TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 04 juillet 2025

à Mme [S] [G]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 juillet 2025

à M. [K] [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01325 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6D6K

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [S] [G], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 18 juin 2013, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic), office public de l’habitat, Habitat [Localité 7] Provence (Hmp), a consenti à M. [J] [K] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 4], dans le quatorzième [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 211,64 euros, outre 81,77 euros de charges et 12,47 euros de charges au titre de la consommation d’eau froide.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [J] [K] le 18 novembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.031,29 euros en principal.

Le bailleur a saisi un conciliateur de justice qui a établi un procès-verbal de carence le 22 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, l’Epic Hmp, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner en référé M. [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de M. [J] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.712,47 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationsa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution à venir.

A l’audience du 15 mai 2025, l’Epic Hmp, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

M. [J] [K], comparaissant en personne, reconnaît la dette et demande :

— à titre principal, des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, un délai pour quitter les lieux de douze mois.

Le bailleur s’oppose à ces demandes.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 février 2025 a été dénoncée le 19 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

L’Epic Hmp justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 novembre 2024 par courrier envoyé par mail, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic Hmp est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 18 juin 2013 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.031,29 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les six semaines ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2025.

M. [J] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [J] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [J] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 359 euros actuellement, et de condamner M. [J] [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [J] [K] reste devoir la somme de 2.701,42 euros, à la date du 13 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

M. [J] [K] reconnaît la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.701,42 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1.712,47 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas opportun en l’absence de tout versement depuis le 13 janvier 2025.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [J] [K] fait valoir le blocage de son compte bancaire suite à une fraude avec un préjudice de 1.000 euros, un rendez-vous avec sa banque étant fixé mais ne communique aucune pièce. Le diagnostic social et financier indique qu’il est célibataire, sans enfant à charge. Le bail étant résilié de plein droit depuis six mois, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Epic Hmp, M. [J] [K] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 18 juin 2013 entre l’Epic Hmp d’une part et M. [J] [K] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], entrée n° 2, 8ème étage, logement n° 41, dans le quatorzième [Localité 6] sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic Hmp pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [K] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit trois cent cinquante-neuf euros (359 euros) à ce jour, à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [J] [K] à verser à l’Epic Hmp, à titre provisionnel, la somme de deux mille sept cent un euros et quarante-deux centimes (2.701,42 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 13 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1.712,47 euros et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [J] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [J] [K] à verser à l’Epic Hmp une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente