AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2026

N° RG 25/00584 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTN3

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [V] [S] (Membre de l’entrep.)

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [K] [C], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2025-004179 du 08/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par M^e Nedjoua HALIL, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B101

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e HALIL (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e HALIL (case)

Mme [C] (LRAR)

[M] [P] (LRAR)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 2 juillet 2024, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (ci-après la [M] [P]) a consenti à Madame [K] [C] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 390,43 euros ainsi qu’une provision de charge de 152,18 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la [M] [P] a fait signifier à Madame [K] [C] un commandement de payer le 13 février 2025 visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 871,74 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025 remis à étude, la [M] [P] a fait assigner Madame [K] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives déposées le 5 février 2026, la [M] [P] demande au juge des contentieux et de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 avril 2025 ; Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 2 juillet 2024 ; Ordonner l’expulsion de Madame [K] [C] ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ; Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ; Condamner à titre provisionnel Madame [K] [C] à payer la somme de 5 427,90 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, suivant décompte arrêté à la date du 4 février 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ; Condamner Madame [K] [C] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 807,57 euros depuis l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organisme H.L.M. ; Dire que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ; Dire que la [M] [P] pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ; Condamner Madame [K] [C] à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [K] [C] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le cout du commandement de payer du 13 février 2025 et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la [M] [P] fait valoir que ;

la locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de six semaines postérieurement à la délivrance du commandement de payer ; qu’il n’ y a eu aucun versement de la locataire depuis le mois de novembre 2025 ; que la locataire a demandé une vérification des compteurs d’eau du logement arguant de l’existence d’une anomalie, et qu’après intervention de plusieurs sociétés mandatées par la [M] [P] aux fins de recherche d’une éventuelle fuite et ainsi comprendre les consommations d’eau de la locataire, il a été constaté une fuite sur le mécanisme de chasse d’eau des WC ; que les réparations locatives, l’entretien et le remplacement du mécanisme de chasse d’eau relèvent des réparations à la charge du locataire ; la facturation de la consommation d’eau résulte de l’inertie de la locataire, de sorte que la créance est certaine, liquide et exigible ; Madame [K] [C] a saisi la commission de surendettement de France, qui a déclaré son dossier recevable et a décidé dans sa séance du 11 décembre 2025 d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire mais que postérieurement à la saisine de la commission il apparait que Madame [K] [C] n’a pas réglé les loyers courants de sorte qu’une nouvelle dette locative s’est constituée.

En défense, Madame [K] [C] a constitué avocat.

Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 04 décembre 2025, elle demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de ;

Se déclarer incompétent au profit du juge du fond ; Dire qu’il n’y a pas lieu à référé ; Débouter la [M] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; A titre subsidiaire et reconventionnel ;

Lui octroyer un délai de paiement afin d’apurer sa dette ; La condamner à verser la somme de 100 euros par mois sur une période maximale de 3 ans ; Ordonner le sursis à expulsion durant dix mois à compter de l’ordonnance à intervenir ; Condamner la [M] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la [M] [P] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses demandes elle fait valoir que ;

le dysfonctionnement du compteur d’eau engendrant l’émission de factures d’eau anormalement élevées ; une contestation sérieuse existe puisque Madame [K] [C] conteste la dette locative quant à son montant et à son origine ; il a été diagnostiqué un problème avec le compteur d’eau, une deuxième intervention a été programmée afin de changer le compteur d’eau, mais le technicien n’a pas procédé à ce changement ; elle a repris le règlement intégral du loyer et est en mesure d’apurer sa dette locative ; Sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédure civiles d’exécution son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; sa situation ne lui permet pas de retrouver un logement aussi rapidement ; qu’elle est mère de deux enfants mineurs.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 6 novembre 2025 puis renvoyée successivement jusqu’à l’audience du 5 mars 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience la [M] [P], représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes et a actualisé sa dette locative à la somme de 6 054,11 euros.

Madame [K] [C], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et a été régulièrement mis dans les débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes et la compétence du Juge des référés :

Aux termes de l’article 484 du Code de Procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence le Juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cette condition d’urgence pour la prescription des mesures s’apprécie à la date à laquelle le juge statue.

Les deux conditions posées par le texte s’appliquent cumulativement.

Au surplus, s’agissant de la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse, il est de droit constant que le juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable, doit passer outre une contestation superficielle, mais qu’il ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 834 du Code de procédure civile lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que, par mail du 28 janvier 2025, la société PROXISERVE, mandatée par la [M] [P], indiquait « je certifie il n’y a aucun problème avec les compteurs de madame [C], tous les tests possibles on été fais sur les deux compteurs EF et EC. Les compteurs ne sont en aucun cas défaillant elle-même a reconnu qu’ils tournaient pendant mon intervention. »  ;

Le 10 mars 2025, la société DEMATHIEU BARD, également mandatée par la [M] [P],constatait, au contraire, l’existence d’un problème sur le compteur d’eau de la locataire: « suite à la recherche de fuite aucune fuite apparente j’ai regardez tout les poins d eau ras compteur tourne par intermittence sans que aucun point d eau ne coule ni aucune demande en eau. Je fais une demande d’eau froide avec vanne eau chaude couper le compteur tourne ce qui est pas normal problème sur compteur voir pour changement ».

Le 28 avril 2025, la société PROXISERVE intervenanit de nouveat et concluait que «concernant les 3 interventions, les techniciens n’ont constaté aucune anomalie sur les 2 compteurs. Cependant suite au retour de l’intervention de ce matin, le technicien nous a informé qu’il y’a une fuite au niveau des WC, l’eau de la chasse d’eau coule en continue. Il faudrait prendre contact avec [Localité 1] Habitat afin de se rapprocher de l’entreprise agréée. »

Madame [K] [C] invoque l’existence d’un dysfonctionnement affectant le système de comptage de l’eau ayant conduit à une facturation anormalement élevée des charges, et produisant des consommations significatives antérieures à la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats que les analyses techniques versées aux débats apparaissent contradictoires, la société DEMATHIEU BARD concluant à l’existence d’une anomalie ou d’un dysfonctionnement du dispositif de comptage, tandis que la société PROXISERVE établit que l’origine du dysfonctionnement trouverait sa source dans une fuite d’eau dans les WC du logement.

Cette divergence d’appréciation ne permet pas de déterminer avec certitude l’existence, l’origine et l’imputabilité d’un dysfonctionnement, ni l’impact de celui-ci sur les consommations d’eau facturées à la locataire et faisant partie de la dette locative réclamées.

Or, l’évaluation des charges locatives, et donc de la dette locative à la date du commandement de payer, excède les pouvoirs du juge des référés et relève de l’appréciation du juge du fond.

Dans ces conditions, les éléments ainsi produits sont de nature à faire naître une contestation sérieuse quant au montant de la dette locative réclamée.

Ainsi, les contestations portées par Madame [K] [C] doivent être considérées comme étant sérieuses, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé et les demandes présentées par la [M] [P] seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la [M] [P], partie perdante principalement, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la [M] [P], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [K] [C] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

Vu l’articles 834 du Code de procédure civile,

DISONS n y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses ;

DECLARONS irrecevables les demandes présentées par la société d’économie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront ;

CONDAMNONS la société d’économie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT à payer à Madame [K] [C] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société d’économie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT aux dépens de l’instance ;

REJETTONS les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 05 mai 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge , assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier La Juge