AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 JANVIER 2026

N° RG 25/00110 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGPC

Minute JCP n° 26/23

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [W] [P] épouse [J]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e MORHANGE Alain, avocat au Barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [I] [X]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [C]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 16 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE Alain par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [C] [B] par LS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mars 2024, Mme [W] [J] a consenti un bail d’habitation à M. [B] [C] et Mme [I] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 236,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [C] et Mme [I] [X] le 6 décembre 2024.

Par assignations du 17 février 2025, Mme [W] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [C] et Mme [I] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

3 329,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2024,

1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 19 février 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois notamment afin de s’assurer du départ du logement de Mme [I] [X].

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 octobre 2025, Mme [W] [J], représentée par son conseil, se référant à ses conclusions écrites du 15 septembre 2024, notifiées aux deux parties, demande désormais, sous bénéfice de l’exécution provisoire de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [C], compte-tenu du départ de Mme [I] [X],

condamner M. [B] [C] à lui payer à titre provisionnel la somme de 7062,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2024,

condamner Mme [I] [X] solidairement avec M. [B] [C] à lui payer la somme de 4285,92 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2024,

condamner M. [B] [C], solidairement avec Mme [X] jusqu’au 14 avril 2025, à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation révisable de 555,27 euros à compter de la résiliation du bail, chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé,

condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La demanderesse expose qu’elle prend acte du départ de Mme [X] qui l’a avisée par courrier simple non daté réceptionné le 14 octobre 2024, et soutient qu’elle est solidairement tenue de la dette jusqu’au 14 avril 2025 en application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par M. [C] au motif que celui-ci n’a pas repris le paiement du loyer courant.

A l’audience du 16 octobre 2025, Mme [J] a actualisé sa créance à la somme de 7617,54 euros à l’égard de M. [C], selon décompte du 10 octobre 2025.

Présent à chaque audience, M. [B] [C] ne conteste pas la dette qu’il explique par des difficultés personnelles et s’est engagé à l’audience du 16 octobre 2025 à verser la somme de 200 euros en plus du loyer courant. Il a indiqué avoir retrouvé un emploi, sans toutefois en justifier, et a précisé qu’il ne souhaitait pas se maintenir dans le logement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [I] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [W] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2236,76 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [B] [C], demeurant désormais seul dans les lieux, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [W] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, Mme [W] [J] verse aux débats le contrat de bail comportant une clause de solidarité des locataires, le courrier de Mme [X] réceptionné le 14 octobre 2024 faisant état de son départ du logement, et un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2025, M. [B] [C] et Mme [I] [X] lui devaient la somme de 4285,92 euros.

Ces derniers ne contestent pas cette somme, que M. [C] seul comparant à l’audience reconnait.

Dès lors, les défendeurs seront condamnés solidairement à lui payer cette somme de 4285,92 euros arrêtée au 1er avril 2025 à titre provisionnel, avec intérêt au taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur la somme de 2236,76 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il résulte par ailleurs du décompte arrêté au 10 octobre 2025, que M. [C] devait la somme totale de 7617,54 euros, dont il convient de déduire la somme de 4285,92 euros à laquelle il est déjà condamné solidairement avec Mme [X].

Dès lors, il sera condamné à payer la somme de 3331,62 euros (soit 7617,54 euros – 4285,92 euros) arrêtée au 10 octobre 2025 à titre provisionnel, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, si M. [C] sollicite des délais de paiement, il n’est pas contesté qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. En outre, il n’apporte aucun élément au tribunal permettant de justifier qu’il est en mesure de régler sa dette locative d’un montant total de 7617,54 euros, alors qu’il déclare des ressources de l’ordre de 1500 euros.

En conséquence, la demande de délais de paiement ne pourra qu’être rejetée.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 555,27 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [W] [J] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [C] et Mme [I] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de Mme [W] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidence chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mars 2024 entre Mme [W] [J], d’une part, et M. [B] [C] et Mme [I] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 6 février 2025,

ORDONNONS à M. [B] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, M. [B] [C] et Mme [I] [X] à payer à Mme [W] [J] la somme de 4285,92 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur la somme de 2 236,76 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [B] [C] à payer à Mme [W] [J] la somme de 3 331,62 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 octobre 2025 loyer d’octobre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par M. [B] [C],

CONDAMNONS M. [B] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 555,27 euros (cinq cent cinquante-cinq euros et vingt-sept centimes) par mois à compter du 1er novembre 2025,

DISONS que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS in solidum M. [B] [C] et Mme [I] [X] à payer à Mme [W] [J] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum M. [B] [C] et Mme [I] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 décembre 2024 et celui des assignations du 17 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026, et signé par A. GUETAZ vice-présidente et M. MALOYER, greffière.

La Greffière La vice-présidente