TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

N° Minute : 25/49

AFFAIRE : N° RG 25/00039 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DP4A

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 03 Juillet 2025

AFFAIRE :

[H] [C] épouse [G]

C/

[T] [I]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [H] [C] épouse [G]

née le 08 Août 1948 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante en personne assistée de M^e Caroline CASTERA-DOST, avocat au barreau de BORDEAUX

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne assisté de M^e Sophie DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE

Madame [H] [C] épouse [G] est propriétaire, à concurrence de la moitié, d’un immeuble sis [Adresse 5], composé de deux appartements, l’un au rez-de-chaussée, et l’autre à l’étage. Des suites du décès de Monsieur [M] [G], époux de Madame [H] [C] épouse [G], survenu le 11 février 2003, cet immeuble appartient au demeurant, à concurrence de la moitié indivise en nue-propriété à Madame [Y] [G] et Monsieur [B] [G], et à concurrence de l’usufruit à Madame [H] [C] épouse [G].

Selon acte sous seing privé en date du 1er juin 2017, Madame [H] [C] épouse [G] a donné à bail professionnel à l’EARL BIREDIS, ayant pour gérant son fils Monsieur [B] [G], l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 6], le bail stipulant que cette location était destinée à servir de logement de fonction à l’entreprise EARL BIREDIS.

Selon acte sous-seing privé en date du 02 mai 2019, et avec prise d’effet au 1er mai 2019, l’EARL BIREDIS a donné à bail à Monsieur [T] [I] le logement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 200 euros.

Par courrier en date du 25 septembre 2022, l’EARL BIREDIS a donné congé à Madame [H] [C] épouse [G] avec effet au 31 mars 2023.

Par courrier en date du 24 février 2023, Madame [H] [C] épouse [G] agissant en qualité de gérante de l’EARL BIREDIS, a indiqué à Monsieur [T] [I] être dans l’obligation de résilier son contrat de location meublée signé le 02 mai 2019, ajoutant, pour un motif sérieux et légitime, ne pas avoir d’autre choix, et devoir impérativement récupérer ce logement au plus tard le 30 avril 2023.

Par courrier en date du 08 avril 2023, Monsieur [T] [I] a indiqué à l’EARL BEREDIS qu’en application de l’article 25-8 de la loi numéro 89 462, le délai de préavis pour le propriétaire bailleur était de trois mois, délai courant à compter de la réception du recommandé par le destinataire, et que sa lettre était ainsi hors délai.

Par courrier du 22 avril 2023, l’EARL BIREDIS a demandé à Monsieur [T] [I] de libérer le logement à la date prévue du 30 avril 2023.

Par courrier en date du 29 novembre 2024, transmis par l’intermédiaire de son conseil, Madame [H] [C] épouse [G], en sa qualité de propriétaire en usufruit de l’appartement litigieux, a notamment mis en demeure d’avoir à quitter le logement dans les meilleurs délais et de lui indiquer à quelle date l’état des lieux de sortie pourrait être dressé.

Par courrier du 06 décembre 2024, Monsieur [T] [I] a indiqué au conseil de Madame [H] [C] épouse [G] que tous les meubles garnissant le logement étaient à lui, et lui a indiqué lui transmettre une copie de son contrat de location.

Par acte du 05 février 2025, Madame [H] [C] épouse [G] a fait assigner Monsieur [T] [I] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN à l’audience du 1er avril 2025, aux fins de :

— constater que Monsieur [T] [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er avril 2023 de l’appartement du premier étage situé au [Adresse 5],

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I] de l’appartement et de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner Monsieur [T] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros jusqu’à la libération effective caractérisée par la restitution des clés à Madame [G],

— condamner Monsieur [T] [I] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 03 juin 2025, afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

A l’audience du 03 juin 2025, Madame [H] [C] épouse [G], assistée de son conseil, sollicite :

— constater que Monsieur [T] [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er avril 2023 de l’appartement du premier étage situé au [Adresse 4], lui appartenant, et non à l’EARL BIREDIS,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I] de l’appartement et de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner Monsieur [T] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros jusqu’à la libération effective caractérisée par la restitution des clés à Madame [G],

— condamner Monsieur [T] [I] à cesser tout stationnement de son véhicule dans le jardin du [Adresse 4] sous astreinte de 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice ou la gendarmerie à compter de la signification de la décision à intervenir,

— débouter Monsieur [T] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [T] [I] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle considère tout d’abord que le bail professionnel établi entre elle-même et l’EARL BIREDIS est opposable à Monsieur [I], dès lors que ce-dernier sait parfaitement que l’EARL BIREDIS n’est pas propriétaire de cet appartement, propriété de Madame [G], laquelle n’a jamais signé de bail avec lui.

Ensuite, elle estime que le contrat de sous-location meublé signé entre Monsieur [I] et l’EARL BIREDIS ne peut être nové en contrat de bail nu avec elle-même. Elle soutient que Monsieur [I] ne peut contester avoir signé avec l’EARL BIREDIS un contrat de location meublée, auquel est annexé un état des lieux et un inventaire du mobilier le composant, la référence à cet inventaire étant explicitement indiquée en page 4 de l’exemplaire du contrat signé et versé aux débats par Monsieur [I]. Elle indique encore que le contrat meublé de sous-location entre BIREDIS et Monsieur [I] a pris fin avec la cessation du contrat principal, bail professionnel accordé à l’EARL BIREDIS par Madame [G].

S’agissant des demandes indemnitaires de Monsieur [T] [I], elle précise d’une part, n’y avoir lieu à dommages et intérêts dans le cadre d’une procédure de référé, et d’autre part, que ce-dernier ne justifie ni d’un préjudice moral, ni d’une procédure abusive, dès lors qu’il sait parfaitement depuis septembre 2022, qu’il doit impérativement quitter le logement de Madame [G], mis à disposition de façon temporaire.

A cette même audience, Monsieur [T] [I], assisté de son conseil, sollicite :

— la requalification du contrat de bail signé par lui-même en contrat de bail non meublé,

— dire et juger que Madame [H] [C] épouse [G] n’a pas donné congé dans les conditions de forme, fond et de délais prévus pour le bail objet du litige, et déclarer en conséquence le congé délivré invalide,

— dire que le bail n’est pas résilié et que toute demande tendant à l’expulsion du locataire est sans objet,

— débouter Madame [H] [C] épouse [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, ,

— condamner Madame [H] [C] épouse [G] à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner Madame [H] [C] épouse [G] à lui verser la somme de 3 000 euros pour procédure abusive,

— condamner Madame [H] [C] épouse [G] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le bail professionnel établi entre Madame [G] et l’EARL BIREDIS le 1er juin 2017 lui est inopposable. Il ajoute ne jamais avoir été informé qu’il s’engageait, non dans le cadre d’un contrat de location, mais dans le cadre d’un contrat de sous-location. Il considère encore que l’appartement litigieux dans lequel il a aménagé était vide de tout meuble, hormis une cuisine sobrement équipée, qu’il n’entre pas dans les prévisions de l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lequel donne une définition d’un logement meublé, en déduit qu’il doit être requalifié en contrat de bail non meublé, et être soumis à son régime, notamment quant à sa durée et à la délivrance du préavis.

Il considère que, conclu le 1er mai 2019 pour une durée minimale de 3 ans, le bail a été tacitement reconduit pour une nouvelle période de trois ans à compter du 1er mai 2022 et jusqu’au 1er mai 2025, et que, pour y mettre valablement fin, le bailleur devait lui notifier un congé avant le 30 octobre 2024 au plus tard, soit pour vendre le logement, soit pour une reprise, soit pour motif réel et sérieux. Il expose, à titre subsidiaire, que la bailleresse n’a pas davantage respecté de délai de préavis de trois mois qui s’applique en matière de contrat meublé, et qu’elle ne démontre pas davantage un motif légitime et sérieux de devoir mettre fin au contrat. Il en conclut que la bailleresse n’a pas donné congé dans les conditions de forme et de délais prévues légalement, de sorte que le congé délivré doit être déclaré invalide, que le bail n’est pas résilié, et que toute demande tendant à son expulsion est sans objet.

Pour l’exposé des plus amples moyens venant au soutien des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs conclusions déposées à l’audience dans le cadre de l’oralité des débats.

La décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est en liminaire observé que Madame [H] [C] épouse [G], demanderesse à l’instance en référé, ne précise ni dans son assignation du 05 février 2025, ni dans ses conclusions déposées à l’audience, le fondement juridique de ses demandes. Cette carence conduit à interroger la validité même de l’assignation, au regard des exigences de l’article 56 du code de procédure civile.

Nonobstant, en application des dispositions de l’article 12 de ce même code, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables (…).

I. Sur les demandes de Madame [H] [C] épouse [G]

Madame [G] sollicite à titre principal que soit ordonnée l’expulsion de Monsieur [T] [I] de l’appartement qu’il occupe en vertu du bail du 02 mai 2019, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros jusqu’à la libération effective.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que par courrier du 24 février 2023, Madame [H] [G], se désignant comme gérante de l’EARL BIREDIS, a fait part à Monsieur [T] [I] de la résiliation du bail du 02 mai 2019 avec effet au 30 avril 2023, et ce, pour motif sérieux et légitime.

Alors que l’assignation en référé a été délivrée le 05 février 2025, elle ne démontre pas l’existence d’un cas d’urgence (qui s’entend d’un retard de quelques jours, voire de quelques heures, pouvant devenir préjudiciable à l’une des parties), condition fondant la compétence du juge des référés au titre de l’article 834 du code de procédure civile.

Les demandes formées par Madame [G] ne sauraient dès lors prospérer dans le cadre de la présente instance de référé sur ce fondement.

S’agissant d’autre part de l’article 835 du code de procédure civile, si l’absence de contestation sérieuse n’est pas requise par ce texte, il appartient néanmoins au juge des référés de constater l’existence d’un trouble manifestement illicite ou de l’imminence d’un dommage.

Dès lors, une contestation sérieuse sur l’existence même du trouble et son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, l’existence d’un dommage imminent, qui s’entend d’un dommage non encore réalisé, mais certain en son principe si la situation venait à se perpétuer, n’est pas démontrée.

Quant au trouble manifestement illicite, il s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Madame [H] [C] épouse [G] considère que Monsieur [T] [I] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er avril 2023.

Il résulte des éléments produits par les parties que :

— un bail professionnel a été signé le 1er juin 2017 entre Madame [H] [G] en qualité de bailleur et l’EARL BIREDIS ayant pour gérant Monsieur [B] [G] en qualité de preneur portant sur l’appartement litigieux sis [Adresse 6],

— un contrat de location portant sur le même logement a été signé le 02 mai 2019 entre l’EARL BIREDIS en qualité de bailleur et Monsieur [T] [I], en qualité de locataire.

Madame [H] [C] épouse [G] soutient que dès lors que le contrat de bail professionnel la liant à l’EARL BIREDIS a pris fin des suites de la délivrance d’une résiliation le 25 septembre 2022 de la part de l’EARL BIREDIS, le contrat de sous-location meublée liant l’EARL BIREDIS et Monsieur [T] [I] a nécessairement pris fin.

Monsieur [T] [I] soutient pour sa part que le contrat de bail professionnel du 1er juin 2017, auquel il n’est pas partie et qui n’a jamais été porté à sa connaissance, ne lui est pas opposable, et ajoute n’avoir jamais été informé qu’il s’engageait dans le cadre d’un contrat de sous-location.

Les parties produisent des versions différentes du contrat de location du 02 mai 2019. Madame [H] [C] épouse [G] verse une version faisant apparaître une mention manuscrite de « sous » location, mention qui n’apparaît pas dans la version produite par Monsieur [T] [I]. Madame [G] verse également un document intitulé « autorisation de sous-location » daté du 1er mai 2019, qui n’est signé que par elle.

Il doit être considéré, à l’aune de ces éléments, qu’il existe une contestation sérieuse sur l’opposabilité même du bail professionnel conclu entre Madame [H] [C] épouse [G] et l’EARL BIREDIS à Monsieur [T] [I], et la qualification de contrat liant l’EARL BIREDIS à Monsieur [T] [I] (contrat de location ou de sous-location).

De plus, Monsieur [T] [I] soutient que le contrat de bail le liant à l’EARL BIREDIS doit être requalifié en contrat de bail non meublé et soumis à ce régime concernant sa durée ou encore les exigences entourant la délivrance d’un préavis. Il ajoute subsidiairement que même à retenir la qualification de location meublée, le congé délivré par l’EARL BIREDIS ne l’a été ni dans les conditions de forme ni dans les délais requis par l’article 25-4 (25-8?) de la loi du 06 juillet 1989.

Madame [H] [C] épouse [G] soutient pour sa part que le contrat de sous-location meublée liant l’EARL BIREDIS à Monsieur [T] [I] ne peut être nové en contrat de location non meublé.

Monsieur [T] [I] excipe de ce que l’inventaire des meubles versé aux débats par Madame [G] n’est pas signé de sa main, cependant que Madame [G] fait valoir que Monsieur [I] a bien signé un contrat de location meublé auquel est annexé un état des lieux et un inventaire du mobilier dont la référence est explicitement indiquée en page 4 du contrat qu’il verse aux débats.

Il doit être considéré, à l’aune de ces éléments, qu’il existe une contestation sérieuse sur la nature même du contrat liant l’EARL BIREDIS et Monsieur [T] [I], et sur la validité même du congé délivré par l’EARL BIREDIS.

Il résulte du tout que la qualité d’occupant sans droit ni titre de Monsieur [T] [I] est elle-même sujette à contestation sérieuse, tout comme, in fine, l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Dès lors, le juge des référés ne peut statuer sur les demandes d’expulsion et au titre de l’indemnité d’occupation formées par Madame [H] [C] épouse [G].

Il en est de même de sa demande tendant à faire cesser, sous astreinte, le stationnement du véhicule de Monsieur [I].

II. Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [T] [I]

Dans le cadre de la présente instance en référé, Monsieur [I] sollicite la requalification du contrat de bail signé par lui-même en contrat de bail non meublé, qu’il soit dit et jugé que Madame [H] [C] épouse [G] n’avait pas donné congé dans les conditions de forme, fond et de délais prévus pour le bail objet du litige, que le congé délivré soit déclaré invalide, et qu’il soit dit que le bail n’était pas résilié et que toute demande tendant à l’expulsion du locataire était sans objet,

Ces demandes n’entrent pas dans les prévisions de l’urgence requise par l’article 834 du code de procédure civile.

De plus, elles ne s’analysent pas en des mesures conservatoires ou de remise en état s’imposant, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, relevant de l’application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile fondant la compétence du juge des référés.

Il y a lieu, en conséquence, de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Il en va de même de la demande de dommages et intérêts sollicitée en réparation de son préjudice moral, et ce, d’autant que Monsieur [T] [I] ne démontre pas l’existence d’une faute imputable à Madame [G] (invectives multiples, menaces incessantes, accusations), en lien de causalité avec le préjudice moral dont il estime avoir souffert.

Quant à sa demande de condamnation pour procédure abusive, si le juge des référés est admis à condamner le demandeur à indemniser le défendeur dans ce cas, une telle condamnation suppose la démonstration de la preuve d’une faute imputable à l’autre partie dans l’exercice de son droit d’ester en justice constitutive d’un abus, abus lui-même caractérisé par une intention de nuire ou toute autre circonstance particulière rendant l’exercice du droit fautif.

Monsieur [T] [I] ne rapporte pas la preuve d’une telle faute imputable à Madame [H] [C] épouse [G], de sorte que sa demande formée à ce titre ne sera pas accueillie.

III. Sur les demandes accessoires

Selon l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Madame [H] [C] épouse [G], succombant au principal, elle sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de Monsieur [T] [I] les frais non compris dans les dépens qu’il a engagés pour se défendre dans le cadre de l’instance en référé.

Madame [H] [C] épouse [G] sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons Madame [H] [C] épouse [G] de l’ensemble de ses demandes,

Déboutons Monsieur [T] [I] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Condamnons Madame [H] [C] épouse [G] à payer à Monsieur [T] [I] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [H] [C] épouse [G] aux dépens de la présente instance,

Déboutons les parties de leurs plus amples demandes,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge