AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 MAI 2026

N° RG 25/00355 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNYO

Minute JCP n° 320/2026

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.C.I. [D]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Charou ANANDAPPANE, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [S] [N]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne-sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE

Madame [F] [P]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e ANANDAPPANE (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e BOUR (+pièces)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 19 octobre 2024, la SCI [D] a consenti à M. [S] [N] et Mme [F] [P] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], ainsi qu’un garage, pour un loyer mensuel de 1200 euros ainsi que 40 euros de provisions sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI [D] a fait signifier à M. [S] [N] et Mme [F] [P] le 18 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme en principal de 2480 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 juin 2025 remis à étude, la SCI [D] a fait assigner M. [S] [N] et Mme [F] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :

Déclarer la demande recevable et bien fondéeConstater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Constater la résiliation du bail à l’expiration du délai de 2 mois suivant le commandement de payer du 18 mars 2025 ; au besoin, prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de M. [S] [N] et Mme [F] [P] et de leurs biens, ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux ;Condamner solidairement M. [S] [N] et Mme [F] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1240 euros en deniers ou quittance à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux ; dire que cette indemnité d’occupation sera révisée selon les modalités prévues par l’ancien bail pour le loyer ;dire et juger que cette indemnité sera due prorata temporis et payable au plus tard le 5 du mois suivant ;dire que l’indemnité d’occupation sera révisée chaque année, comme le bail initial, par application de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers ;Condamner solidairement M. [S] [N] et Mme [F] [P] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;En tout état de cause :débouter les défendeurs de toute demande de délais de paiement à défaut de précisions sur leurs facultés contributives et en raison de l’importance de l’arriéré locatif et de l’absence de paiement pendant de nombreux mois ;Condamner solidairement M. [S] [N] et Mme [F] [P] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;Condamner solidairement M. [S] [N] et Mme [F] [P] à payer à la SCI [D] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;rappeler l’exécution provisoire, même sur minute, de l’ordonnance à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;

Par conclusions n°2 datées du 9 mars 2026 et enregistrées le 14 avril 2026 (annoncées à l’audience du 26 mars 2026 comme devant arriver en case), la SCI [D] maintient l’ensemble de ses demandes, tout en actualisant sa créance à la somme de 9810 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation. Elle sollicite en outre le rejet de l’ensemble des demandes présentées par les défendeurs.

Par conclusions enregistrées le 6 mars 2026, M. [S] [N] et Mme [F] [P] demandent au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :

dire leurs demandes recevables et bien fondéessuspendre les effets de la clause résolutoireleur accorder des délais de paiement d’une durée de 36 mois afin de permettre de régulariser leur situation à l’égard de la SCI [D]débouter la SCI [D] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile dire et juger que chacun conservera à sa charge les frais et dépens de la présente instance.

*

Après 3 renvois pour permettre les échanges de conclusions entre les parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026. Les parties, représentées par leurs conseils, s’en sont remises à leurs écritures.

L’affaire était mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

(…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. (…)

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 18 mars 2025.

La SCI [D] étant une SCI familiale, elle n’est pas tenue par les dispositions exigeant la saisine préalable de la CCAPEX avant l’assignation.

L’assignation a été notifiée le 10 juin 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 27 novembre 2025.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que le locataire est obligé de g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (VII) qui prescrit un délai de 6 semaines pour régulariser le défaut de paiement des loyers et provisions sur charges échus.

Le commandement de payer signifié aux locataires le 18 mars 2025 et visant la clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2480 euros.

Le commandement de payer ouvre aux locataires un délai de 2 mois pour régulariser leur dette.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai ouvert à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant le commandement de payer, soit au 18 mai 2025 à 23h59 ; de sorte que la résiliation du bail doit être prononcée à la date du 19 mai 2025.

Sur la solidarité des preneurs :

Le contrat de bail du 19 octobre 2024 comporte une clause de solidarité en cas de pluralité de locataire (clause VI).

En conséquence, les défendeurs se trouvent solidairement tenus à l’égard du bailleur.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La SCI [D] produit un décompte actualisé au 6 mars 2026 aux termes duquel M. [S] [N] et Mme [F] [P] lui doivent la somme de 9810 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars 2026.

M. [S] [N] et Mme [F] [P] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette.

En conséquence, M. [S] [N] et Mme [F] [P] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à payer à la SCI [D] la somme de 9810 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échus au 6 mars 2026.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, M. [S] [N] et Mme [F] [P] seront condamnés au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle M. [S] [N] et Mme [F] [P] sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 19 mai 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 1200 euros outre 40 euros pour les charges à la date de l’assignation et du décompte établi au mois de mars 2026 (échéance de mars 2026 incluse). Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles M. [S] [N] et Mme [F] [P] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 9810 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 19 mai 2025.

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Les défendeurs sollicitent les plus amples délais pour régulariser leur dette, et la suspension de la clause résolutoire.

Ils indiquent attendre leur 2ème enfant, et avoir rencontré des difficultés financières.

Toutefois, ainsi que le relève la SCI [D], force est de constater que les défendeurs ne versent aucun élément de nature à justifier de leur situation financière actuelle et de leurs capacités de remboursement (avis d’imposition, attestation CAF, bulletins de salaire de M. [N]…).

Les défendeurs ne règlent pas davantage leurs loyers courants, et l’arriéré locatif ne cesse d’augmenter depuis l’assignation, intervenue il y a plus de 11 mois à ce jour.

Dans ces conditions, il y a lieu de les débouter de leur demande de délais.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, M. [S] [N] et Mme [F] [P], parties perdantes, supporteront solidairement la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 18 mars 2025, de l’assignation du 6 juin 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 10 juin 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [S] [N] et Mme [F] [P], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation solidaire à payer à la SCI [D] la somme de 500 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique alléguée par M. [S] [N] et Mme [F] [P].

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

*

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 19 octobre 2024 entre la SCI [D] et M. [S] [N] et Mme [F] [P] concernant le logement situé [Adresse 4], outre l’accès à un garage, sont réunies à la date du 19 mai 2025, et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, M. [S] [N] et Mme [F] [P] à payer à la SCI [D] la somme de 9810 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars 2026 ;

DEBOUTONS M. [S] [N] et Mme [F] [P] de leurs demandes tendant à l’obtention de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en l’absence de tout élément sur leur capacité de remboursement, et en l’absence de paiement de leurs loyers et charges courants ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de M. [S] [N] et Mme [F] [P] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du logement et du garage situés [Adresse 5] [Localité 1] ;

ORDONNONS à M. [S] [N] et Mme [F] [P] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [S] [N] et Mme [F] [P] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI [D] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’État dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’État dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, M. [S] [N] et Mme [F] [P] à payer à la SCI [D] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1200 euros augmentée de 40 euros à compter du 19 mai 2025 outre actualisation conformément aux stipulations du bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 9810 euros outre intérêts à laquelle M. [S] [N] et Mme [F] [P] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 19 mai 2025 inclus et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [N] et Mme [F] [P] à payer à la SCI [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [N] et Mme [F] [P] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 18 mars 2025, de l’assignation en référé du 6 juin 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 10 juin 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par M^me FOURMY, Vice Présidente, assistée de M^me KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente