AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 MAI 2026

N° RG 25/00727 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXVE

Minute JCP n° 347/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Etablissement 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marine KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [H] [R] [Q]

demeurant FOYER [Etablissement 2] – [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e KLEIN-DESSERRE (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence du 29 janvier 2024, la SAEM [Etablissement 1] devenue la S.A. [Etablissement 1] a donné en location à M. [H] [R] [Q] la jouissance d’un appartement situé au FOYER [Etablissement 2], n°3441, [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 394,96 euros, outre 33,12 euros pour les prestations obligatoires.

En raison de redevances demeurées impayées, la S.A. [Etablissement 1] a adressé à M. [H] [R] [Q] une première correspondance le 29 janvier 2025 portant à sa connaissance son solde débiteur à hauteur de 1592,98 euros, en vain. Par la suite, la S.A. [Etablissement 1] a adressé à M. [H] [R] [Q] une mise en demeure signifiée par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025 remis à étude, de s’acquitter dans un délai d’un mois de la somme de 3389,91 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2025 remis à l’étude, la SA [Etablissement 1] a fait assigner M. [H] [R] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :

— Dire et juger sa demande recevable et bien fondée ;

— Constater la résiliation du contrat de résidence conclu le 29 janvier 2024 ;

— Ordonner à M. [H] [R] [Q] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef ;

— Dire qu’à défaut d’une libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion immédiate et sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration du délai de deux mois;

— Condamner M. [H] [R] [Q] à lui payer une provision de 3197,73 euros à valoir sur la dette de redevance restant due au 27 novembre 2025 ;

— Condamner M. [H] [R] [Q] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 407,83 euros hors APL, à compter du 24 novembre 2025, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du contrat de résidence et ce jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ;

— Condamner M. [H] [R] [Q] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [H] [R] [Q] en tous les frais et dépens en ce y compris le coût de l’éventuelle signification par voie de commissaire de justice de la mise en demeure de la résiliation;

— Dire que le jugement à intervenir sera exécutoire par provision.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026.

A l’audience, la SAEM [Etablissement 1], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [H] [R] [Q] n’est ni présent, ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026, délibéré ensuite prorogé au 22 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la non-comparution du locataire :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision sera réputée contradictoire.

Sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux :

Il convient de rappeler que le logement occupé par M. [H] [R] [Q] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyers est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 7 2) du contrat de résidence conclu entre les parties le 29 janvier 2024 contient une clause résolutoire, selon laquelle à défaut de s’acquitter de l’exact paiement de la redevance dans les délais prévus, et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec A.R. de trois termes consécutifs impayés ou d’une somme équivalent à deux termes mensuels à acquitter, le présent contrat sera résilié de plein droit et le résident devra quitter immédiatement les lieux.

La S.A. [Etablissement 1] justifie qu’elle a notifié à M. [H] [R] [Q] une mise en demeure de régulariser un arriéré de 3 389,91 euros par voie de commissaire de justice le 23 octobre 2025. Cette mise en demeure étant restée vaine pendant plus d’un mois, il y’a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 novembre 2025.

L’expulsion de M. [H] [R] [Q] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

La S.A. [Etablissement 1] produit un décompte démontrant que M. [H] [R] [Q] restait devoir, après déduction des frais de poursuite, la somme de 3 196,71 euros à la date du 25 novembre 2025.

M. [H] [R] [Q] qui n’a pas comparu, n’a pas contesté le montant de sa dette, de sorte qu’il sera condamné au paiement de cette somme de 3 196,71 euros.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance, des charges et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

Sur les demandes accessoires :

M. [H] [R] [Q] partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [Etablissement 1], M. [H] [R] [Q] sera condamné à lui verser une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 29 janvier 2024 entre la SAEM [Etablissement 1] devenue la S.A. [Etablissement 1] et M. [H] [R] [Q] portant sur la location d’un logement situé au FOYER [Etablissement 2], appartement n°3441, [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 novembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de M. [H] [R] [Q] portant ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé au FOYER [Etablissement 2], appartement n°3441, [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [H] [R] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour à M. [H] [R] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A [Etablissement 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [H] [R] [Q] à verser à la S.A. [Etablissement 1] la somme de 3 196,71 euros suivant décompte arrêté au 25 novembre 2025 ;

CONDAMNONS M. [H] [R] [Q] à verser à la S.A. [Etablissement 1] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 407,82 euros, à compter du 24 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 3196,71 euros à laquelle M. [H] [R] [Q] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de redevance et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 24 novembre 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [H] [R] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure signifiée par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025 et celui de l’assignation ;

CONDAMNONS M. [H] [R] [Q] à payer à la S.A [Etablissement 1] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente