Minute n°2025/536

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/01687

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KFHJ

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

I PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [K] [W] épouse [J]

née le 09 Octobre 1972 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

et

Monsieur [H] [J]

né le 07 Février 1973 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

et

Madame [T] [X]

née le 25 Août 1964 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]

et

Monsieur [B] [U]

né le 04 Septembre 1968 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Sophie CLANCHET de la SCP SOPHIE CLANCHET, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B303

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 26 mars 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Les époux [J] et les consorts [F] sont chacun propriétaires d’un appartement dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9].

Cette résidence est composée d’un local commercial comprenant une réserve au rez de-chaussée et de quatre appartements. Son fonctionnement est régi par un règlement de copropriété en date du 30 novembre 1993. Ce règlement de copropriété prévoit des parties communes à tous les copropriétaires ainsi que des parties communes particulières à certains copropriétaires.

Ainsi la partie commune N°6 (PC6), constituée par la toiture terrasse de la réserve du local commercial (lot 1), est particulière au lot n°1. Toutefois, c’est le propriétaire de l’appartement du 1er étage (lots 3-4-14) qui en a la jouissance exclusive depuis une décision de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 19 septembre 1995.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mai 2023, a été votée la réalisation de travaux conservatoires de cette toiture-terrasse confiés à la Société SMAC pour un montant de 5 082,00€ TTC et que le coût de ces travaux serait réparti en utilisant la base « PC millièmes généraux ».

Suite à la notification du procès-verbal de cette assemblée générale, Monsieur [H] [J], Madame [K] [W] épouse [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] ont introduit la présente instance aux fins de voir constater la nullité de l’assemblée générale du 2 mai 2023, subsidiairement l’annulation de la résolution N°6 de l’assemblée générale du 2 mai 2023.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 29 juin 2023 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 3 juillet 2023, Monsieur [H] [J], Madame [K] [W] épouse [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] ont constitué avocat et assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à METZ (57000), pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 7], devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la SAS LA MAISON DU SYNDIC, a constitué avocat par acte déposé au greffe le 18 juillet 2023.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 9 janvier 2025, Monsieur [H] [J], Madame [K] [W] épouse [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] demandent au tribunal au visa de la loi du 10 Juillet 1965, du décret du 17 Mars 1967 et de l’article 42 de la Loi du 10 Juillet 1965, de :

A titre principal,

— Prononcer la nullité de l’Assemblée générale des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] qui s’est tenue le 2 mai 2023 ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer l’annulation de la Résolution N°6 de l’Assemblée générale des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] qui s’est tenue le 2 mai 2023 ;

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] à payer à Monsieur [H] [J], Madame [K] [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] la somme de 1000€ chacun au titre de l’article 700 CPC ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— Dire qu’en application de la Loi SRU du 13 Décembre 2010 et de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965, Monsieur [H] [J], Madame [K] [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui seront répartis entre les parties perdantes.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [H] [J], Madame [K] [W] épouse [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] font valoir :

— sur la nullité de l’assemblée générale du 2 mai 2023, qu’en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale doit être notifiée aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de l’assemblée alors qu’en l’espèce, ils n’ont été convoqués que 12 jours avant ; concernant les arguments tenant à l’urgence développés en défense, que le procès-verbal de constat versé aux débats a été établi pour les besoins de la cause puisqu’il a été établi le 12 avril 2023 soit postérieurement à l’établissement du devis relatif aux travaux ; qu’en outre, ce constat n’établit pas un risque pour la sécurité des biens ou des personnes ;

— à titre subsidiaire, sur l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale, que cette résolution, qui prévoit un appel de fonds sur la clé PC – Millièmes généraux, est en contradiction avec le règlement de copropriété ; qu’en effet, celui-ci prévoit que les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des seules parties communes générales sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété ; qu’en l’espèce, la toiture-terrasse constitue une partie commune particulière (PC6) au lot n°1 et non une partie commune à tous les copropriétaires ; que le règlement de copropriété prévoit en outre que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusives des terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d’entretien et supporteront tous les frais de remise en état qui s’avéreraient nécessaires ; qu’ainsi, les travaux relatifs à cette toiture-terrasse doivent être financés par le lot n°1 ou par celui qui bénéficie de la jouissance exclusive ;

— en réponse aux arguments adverses, que le règlement de copropriété mentionne clairement que la PC6 est rattachée au lot 1 et que jusqu’à présent, il n’y avait pas de difficulté d’interprétation puisque les travaux relatifs à cette toiture-terrasse ont été pris en charge par le propriétaire du lot n°1 ; qu’en outre, le règlement de copropriété indique que sont communes toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à un usage exclusif or en l’espèce la toiture-terrasse est affectée à l’usage exclusif de la SCI JARDINS CLEMENTINE, ce qui est confirmé par le jugement en date du 21 octobre 2021 ; qu’enfin, si un accord dérogatoire au règlement de copropriété avait pu être donné par le passé, notamment lors de l’assemblée générale du 13 mars 2018 pour la répartition de la charge des travaux de toiture, cet accord dérogatoire n’a pas été exécuté, de sorte que les demandeurs sont bien fondés à voir appliqué le règlement de copropriété d’autant qu’il s’agit de travaux de second œuvre qui n’ont aucun caractère structurel ;

— enfin concernant l’application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qu’à la lecture du règlement de copropriété, il n’apparaît aucune clause contrevenant aux dispositions visées par l’article 43, notamment à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux charges communes ; qu’en outre, la notion d’utilité ne concerne pas les parties communes spéciales, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 43 en l’espèce.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 10 mars 2025, qui sont ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à METZ (57000), pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 7], demande au tribunal de :

A titre principal,

— DEBOUTER Madame [K] [J] née [W], Monsieur [H] [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où la Juridiction fait application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et répute non écrite la clause de répartition des charges afférent au PC6,

— ORDONNER une mesure d’instruction et confier à tel Géomètre qu’il plaira à la juridiction de proposer une nouvelle répartition de ces charges ;

— CONDAMNER solidairement Madame [K] [J] née [W], Monsieur [H] [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER solidairement Madame [K] [J] née [W], Monsieur [H] [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 9] aux dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du CPC.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la SAS LA MAISON DU SYNDIC, réplique :

— sur le délai de convocation à l’assemblée générale, que le 3eme alinéa de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le délai de convocation de 21 jours peut être réduit en cas d’urgence, ce qui est le cas en l’espèce puisque le local commercial situé au rez-de-chaussée subissait des infiltrations d’eau importantes à la suite de la défectuosité de l’étanchéité de la toiture terrasse située en partie arrière du local, ce qui est démontré par le constat de commissaire de justice versé aux débats ; qu’ainsi, il y avait un risque pour la sécurité des biens et des personnes, du fait de l’atteinte à l’installation électrique, qui autorisait le syndic à réduire le délai de convocation de l’assemblée générale afin de réaliser les travaux de mise hors d’eau de l’immeuble ;

— sur la résolution n°6 (répartition des dépenses de travaux d’étanchéité), que plusieurs arguments militent en faveur de la répartition aux millièmes généraux et s’opposent donc à l’annulation de la résolution n°6 sollicitée par les demandeurs ; que, d’une part, le règlement de copropriété du 30 novembre 1993 précise que les parties privatives communes comprennent notamment les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité, étant précisé qu’en l’espèce, les travaux portent sur l’étanchéité ; qu’en outre, s’agissant de la partie commune litigieuse, la N°6, le règlement de copropriété ne fait nullement référence au « gros œuvre » ou à la toiture comme c’est le cas pour d’autres parties communes, notamment les n°1 et 2 ; d’autre part, que le jugement du 1er octobre 2021 qui est revêtu de l’autorité de la chose jugée rappelle que le propriétaire de la toiture-terrasse n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien et que la SCI JARDINS CLEMENTINE bénéficie d’un droit de jouissance exclusif ; qu’en outre, l’accord de tous les copropriétaires pour répartir la dépense des travaux sur cette terrasse entre eux tous est mentionné dans ce jugement du 1er octobre 2021 ;

— subsidiairement, si le Tribunal estime que la résolution n°6 de l’assemblée générale du 2 mai 2023 ne peut être validée, que, compte tenu des difficultés d’application du règlement sur cette question et de la non conformité de la répartition des charges prévues au critère d’utilité, il est demandé à ce que la clause de répartition des charges afférent au PC6 soit réputée non écrite et réécrite en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’une répartition des charges en fonction de la nature des travaux, structurels et d’entretien, serait de nature à être en conformité avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 mais suppose l’intervention d’un géomètre expert, spécialiste en matière de copropriété de ces questions et en particulier des règles de répartition des charges.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA NULLITE DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 2 MAI 2023

En application de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ».

En l’espèce, il est établi et non contesté que les demandeurs n’ont été convoqués à l’assemblée générale du 2 mai 2023 que par courriers du 19 avril 2023, de sorte que le délai de convocation de 21 jours prévu à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été respecté.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se prévaut d’une situation d’urgence au motif que d’importantes fuites affectaient le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, ce qui entraînait un danger pour les biens et les personnes.

Il résulte de la jurisprudence que l’urgence a pu être retenue en cas de nécessité d’entreprendre des travaux de réfection avant l’hiver ou des travaux conservatoires de mise en sécurité (23 mai 2023, no 22/00630: AJDI 2023. 607). Enfin, l’urgence a été retenue dans des cas d’infiltrations comme en l’espèce ([Localité 13], 17 févr. 2014: Loyers et copr. 2014, no 160, obs. Vigneron).

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse que lors du vote de la résolution n°3 « TRAVAUX : DECISION A PRENDRE POUR LA REALISATION DES TRAVAUX CONSERVATOIRE DE LA TOITURE TERRASSE » il a été évoqué le fait que « la situation étant critique au niveau du local de Mme [V], des travaux d’urgences sont à entrevoir ».

Par ailleurs, il est mentionné au PV que « il a été constaté récemment un impact sur les systèmes électriques du local faisant courir un danger imminent à la copropriété et à la sûreté des personnes (risque d’incendie) ».

Il est enfin précisé que « l’assureur de Mme [V] a interdit à Mme [V] d’utiliser l’électricité dans une partie de son local ».

Ces éléments sont par ailleurs corroborés par le constat de commissaire de justice qui est versé aux débats par le défendeur. Il en résulte en effet que le commissaire de justice a pu constater la présence de graves infiltrations d’eau dans le local commercial exploité par Mme [V] avec des conséquences sur le système électrique puisque le commissaire de justice a pu constater que Mme [V] avait du « disjoncter la lumière » et que lorsque le disjoncteur était à nouveau actionné, un bruit de « grésillement » constant s’en échappait.

Il sera souligné que si ce constat de commissaire de justice a été réalisé le 12 avril 2023, soit postérieurement à l’établissement de son devis par la société SMAG, il a en tout état de cause été établi avant les convocations en assemblée générale, avant l’assemblée générale litigieuse et surtout avant la contestation de cette assemblée générale, de sorte qu’il ne peut être allégué qu’il a été établi pour les besoins de la cause.

Ainsi, il résulte de ce qui précède que l’urgence a été démontrée et justifiait que le délai de convocation ne soit pas respecté, de sorte que l’assemblée générale n’encourt pas la nullité sur ce fondement.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l’Assemblée générale des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] qui s’est tenue le 2 mai 2023.

2°) SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE D’ANNULATION DE LA RESOLUTION N°6 DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 2 MAI 2023

A titre subsidiaire, les demandeurs sollicite l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 2 mai 2023 intitulée « TRAVAUX : MODALITES DE FINANCEMENT DES TRAVAUX » selon laquelle l’appel de fonds pour la réalisation des travaux de la toiture-terrasse aura lieu sur la clé « PC – Millièmes généraux » au motif que cette résolution est contraire au règlement de copropriété.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que les parties communes à tous les copropriétaires comprennent notamment « les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives » et « les ornements, décorations et éléments extérieurs des façades y compris le cas échéant, les balcons, loggias, terrasses et assimilés, même si ceux-ci sont affectés à l’usage exclusif d’un seul propriétaire ».

Ce document précise en outre que « d’une façon générale, sont communes toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires ou qui sont communes selon la loi et l’usage, étant entendu que ces énumérations sont purement énonciatives et non limitatives ».

Par ailleurs, le règlement de copropriété distingue des parties communes particulières à certains copropriétaires et notamment les « parties communes n°6 » désignées à l’esquisse d’étages sous le symbole « PC6 », communes au lot 1 et constituées par la « toiture-terrasse (inaccessible) de la réserve du lot 1 ».

Dans le 2eme titre du règlement de copropriété, il est précisé que « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d’entretien ». Ainsi, selon ce paragraphe « seuls les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la collectivité ».

Enfin, le 3ème titre du règlement de copropriété comprend un paragraphe relatif aux charges de copropriété qui indique s’agissant des charges communes que « les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété ».

Par ailleurs, « les charges relatives au fonctionnement, à l’entretien ou au remplacement des services collectifs ou éléments d’équipements communs sont réparties en fonction de l’utilité que les services et équipements concernés présentent à l’égard de chacun ».

Il résulte de ce qui précède que le règlement de copropriété divise les éléments de toiture en 3 parties communes particulières à certains copropriétaires seulement et ce, même si cela concerne des éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité.

En effet, les « parties communes n°1 » qui sont constituées par le gros œuvre et la toiture du bâtiment principal sont communes aux lots 1 à 3 et 5 à 14, les « parties communes n°2 » constituées par le gros œuvre et la toiture du bâtiment annexe sont communes aux lots 2 à 4 tandis que les « parties communes n°6 » concernant la toiture-terrasse (inaccessible) de la réserve du lot 1 ne sont communes qu’au lot 1.

L’étude des précédentes assemblées générales corrobore cette distinction en fonction des lots couverts par ces différentes toitures. En effet, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 26 janvier 2018, qui semble-t-il n’a pas fait l’objet d’annulation de ses résolutions contrairement aux assemblées générales du 13 mars 2018 et du 2 juillet 2018, ainsi que de l’état des charges de copropriété pour l’exercice du 1er janvier 2018 au 21 décembre 2018, qu’une clé de répartition « PC2 » a été retenue pour les travaux de toiture du bâtiment annexe et une clé de répartition « PC1 » a été retenue pour les travaux de toiture du bâtiment principal, de sorte qu’il s’en déduit que ce n’est pas une répartition aux tantièmes généraux qui a été appliquée, conformément aux dispositions du règlement de la copropriété.

Il convient donc de garder la même logique pour les travaux relatifs à la toiture terrasse qui n’est commune qu’au lot n°1, de sorte qu’il appartient au lot n°1 d’assumer les travaux d’étanchéité concernant cette partie de la toiture. Il sera souligné que cette assemblée générale du 26 janvier 2018 vient remettre en cause celle du 28 mai 2015 qui contient une résolution n°12 relative à la réfection de la toiture-terrasse qui décide d’effectuer ces travaux et précise que le coût des travaux seront répartis selon les millièmes « PC1 attachés aux lots ». Appliquer la clé de répartition « PC1 » est en outre erroné puisqu’il s’agit de la partie commune particulière relative à la toiture du bâtiment principal.

En conséquence, la Résolution N°6 de l’Assemblée générale des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] qui s’est tenue le 2 mai 2023 étant contraire au règlement de copropriété de l’immeuble, il convient de prononcer son annulation.

3°) SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE MESURE D’INSTRUCTION FORMEE PAR [Localité 8] DES COPROPRIETAIRES

A titre liminaire, il convient de souligner que si le syndicat des copropriétaires sollicite qu’une mesure d’instruction soit confiée à un géomètre « à titre subsidiaire et dans l’hypothèse où la Juridiction fait application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et répute non écrite la clause de répartition des charges afférent au PC6 », il ne formule en revanche aucune demande tendant à voir réputée non écrite la clause de répartition des charges afférent au PC6, de sorte que le Tribunal n’en est pas saisi. Or il résulte de la jurisprudence que si la juridiction n’est pas saisie d’une demande en déclaration du caractère non écrit d’une stipulation, celle-ci doit être appliquée (Civ. 3e, 6 juill. 2023, no 22-18.697).

Il résulte de ce qui précède que la demande de désignation d’un géomètre ne soutient aucune demande au fond en étant l’objet, de sorte que le Tribunal ne saurait prescrire une telle mesure d’instruction aux fins de se prononcer sur une question de répartition dont il n’est pas saisie.

Il sera souligné que cette solution avait d’ores et déjà été retenue par le présent Tribunal dans son jugement du 1er octobre 2021 quant à la demande de la SCI JARDINS CLEMENTINE tendant à obtenir la désignation avant dire-droit d’un géomètre avec pour mission de calculer la nouvelle répartition des charges relatives à la partie commune n°6 en tenant compte de son droit de jouissance.

Force est de constater que 4 ans après, cette diligence, dont il n’était pas justifié qu’elle soit ordonnée en justice mais aurait due être réalisée par le syndicat des copropriétaires pour prendre en considération ce droit de jouissance exclusif et l’intégrer dans le règlement de copropriété, n’a toujours pas été exécutée. Or il est de jurisprudence constante qu’il n’appartient pas au juge de se substituer à l’assemblée générale pour modifier le règlement de copropriété comme cela aurait dû être fait en l’espèce depuis 1995.

Enfin, il sera souligné que ce n’est qu’en cas de nullité d’une clause du règlement de copropriété, et non en cas de carence de celui-ci, que le juge peut fixer une nouvelle répartition des charges ([Localité 11], 27 sept. 1994: Loyers et copr. 1995, no 77). Or en l’espèce, les clauses de répartitions des charges n’apparaissent nullement contraires aux articles 6-2 ou 10 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’elles distinguent les parties communes générales des parties communes particulières en fonction du critère d’utilité. En revanche, ce règlement de copropriétaire présente une lacune s’agissant de la prise en considération du droit de jouissance exclusif de cette toiture-terrasse. Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de faire le nécessaire pour modifier le règlement de copropriété en ce sens.

Compte tenu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à voir ordonner une mesure d’instruction, confiée à un géomètre afin de proposer une nouvelle répartition des charges afférent au PC6.

4°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 7], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la SAS LA MAISON DU SYNDIC, sera condamné à régler à Monsieur [H] [J], Madame [K] [W] épouse [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] la somme de 750 € chacun (soit 3000 € au total) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 7], de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965, il convient de dispenser les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires.

5°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 3 juillet 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [H] [J], Madame [K] [W] épouse [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l’Assemblée générale des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] qui s’est tenue le 2 mai 2023 ;

ANNULE la Résolution N°6 de l’Assemblée générale des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] qui s’est tenue le 2 mai 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la SAS LA MAISON DU SYNDIC,de sa demande tendant à voir ordonner une mesure d’instruction, confiée à un géomètre, afin de proposer une nouvelle répartition des charges afférent au PC6 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 7], aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la SAS LA MAISON DU SYNDIC, à régler à Monsieur [H] [J], Madame [K] [W] épouse [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] la somme de 750 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 7], de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Monsieur [H] [J], Madame [K] [W] épouse [J], Madame [T] [X] et Monsieur [B] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président