AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00453 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQAT

Minute JCP n° 66/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST SA D’HLM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric RICHARD-MAUPILLIER, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [W] [H] [P] divorcée [O]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e RICHARD-MAUPILLIER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2015, la SA d’HLM ICF NORD-EST a donné à bail à Mme [K] [O] née [P] (désormais, Mme [P] divorcée [O]) un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 403,72 euros par mois, outre 49,87 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, la SA ICF NORD-EST a fait signifier à Mme [K] [P] divorcée [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1051,10 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier du 23 avril 2025, la SA ICF NORD-EST a saisi la CCAPEX de la situation d’impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, la SA ICF NORD-EST a fait assigner Mme [K] [P] divorcée [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

• constater la résiliation du bail,

• ordonner l’expulsion de Mme [K] [P] divorcée [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

• condamner Mme [K] [P] divorcée [O] au paiement des sommes suivantes :

o à titre provisionnel, la somme de 879,23 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 24 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

o une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, à savoir 516,49 euros, somme qui sera revalorisée dans les conditions de l’ancien bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

o la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o les dépens, y compris les frais du commandement de payer ;

À l’audience du 25 septembre 2025, lors de laquelle le dossier a été initialement appelé, la SA ICF NORD EST a indiqué que des paiements étaient intervenus en mai et en août 2025, et que la dette était à peu près stable.

Mme [K] [P] divorcée [O], qui a comparu à cette première audience, a indiqué avoir réglé les mois d’août et septembre 2025. Elle a indiqué avoir eu un problème de trop-perçu CAF. Elle a ajouté héberger son petit-fils, susceptible de contribuer au paiement de son loyer dès lors qu’il vient de trouver un CDI. Elle a précisé avoir également eu des problèmes d’insalubrité et plusieurs inondations, moisissures ; que le chauffe-eau est en panne, que le bailleur ne fait rien. Elle a indiqué avoir bloqué deux loyers qu’elle a réglés ensuite, et donner déjà 50 euros par mois en plus. Elle a indiqué être capable de payer le loyer courant et une partie de sa dette grâce aux APL.

Le bailleur, représenté, a sollicité un renvoi pour vérifier l’état des paiements.

À l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue en dernier lieu, la SA ICF NORD-EST, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1032,55 euros euros arrêtée au 17 novembre 2025. La SA ICF NORD EST a indiqué qu’il y avait eu un règlement le 9 octobre 2025, mais pas de paiement ultérieur. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA ICF NORD-EST soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [K] [P] divorcée [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 22 avril 2025.

Mme [K] [P] divorcée [O], après avoir comparu le 25 septembre 2025, n’a pas comparu à l’audience du 27 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

La présente décision sera contradictoire en application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 469 du code de procédure civile, « Si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. Le défendeur peut cependant demander au juge de déclarer la citation caduque ».

Mme [K] [P] divorcée [O] ayant comparu à la première audience, l’ordonnance sera contradictoire ;

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été dénoncée au représentant de l’Etat dans le département le 21 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, le bailleur a saisi la CCAPEX le 24 avril 2025 concernant la situation d’impayés.

En conséquence, la demande de la SA ICF NORD-EST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’article 835 du code de procédure civile permet au créancier d’obtenir une provision.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 juillet 2015, du commandement de payer délivré le 22 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 17 novembre 2025, que la SA ICF NORD-EST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges 2 mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 avril 2025. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 juillet 2015, à compter du 23 juin 2025.

Il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement et/ou une suspension des effets de la clause résolutoire, dès lors que Mme [P] divorcée [O], qui n’a pas comparu à la dernière audience et qui n’a pas effectué le règlement de l’ensemble des loyers courants, ne remplit pas les conditions à cette fin ; le bailleur ayant quant à lui expressément indiqué être opposé à l’octroi de délais à l’audience.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [K] [P] divorcée [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [K] [P] divorcée [O] :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 juin 2025, Mme [K] [P] divorcée [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [K] [P] divorcée [O] à son paiement à compter du 23 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux (étant précisé qu’une partie des indemnités d’occupation ainsi dues est incluse dans le décompte précité, établi au 17 novembre 2025).

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [K] [P] divorcée [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Mme [K] [P] divorcée [O] à payer à la SA ICF NORD-EST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA ICF NORD-EST, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 juillet 2015 entre la SA ICF NORD-EST d’une part, et Mme [K] [P] divorcée [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [K] [P] divorcée [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Mme [K] [P] divorcée [O] à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 516,49 euros à la date de l’assignation ; chaque mensualité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

AUTORISE la SA ICF NORD-EST à réviser le montant de cette indemnité selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer l’aurait été s’il n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE provisionnellement Mme [K] [P] divorcée [O] à payer à la SA ICF NORD-EST la somme de 1032,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 17 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Mme [K] [P] divorcée [O] à payer à la SA ICF NORD-EST, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, fixée selon les modalités précitées, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Mme [K] [P] divorcée [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [K] [P] divorcée [O] à payer à la SA ICF NORD-EST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice-Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffier.

La Greffière La Vice-Présidente