AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 JUILLET 2025

N° RG 25/00072 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFXV

Minute REF n° 270/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [I] [S], munie d’un pouvoir

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [M] [W]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Aintzane KARNAOUKH

GREFFIER LORS DE L’AUDIENCE : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Nathalie ARNAULD

Débats à l’audience publique de référé du 05 juin 2025

Délivrance de copies :

— copie certifiée conforme le à

— clause exécutoire le à Monsieur [M] [W] par LS

EPIC MOSELIS (+ pièces) par LS

— seconde clause exécutoire le à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 mars 2023, l’EPIC MOSELIS a consenti à Monsieur [M] [W] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 375,99 euros ainsi que 102,13 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, l’EPIC MOSELIS a fait signifier à Monsieur [M] [W] le 20 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3521,45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025 remis à étude, l’EPIC MOSELIS a fait assigner Monsieur [M] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025.

En demande, l’EPIC MOSELIS, représenté par son préposé, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [W] ;Le condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4416,65 euros selon décompte arrêté au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;Le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 495,09 euros, avec révision mensuelles selon les termes du bail et obligation d’assurer le logement jusqu’à sa libération ;Le condamner à payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, le tout avec exécution provisoire et transmission de l’ordonnance au représentant de l’Etat ;

Au soutien de ses demandes, l’EPIC MOSELIS précise que l’arriéré locatif n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Le bailleur reconnaît que le locataire respecte ses engagements de remboursement de la dette à hauteur de 200 euros par mois depuis trois mois et répond favorablement à la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [M] [W], présent à l’audience, reconnaît être tenu d’une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 200 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il expose avoir été pendant 6 mois en arrêt maladie, qu’il est en attente de remboursement, qu’il perçoit 3600 euros par mois mais qu’il a des prêts à honorer et une pension alimentaire mensuelle de 1200 euros.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 20 février 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur antérieurement à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’assignation a été notifiée le 21 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 20 février 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3521,45 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 avril 2024.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif.

L’EPIC MOSELIS produit un décompte aux termes duquel Monsieur [M] [W] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 4416,65 euros.

Monsieur [M] [W] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à l’EPIC MOSELIS cette somme de 4416,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

IV. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties à l’audience ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [M] [W], ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [M] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

V. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [M] [W] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VI. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 20 février 2024, de l’assignation en référé du 20 janvier 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 21 janvier 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [M] [W], tenu aux dépens, sera condamné à payer à l’EPIC MOSELIS la somme de 100 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Aïntzané KARNAOUKH, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 27 mars 2023 entre l’EPIC MOSELIS et Monsieur [M] [W] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [M] [W] à payer à l’EPIC MOSELIS la somme de 4416,65 euros selon décompte arrêté au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [M] [W], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 22 mensualités de 200 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Monsieur [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC MOSELIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Monsieur [M] [W] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à l’EPIC MOSELIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de l’EPIC MOSELIS tendant à l’expulsion de Monsieur [M] [W] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [M] [W] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 20 février 2024, de l’assignation en référé du 20 janvier 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 21 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à payer à l’EPIC MOSELIS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Le greffier La juge