MINUTE N°25/02904

DOSSIER N° RG 25/00441 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7GQ

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. LOGIREP

POLYLOGIS SERVICE CLIENT

BP 10744

77017 MELUN CEDEX

Représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [U] [Z]

7 rue de la République

Apt 731 3ème étage

76960 NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2018, la SA d’HLM LOGIREP a donné à bail à Madame [U] [Z] un appartement situé 7 rue de la République – Appartement 731 – 3ème étage à NOTRE DAME DE BONDEVILLE (76960), pour un loyer mensuel de 346,67 euros, et 85,85 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait signifier à Madame [U] [Z] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 661,49 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le du 5 juin 2024, la SA d’HLM LOGIREP a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [U] [Z].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner Madame [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [U] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [U] [Z] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 801,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisé selon les dispositions contractuelles, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 février 2025.

À l’audience du 12 septembre 2025, la SA d’HLM LOGIREP, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 156,91 euros selon décompte arrêté au 5 septembre 2025.

La SA d’HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [U] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 28 mai 2024.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le montant du loyer résiduel est d’environ 180 euros.

La SA d’HLM LOGIREP ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire.

Madame [U] [Z], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers. Elle indique avoir repris le paiement du loyer et des charges depuis janvier 2025 et qu’elle a versé un supplément de loyer, à l 'exception du mois d’août. Sur sa situation, elle perçoit le RSA et a trois enfants à charge et est enceinte du quatrième.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

La SA d’HLM LOGIREP indique avoir été avisée que la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime avait déclaré recevable la demande d’ouverture d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [U] [Z] le 8 juillet 2025 et que la commission s’orientait vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM LOGIREP le 5 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 31 mai 2018, pour une durée de trois mois, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 28 mai 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 661,49 euros de loyers et charges impayés.

La locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 29 juillet 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM LOGIREP produit le bail en date du 31 mai 2018 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 5 septembre 2025, faisant état d’une dette locative de 299,19 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 142,28 euros soit :

—  72,95 euros le 31 juillet 2024 au titre des frais de recouvrement de loyers ;

—  36,11 euros le 31 mars 2025 au titre des frais de recouvrement de loyers ;

—  33,22 euros le 31 mars 2025 au titre des frais de recouvrement de loyers.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [Z] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 156,91 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 septembre 2025, mois de août 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a déclaré recevable la demande d’ouverture d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [U] [Z] le 8 juillet 2025. Elle a précisé s’orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

Il résulte également du décompte versé à la procédure que Madame [U] [Z] a repris le paiement du loyer et des charges.

En conséquence, il convient en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [U] [Z] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 50 euros, dans les conditions prévues au dispositif

Il y a lieu également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [U] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La preuve d’une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y aura pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion.

De même, Madame [U] [Z] sera condamnée à payer à la la SA d’HLM LOGIREP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [U] [Z] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mai 2018 entre la SA d’HLM LOGIREP d’une part, et Madame [U] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés 7 rue de la République – Appartement 731 – 3ème étage à NOTRE DAME DE BONDEVILLE (76960), sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 156,91 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 ;

ACCORDE un délai à Madame [U] [Z] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [U] [Z] à s’acquitter de la dette en procédant à des versements de 50 euros, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Madame [U] [Z], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer à la SA d’HLM LOGIREP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 29 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 mai 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE