U] à verser à l’EPIC MOSELIS à titre provisionnel la somme de 1 903,58 euros euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation au 16 mai 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de mai 2025 non incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [O] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 100 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC MOSELIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [O] [U] soit condamnée à verser à l’EPIC MOSELIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 476,13 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer mais les charges n’étant pas régularisables ;

CONDAMNONS Madame [O] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Madame [O] [U] à verser à l’EPIC MOSELIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 24 juillet 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,