AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00425 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPBD

Minute JCP n° 62/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM VIVEST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre THOMAS, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [N] [W]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e THOMAS (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [W]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2022, la société d’HLM VIVEST a donné à bail à Mme [N] [W] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 340.24 euros, et 17.19 euros de provisions sur charges, ainsi que 9.48 euros au titre de l’accord multiservices.

Un garage sis [Adresse 5] à [Localité 1] a également été loué à Mme [N] [W] par un second acte du même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST, a fait signifier à Mme [N] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3034,73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, outre le commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance.

Le 7 février 2023, la société VIVEST a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2025, la société VIVEST a fait assigner Mme [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

•à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

•ordonner l’expulsion de Mme [N] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

•condamner Mme [N] [W] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 3211,31 euros au titre des arriérés locatifs et/ou indemnités d’occupation échus depuis la résiliation du bail augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

o une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant que le loyer aurait atteint si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire jusqu’à libération effective des lieux, somme qui sera revalorisée dans les conditions de l’ancien bail ;

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o les dépens, y compris les frais du commandement de payer du 21 janvier 2025

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 4 juillet 2025.

À l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la société VIVEST, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2505,80 euros arrêtée au 25 novembre 2025. Elle précise que le surloyer a été régularisé suite à la communication par la locataire de son avis d’imposition, ce qui a conduit à la baisse de l’arriéré. Elle a ajouté qu’il y avait toujours un défaut d’assurance.

La société VIVEST, soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [N] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 21 janvier 2025.

Mme [N] [W], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [N] [W], assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CCAPEX a été saisie le 7 février 2023, soit plus de 2 mois avant l’assignation.

En conséquence, la demande de la société VIVEST, aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Enfin, l’article 835 du code de procédure civile permet au juge d’accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2022, du commandement de payer délivré le 21 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 que la société VIVEST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 21 janvier 2025. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, soit le 22 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er février 2022 à compter du 22 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [N] [W] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 mars 2025, Mme [N] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [N] [W] à son paiement à compter du 22 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [N] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Mme [N] [W] à payer à la société VIVEST, la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société VIVEST, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2022 entre la société d’HLM VIVEST d’une part, et Mme [N] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], ainsi que le Garage [Adresse 5] à [Localité 2], sont réunies à la date du 22 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail du logement et du garage à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [N] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [N] [W] à libérer sans délai le garage sis [Adresse 5] à [Localité 1] de tous véhicules et objets pouvant s’y trouver au besoin avec le concours de la force publique ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [N] [W] à compter du 22 mars 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 376,36 euros (logement) et 31,56 euros (garage) au 25/11/2025 ;

CONDAMNE Mme [N] [W] à payer à la société VIVEST, la somme de 2505,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance sur le surplus,

CONDAMNE Mme [N] [W] à payer à la société VIVEST, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [N] [W] à payer à la société VIVEST, la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 janvier 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

RAPPELLE qu’il appartient à Mme [N] [W] d’assurer le logement jusqu’à son départ des lieux loués ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Préfet ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE