AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT AVANT DIRE-DROIT DU 12 FEVRIER 2026

N° RG 25/00486 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOEO

Minute JCP n° 139/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [J] [D]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [I] [C]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [E], [G], [H] [R]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Sébastien JAGER, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 05 décembre 2025

Délivrance de copies :

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e CODAZZI, M^e JAGER et M. [C]

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié reçu le 11 juin 2020, M. [J] [D] a acquis un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 1] (15ème étage).

L’appartement était occupé, dans le cadre d’un bail antérieur en date du 19 septembre 2018, par M. [I] [C] (bail ayant pris effet le 1er octobre 2018.) Le loyer mensuel a été initialement fixé à la somme de 350 € outre une provision mensuelle sur charges de 125 €.

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2018, Mme [E] [R] s’est portée caution personnelle et solidaire des engagements contractuels de Monsieur [C] dans le cadre du contrat de bail précité.

*

Le 24 mars 2022, M. [D] a fait signifier à M. [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il a ensuite fait diligenter une procédure judiciaire en résiliation du bail.

Par jugement du 7 juillet 2023, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 mai 2022 à minuit, et suspendu les effets de la clause résolutoire « tant que les loyers courants seront régulièrement acquittés ». L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation. Mme [R] a été déboutée de sa demande de garantie et de sa demande de minoration de l’indemnité d’occupation.

*

Un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivrée à M. [C] le 3 janvier 2025, portant sur un montant en principal de 1344,27 euros au titre de la régularisation sur charges 2023. Cet acte a été dénoncé à Mme [R] le 17 janvier 2025.

La CCAPEX s’est également vu notifier ce commandement de payer le 3 janvier 2025.

*

Par exploit signifié le 12 juin 2025, M. [J] [D] a fait assigner M. [I] [C] et Mme [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de METZ, aux fins de voir :

VU le jugement du juge des contentieux de la protection rendu le 7 juillet 2023, devenu définitif,

VU les pièces produites aux débats,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [C] ct Madame [E] [R] à payer à Monsieur [J] [D] les sommes suivantes :

—  499,04 euros au titre des indemnités mensuelles d‘occupation impayées de mars 2025.

—  92 € au titre de la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères de l’année 2023.

— l 344,27 € au titre de la régularisation des charges récupérables de l’exercice 2023.

Le tout avec intérêt légal à compter du 3 janvier 2023 date du commandement de payer demeuré infructueux.

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [C] et Madame [E] [R] à payer à Monsieur [J] [D] la somme dc l 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [C] et Madame [E] [R] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025 ainsi que celui de la dénonciation de la caution en date du l7 janvier 2025 fixés à la somme de 223,69 euros.

CONSTATER l’exécution de droit du jugement à intervenir.

M. [D] expose notamment que Monsieur [C] est à nouveau défaillant dans le règlement des loyers courants (il vise à cet égard les indemnités d’occupation dues pour le mois de mars 2025). Il ajoute que Monsieur [C] n’a pas réglé la régularisation des charges locatives relatives à l’exercice 2023, malgré mises en demeure. Il précise que cette obligation est garantie par le cautionnement solidaire de Madame [R].

Par dernières conclusions déposées à l’audience le 5 décembre 2025, M. [D] demande au juge de :

prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges locatives 2023 et 2024 par M. [C]ordonner en conséquence l’expulsion de M. [C], au besoin avec le concours de la force publique ;condamner in solidum M. [I] [C] et Mme [E] [R] à payer à M. [D] les sommes suivantes :92 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) 20231344,27 euros au titre de la régularisation des charges opérables de l’exercice 202342 euros au titre de la TEOM 20241370,80 euros au titre de la régularisation des charges opérables de l’exercice 2024soit un total de 2849,07 euros ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025, date du commandement de payer demeuré infructueux.

Débouter Mme [R] de ses demandes dirigées contre M. [D]débouter M. [C] de ses mauvaises contestations à l’encontre du décompte de charges récupérables au titre de l’année 2023condamner in solidum M. [I] [C] et Mme [E] [R] à payer à M. [D] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile condamner in solidum M. [I] [C] et Mme [E] [R] à payer à M. [D] aux dépens, dont le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025 et de la dénonciation à la caution en date du 17 janvier 2025 fixé à la somme de 223,69 euros ;constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

Par dernières conclusions en date du 16 septembre 2025, Mme [E] [R] demande au tribunal de :

Vu l’article 1343-5 et l’article 2308 du Code Civil,

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

DONNER ACTE à Madame [R] qu’elle s’en rapporte à l’appréciation de la Juridiction de céans concernant les demandes de Monsieur [D] dirigées contre Monsieur [B] Monsieur [D] à verser à Madame [R] une somme de 967,65 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance d’empêcher l’accroissement de l’arriéré locatif.DEBOUTER Monsieur [D] de ses demandes au titre de l’article 700 du CPC et des frais et dépens diriges contre Madame [Y] que Madame [R] se verra accorder un échelonnement des sommes qui seront mises à sa charge par le jugement à intervenir sur une période de 36 mois.CONDAMNER Monsieur [C] à garantir Madame [R] de l’ensemble des sommes qui seront mises à sa charge par le jugement à intervenir.CONDAMNER solidairement Monsieur [D] et Monsieur [C] à verser à Madame [R] une somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux frais et dépens de l’ensemble.

Mme [R] retient que Monsieur [D] a eu de multiples motifs pour mettre un terme au bail le liant à Monsieur [C] depuis son acquisition en juin 2020, et qu’il s’est toujours abstenu de le faire, préférant solliciter systématiquement Madame [R] en sa qualité de caution. Elle expose qu’elle a dû supporter le règlement des loyers de Monsieur [C] de novembre 2019 à septembre 2021, somme dont elle n’a jamais pu être remboursée à ce jour.

Elle ajoute être constamment exposée aux courriers de Monsieur [D], aux commandements de payer et à l’engagement de procédures judiciaires, ce qui ne serait plus le cas depuis longtemps si Monsieur [D] avait pris les décisions qui s’imposent en temps et en heure. Elle retient que depuis 2023 M. [D] dispose d’un titre exécutoire qu’il s’est abstenu de mettre en œuvre.

Elle ajoute que le refus de règlement des charges par Monsieur [C] n’est visiblement pas motivé par une incapacité financière, mais par la contestation par ce dernier du montant sollicité par Monsieur [D].

Elle soutient que M. [D] a sciemment refusé de solliciter l’expulsion de son locataire pour non-règlement des charges dans le cadre de la présente procédure alors que les termes de la clause résolutoire le lui permettent, et qu’il dispose d’un commandement de payer visant clause résolutoire demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Elle ajoute que Monsieur [C] refusant par ailleurs de s’acquitter du règlement des charges pour 2024, l’inertie de Monsieur [D] entraine une aggravation de l’arriéré au détriment de la caution.

Elle retient avoir subi un préjudice financier et un préjudice d’anxiété du fait de l’inertie fautive de M. [D] face aux impayés de M. [C]. Elle sollicite la condamnation de Monsieur [D] à lui verser une indemnité correspondant à 50 % de la somme sollicitée par ce dernier (dont le montant total s’élève à ce jour à hauteur de 1.935,31 €), soit un montant de 967,65 €.

En défense, M. [I] [C] expose, dans différents courriers, que :

au mois de février 2025 il se trouvait en formation au Luxembourg , et était alors hébergé par un ami pour être plus près ;qu’aussitôt de retour à [Localité 1], il a réglé les loyers de février et mars ;que malgré ses réclamations, le bailleur ne justifie pas de ses relevés de compteurs ; que les décomptes du syndic ne sont pas suffisants à justifier des sommes réclamées ;que les compteurs ont d’ailleurs été changés car ils étaient défectueux, et ce, curieusement, après qu’il ait demandé ses relevés de compteurs ;que M. [D] ne justifie pas avoir réglé à la place de M. [C] les « surcharges » ( nota : régularisations sur charges) qu’il réclame ;que la manivelle du volet, ancienne, s’est cassée lors d’une utilisation normale ;qu’il subit un préjudice de jouissance du fait de l’absence d’accès au balcon ( rideau de fer cassé)que M. [D] n’établit pas qu’il aurait réglé la taxe alléguée de 92 eurosqu’il n’a pas accès à la cave, alors qu’il paie pour cela ;

*

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2025 lors de laquelle M. [C] a comparu en personne, M. [D] et Mme [R] étant quant à eux représentés par leurs conseils (le conseil de Mme [R] étant substitué).

M.[D] a indiqué que suite au jugement de 2023, M. [C] s’est mis à ne plus payer ses charges ; que les charges impayées s’élèvent à 2848 euros. Il a soutenu que le cellier invoqué par M. [C] n’était pas inclus dans le bail, et qu’il n’y a pas de preuve que le compteur serait défaillant.

Le conseil de Mme [R] a indiqué s’en remettre à ses écritures.

M. [C] a indiqué avoir fait une réponse aux conclusions reçues. Il a indiqué payer son loyer. Concernant les charges, il a retenu que le syndic pouvait se tromper ; que tous les compteurs ont été changés ; qu’il n’a pas toutes les clés (notamment celle de la cave) ; qu’il a discuté avec les techniciens ; que le bailleur cherche juste à lui prendre de l’argent ; qu’il a failli dans tout le contrat ; qu’ils lui mettent la pression, ce qui est anormal ; que les charges réclamées sont des inventions.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées. Le délibéré a été prorogé au 12 février 2026 pour nécessités de service.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat ;

Les charges récupérables visées à l’article précité, sont définies à l’annexe au Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dont l’entretien courant de l’ascenseur et des parties communes.

Le contrat de bail produit comporte une clause résolutoire (article VIII), qui stipule que « le contrat sera résilié de plein droit (…) deux mois après un commandement de payer resté infructueux à défaut de paiement aux termes convenus, de tout ou partie du loyer et des charges. »

En l’espèce, par dernières conclusions déposées le 5 décembre 2025, M. [D] sollicite la résiliation du bail et l’expulsion de M. [C] pour non-paiement des charges locatives.

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que les demandes additionnelles de M. [D] ont été notifiées au représentant de l’Etat dans le département de la Moselle dans les conditions des articles précités.

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de faire toutes observations ou diligences concernant les suites à donner à l’absence de notification faite au représentant de l’Etat.

Concernant la demande relative aux arriérés de charges, il y a également lieu d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter M. [D] à fournir la copie de ses avis de taxe foncière pour les années 2023 et 2024 indiquant la ligne TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Il devra également expliciter ses calculs s’agissant des sommes demandées au titre de la TEOM, si les sommes sollicitées devaient être différentes des sommes figurant sur les avis de taxe foncière.

M.[C] sera invité à fournir toute preuve que le relevé de compteur tel que figurant sur les pièces 6, 33 et 34 versées par M. [D], ne seraient pas conforme au relevé effectif de ses compteurs.

Les droits des parties seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, avant dire droit, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE la réouverture des débats

INVITE les parties à faire toutes observations sur la recevabilité de la demande, et/ou toutes diligences utiles, concernant l’absence de notification (ou de preuve de la notification) faite au représentant de l’Etat des demandes reconventionnelles faites par le bailleur aux fins de résiliation du bail, au regard des dispositions de l’article 24-IV de la loi du 6 juillet 1989 ;

INVITE M. [I] [C] à fournir toute preuve que les relevés de compteurs tel que figurant sur les pièces 6, 33 et 34 versées par M. [D], ne seraient pas conforme au relevé effectif de ses compteurs et à sa consommation ;

RAPPELLE que le principe du contradictoire impose que tout document communiqué par une partie, soit communiqué à toutes les autres parties ;

RESERVE les droits et demandes des parties dans l’attente des observations des parties sur les éléments précités ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 11 mai 2026 à 14 heures, salle 225, la présente décision valant convocation des parties ;

RESERVE les dépens ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière ;

La greffière La vice-présidente