TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

N° Minute : 25/245

AFFAIRE : N° RG 25/00110 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DPAU

JUGEMENT

Rendu le 2 Septembre 2025

AFFAIRE :

[J] [S] épouse [Z]

C/

[X] [L], [M] [I]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [S] épouse [Z]

née le 01 Janvier 1965 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [X] [L]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric DUTIN de la SELARL SELARL DUTIN FREDERIC, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Manon VALENTINI, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Monsieur [M] [I]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Frédéric DUTIN de la SELARL SELARL DUTIN FREDERIC, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Manon VALENTINI, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C40192-2025-000790 du 06/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 31 mai 2013, la SCI J.A.O a donné à bail à Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] un appartement composé de 3 chambres, séjour, cuisine, salle de bain, WC sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 450 euros.

Selon acte authentique reçu le 05 avril 2023 par Maître [G] [N], notaire à [Localité 10], Madame [V] [S] épouse [Z] a acquis le bien immobilier sis [Adresse 6], immeuble composé d’un T3, de trois T4 et d’un T5, figurant au cadastre Section AC n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Par jugement en date du 16 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN a condamné Madame [X] [M] née [L] à payer à Madame [V] [S] épouse [Z] la somme de 1 333 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 30 avril 2024, avec intérêts légaux à compter du 07 février 2024, et débouté Madame [X] [M] née [L] de sa demande de délais de paiement.

Par courrier en date du 29 mai 2024, Madame [V] [S] épouse [Z] a demandé à Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] de libérer une cave qu’ils occupaient en rez-de-chaussée, en indiquant que cette cave n’était pas incluse dans le bail du 31 mai 2013.

Madame [V] [S] épouse [Z] a saisi le conciliateur de justice, lequel a constaté le 05 novembre 2024, l’échec de la tentative de conciliation.

Par acte du 26 décembre 2024, Madame [V] [S] épouse [Z] a fait assigner Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 11 mars 2025 sur le fondement des articles 1101 et suivants du code civil, aux fins d’ordonner, sous astreinte, la libération du cellier occupé sans droit ni titre au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à MONT-DE-MARSAN, et de les condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois successifs afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions, pour être retenue à l’audience du 03 juin 2025.

A cette audience, Madame [V] [S] épouse [Z], représentée par son conseil, sollicite sur le fondement des articles 1101 et suivants du code civil, des articles 1373 et 1377 du code civil :

— ordonner la libération par Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] du cellier qu’ils occupent sans droit ni titre au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique solliciter la stricte application des dispositions du bail du 31 mai 2013, seul bail dont elle-même et le notaire en charge de la vente de l’immeuble en 2023 ont eu connaissance, portant sur un appartement dont la consistance ne fait référence ni à un garage, ni à une cave ou un parking. Elle ajoute que c’est encore cet unique bail qui a été porté à la connaissance de la juridiction dans le cadre de la précédente procédure ayant conduit au jugement du 16 juillet 2024.

En réponse aux moyens des défendeurs, elle conteste la validité du bail produit par ces-derniers, estimant qu’il a été établi pour les besoins de la cause.

Elle rappelle au demeurant qu’alors que la sincérité du bail du 28 février 2015 produit en défense est improbable, il appartient à celui qui se prévaut d’un acte d’un prouver la sincérité. Elle excipe enfin de ce que l’acte authentique du 05 avril 2023 ne fait référence qu’au seul et unique bail connu et ayant date certaine du 31 mai 2013.

A cette même audience, Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M], représentés par leur conseil, sollicitent sur le fondement de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de l’article 1721 du code civil :

— le débouté de Madame [V] [S] épouse [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamnation de Madame [V] [S] épouse [Z] à leur verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance paisible,

— la condamnation de Madame [V] [S] épouse [Z] à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le dernier bail dont ils bénéficient, qui a été conclu avec la SCI J.A.O le 28 février 2015, comprend expressément le cellier, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme occupants sans droit ni titre dudit cellier. Ils contestent au demeurant le fait que ce bail serait un faux. Ils ajoutent que s’il est vraisemblable que la SCI J.A.O n’a pas porté à la connaissance du notaire en charge de la vente du bien en 2023 le bail conclu le 28 février 2015, ils ne peuvent être tenus pour responsables de cette erreur.

Ils rappellent qu’en leur qualité de locataires, ils sont en droit de prétendre à un usage paisible de leur logement, et qu’il appartient à Madame [V] [S] épouse [Z], en qualité de bailleur, de leur garantir cet usage paisible.

Ils considèrent enfin que l’ingérence injustifiée de Madame [V] [S] épouse [Z] leur cause un préjudice de jouissance dont ils entendent obtenir réparation.

Pour l’exposé des plus amples moyens venant au soutien des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs conclusions déposées à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de Madame [V] [S] épouse [Z] tendant à ce que soit ordonnée sous astreinte la libération du cellier occupé par Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M].

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

En application de ces dispositions, le droit de propriété emporte le droit de disposer de son bien.

Aux termes de l’article 1101 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [V] [S] épouse [Z] considère que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du cellier qu’ils occupent en rez-de-chaussée de l’immeuble dont dépend leur logement donné à bail.

Elle produit un bail signé le 31 mai 2013 entre la SCI J.A.O d’une part et Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] d’autre part, portant sur un appartement situé à l’étage 1 du « [Adresse 5] » et dont la consistance est la suivante : « 3 chambres, séjour, cuisine, salle de bain, wc ». Il est constant que ce bail ne porte pas sur un cellier.

Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] se prévalent de leur côté d’un bail postérieur régularisé entre eux et la SCI J.A.O le 28 février 2015, portant sur un appartement sis [Adresse 13] à MONT-DE-MARSAN, dans lequel la composition des locaux loués est ainsi décrite : « 3 chambres, séjour, SB, wc, cuisine, cellier ». Le cellier litigieux est bien compris dans ce bail.

Il ressort des éléments de la procédure que l’immeuble qui contient l’appartement donné à bail a été vendu par acte authentique du 05 avril 2023 reçu par Maître [G] [N], notaire à [Localité 10], par les consorts [P] à Madame [V] [S] épouse [Z].

Cette-dernière, venant aux droits du précédent bailleur, considère que le bail du 28 février 2015 est un faux, qui aurait été établi pour les besoins de la cause.

L’acte authentique de vente du 05 avril 2023 ne fait certes mention que du seul bail du 31 mai 2013. C’est encore à ce seul bail du 31 mai 2013 que fait référence le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 12] du 16 juillet 2024, qui concernait un précédent litige entre les mêmes parties et au titre de la location du même bien.

Cependant, il y a lieu de rappeler que Madame [V] [S] épouse [Z] était demanderesse à la précédente instance, de sorte qu’il lui appartenait d’administrer la preuve et de produire le bail signé par les défendeurs. Le fait que ces-derniers n’aient pas évoqué l’existence d’un bail postérieur, alors que le litige portait sur des arriérés de loyers et que le loyer stipulé dans les deux baux est identique, ne permet pas de conclure que le bail du 28 février 2015 n’a jamais existé.

Le fait que Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] n’aient pas réagi en produisant le bail du 28 février 2015 lorsque la bailleresse leur a demandé par courrier du 29 mai 2024 de libérer le cellier, et ce, en mentionnant la consistance du bail du 31 mai 2013, n’est pas davantage probant.

Quant à la mention du seul bail du 31 mai 2013 dans l’acte authentique de vente, il est acquis que l’acte de vente a été établi à partir des baux transmis par les vendeurs au notaire, ce que Maître [N] souligne dans sa correspondance du 14 avril 2025. Si, contacté par son propre notaire, Monsieur [P], vendeur, semble lui avoir indiqué qu’il avait transmis tous les éléments et baux lors de la vente, il n’est pas exclu que le bail du 28 février 2015 ait pu être omis.

Cet ensemble d’éléments est en tout état de cause insuffisant à démontrer que le bail du 28 février 2015 serait un faux, uniquement établi pour les besoins de la cause.

Madame [V] [S] épouse [Z] excipe également de ce que la sincérité du bail produit par Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] est improbable, et considère que la persistance d’un doute ou d’incertitudes sur cette sincérité de l’acte doit conduire à débouter les défendeurs.

Cependant, la juridiction constate qu’il existe une très forte similitude dans l’écriture portée sur les deux baux, lesquels ont été renseignés par le bailleur.

Par ailleurs, la signature du bailleur sur le bail du 28 février 2015 est sans ambiguïté la même que celle figurant sur l’attestation établie le 10 juin 2014 par Monsieur [A] [P] au nom de la SCI J.A.O. Il est observé que Monsieur [A] [P] est désigné dans l’acte de vente du 05 avril 2023 en qualité de vendeur (à concurrence d’un tiers).

Au surplus, Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] produisent une attestation de XL HABITAT, bailleur social, qui indique que Monsieur [M] était locataire pour lui du 18 août 2014 au 27 mars 2015, ainsi qu’une convocation à leur attention aux fins d’établissement d’un état des lieux entrant et de remise des clés pour un logement sis [Adresse 4] à [Localité 12], le 18 août 2014. C’est cette adresse qui est portée sur le bail du 28 février 2015 dans la rubrique relative à la domiciliation des colocataires.

Ces éléments accréditent le fait qu’un nouveau bail a été régularisé le 28 février 2015, bail faisant cette fois référence au cellier litigieux.

Dès lors, dans le cadre de la résolution du litige soumis à l’appréciation de la juridiction, il y a lieu de considérer que le bail du 28 février 2015 est valable et que les défendeurs peuvent être admis à s’en prévaloir.

Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] ne peuvent être considérés comme occupants sans droit ni titre du cellier litigieux.

En conséquence, Madame [V] [S] épouse [Z] sera déboutée de sa demande tendant à ce que soit ordonnée la libération du cellier litigieux.

Sa demande formée au titre du préjudice de jouissance devient sans objet.

II. Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance formée par Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M]

En application de l’article 6 alinéa 3 b) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, il n’est pas démontré que Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] ont été privés de la jouissance du cellier litigieux.

Par ailleurs, compte tenu des circonstances de la cause qui ne ressortent pas de la responsabilité de Madame [V] [S] épouse [Z], il est impossible de retenir à son encontre des agissements justifiant qu’elle soit condamnée à verser à Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance dont ils estiment avoir souffert.

La demande formée à ce titre sera en conséquence rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Madame [V] [S] épouse [Z] succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause, qui n’incombent pas à Madame [V] [S] épouse [Z], justifient par équité à ne pas prononcer à son encontre de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aucune considération ne conduit à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [V] [S] épouse [Z] de sa demande tendant à ce que soit ordonnée la libération par Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] du cellier qu’ils occupent au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

DEBOUTE Madame [V] [S] épouse [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE Madame [V] [S] épouse [Z] aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE Madame [X] [L] et Monsieur [I] [M] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier, Le président,