Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, Référé, 2 octobre 2025, n° 25/00106

TJ Mont-de-Marsan 2 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Existence de réserves non levées et désordres constatés
La cour a reconnu qu'il existait un motif légitime pour la SAS VILLAS GINKGOS de demander une expertise afin d'établir la preuve des faits avant un éventuel procès, en raison des réserves et désordres constatés.
Accepté
Nécessité d'évaluer les désordres et leur origine
La cour a jugé pertinent d'étendre la mission de l'expert pour inclure l'évaluation des désordres et leur origine, afin de clarifier les responsabilités des parties.

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Sur la décision

Référence :	TJ Mont-de-Marsan, référé, 2 oct. 2025, n° 25/00106
Numéro(s) :	25/00106
Importance :	Inédit
Dispositif :	Désigne un expert ou un autre technicien
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice DELAVOYESophie RAITIFLéa DESGRANGESStéphanie DE LAROULLIERE
Cabinet(s) :	ALEODGD AVOCATS
Parties :	S.A.S. VILLAS GINKGOS-LES AMANDIERS c/ S.C.I. PRIAM PATRIMOINE, Société SCCV [ Localité 11 ] DU [ Localité 14 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

N° Minute : 25/00113

AFFAIRE N° RG 25/00106 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DRUU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ordonnance rendue par mise à disposition le 02 Octobre 2025 par Madame Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire, assistée de Madame Marie THIRY, greffier,

DEBATS : l’affaire a été appelée à l’audience de référé du 04 Septembre 2025 tenue publiquement par Madame Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire, assistée de Madame Marie THIRY, greffier,

DEMANDERESSE :

S.A.S. VILLAS GINKGOS-LES AMANDIERS, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°833 354 681, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jessica DELCAMBRE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocat au barreau de NANTES,

DEFENDERESSES :

Société SCCV [Localité 11] DU [Localité 14], iimatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°837 989 722, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Cathy GARBEZ, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX,

S.C.I. PRIAM PATRIMOINE, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n°823 251 475, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Anthony SUTTER de la SELARL CODE BARRE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant et par M^e Stéphanie DE LAROULLIERE, substituée par M^e Léa DESGRANGES de l’AARPI SQUAIR, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

********

Après en avoir délibéré conformément à la Loi , il a été rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 mai 2019, la SAS VILLAS GINKGOS – LES AMANDIERS (ci-après désignée « SAS VILLAS GINKGOS ») a conclu avec la SCCV [Localité 11] DUPARC un bail en l’état futur d’achèvement (BEFA), en vue d’exploiter une résidence services séniors sise [Adresse 5].

Le 16 octobre 2020, la SCCV MONT DE MARSAN DUPARC a vendu ladite résidence en l’état futur d’achèvement à la SCI PRIAM PATRIMOINE.

La livraison de l’ouvrage est intervenue le 27 mai 2024, avec réserves.

A plusieurs reprises, la SAS VILLAS GINKGOS a mis en demeure la SCCV MONT DE MARSAN DUPARC et la SCI PRIAM PATRIMOINE d’avoir à agir dans le cadre de la levée des réserves et des nouveaux désordres constatés.

Par courriers en date du 15 mai 2025, la SAS VILLAS GINKOS a sollicité la désignation d’un expert arbitre en vertu des clauses du BEFA.

Aucun accord amiable n’a pu être conclu entre les parties.

Par exploits des 11 et 18 juin 2025, la SAS VILLAS GINKGOS a fait assigner la SCI PRIAM PATRIMOINE et la SCCV MONT DE MARSAN DUPARC, prises en la personne de leurs représentants légaux, devant le président du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN, statuant en matière de référé, aux fins de :

— ordonner une expertise judiciaire sur la levée des réserves,

— ordonner une expertise judiciaire sur les désordres, vices et non conformités,

— réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS VILLAS GINKGOS indique que les réserves émises lors de la livraison de l’ouvrage n’ont pas été levées et que la résidence est affectée de nombreux désordres. Dès lors, elle estime être bien fondée à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire en vertu des clauses du BEFA concernant la levée des réserves et de l’article 145 du code de procédure civile s’agissant des désordres allégués. Par ailleurs, elle précise qu’elle dispose ici d’un intérêt légitime indéniable dans la mesure où elle exploite la résidence en son entier.

Dans ses conclusions régulièrement notifiées le 27 juin 2025, la SCI PRIAM PATRIMOINE sollicite de la juridiction de céans de voir :

— juger qu’elle s’associe à la demande d’expertise judiciaire présentée par la SAS VILLAS GINKGOS,

— étendre la mission de l’expert judiciaire aux désordres, vices et malfaçons survenus pendant l’année qui a suivi la livraison,

— compléter la mission de l’expert,

— mettre les frais d’expertise judiciaire à la charge de la SAS VILLES GINKGOS,

— réserver les dépens.

La SCI PRIAM PATRIMOINE soutient qu’elle est parfaitement fondée à solliciter, le cas échéant, la condamnation de la SCCV MONT DE MARSAN DUPARC en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être ordonnées à son encontre.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 19 août 2025, la SAS VILLAS GINKGOS sollicite que les missions de l’expert soient étendues.

Dans ses conclusions régulièrement notifiées le 3 septembre 2025, la SCCV [Localité 11] DUPARC sollicite qu’il soit jugé qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise sous les plus expresses protestations et réserves d’usage quant à l’action initiée à son encontre et à sa responsabilité, et que les dépens soient réservés.

A l’audience du 4 septembre 2025, les parties ont maintenu leurs prétentions.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les demandes d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est nécessaire par conséquent, pour le demandeur à une action fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, de démontrer l’existence d’un motif légitime, lié à une éventuelle action au fond, et la nécessité d’obtenir au préalable des éléments de fait dont il ne dispose pas.

En l’espèce, il est acquis que la SAS VILLAS GINKGOS a conclu avec la SCCV [Localité 11] DUPARC un bail en l’état futur d’achèvement (BEFA), en vue d’exploiter une résidence service séniors.

Il est constant que la SCCV MONT DE MARSAN DUPARC a ensuite vendu ladite résidence en l’état futur d’achèvement à la SCI PRIAM PATRIMOINE.

En outre, il n’est pas contesté que la résidence est affectée de nombreux désordres. La livraison de l’ouvrage est par ailleurs intervenue avec réserves.

Aucune démarche amiable pour résoudre ces difficultés n’a abouti.

Enfin, la SCI PRIAM PATRIMOINE indique qu’elle s’associe pleinement aux demandes d’expertise et sollicite que les missions de l’expert soient complétées et étendues. La SCCV [Localité 11] DUPARC indique quant à elle ne pas s’opposer aux demandes d’expertise, tout en formulant des protestations et réserves.

Par conséquent, il existe à ce stade un motif légitime pour la SAS VILLAS GINKGOS de faire réaliser contradictoirement une expertise avec la SCCV MONT DE MARSAN DUPARC et la SCI PRIAM PATRIMOINE afin d’établir avant un éventuel procès au fond la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, en l’espèce en obtenant la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission d’évaluer contradictoirement les réserves, les désordres, leur cause, leur étendue et les responsabilités encourues.

Il sera donc fait droit aux demandes de la SAS VILLAS GINKGOS, avec la mission qui sera détaillée au dispositif de la présente ordonnance. La consignation sera mise à sa charge.

Sur les dépens

S’agissant de l’organisation d’une mesure d’instruction in futurum, les dépens de l’instance seront laissés à la charge du demandeur. La SAS VILLAS GINKGOS sera donc condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire de MONT-DE-MARSAN, statuant en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [G] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01] – [Localité 16]. : 06.86.08.03.51

Mèl : [Courriel 13]

avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, [Adresse 3] à [Localité 12].

— Convoquer et entendre les parties assistées le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion des opérations ou lors de la tenue des réunions d’expertise.

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

— Dresser la liste des réserves à la livraison, et les vérifier.

— Vérifier si les réserves ont été levées, et en dresser un procès-verbal.

— Indiquer les travaux nécessaires à la levée des réserves.

— Vérifier et décrire l’intégralité des désordres pouvant affecter la résidence.

— En rechercher l’origine et les causes, et en préciser l’étendue et les conséquences.

— Déterminer leur date d’apparition, en précisant s’ils sont survenus pendant l’année qui a suivi la livraison.

— Vérifier si les désordres allégués existent en considération des documents contractuels liant les parties.

— Indiquer si les désordres allégués compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

— Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelle proportion.

— Préciser les mesures conservatoires et les travaux nécessaires pour remédier aux désordres éventuels et les chiffrer.

— Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance.

— Chiffrer l’ensemble des préjudices subis par la SAS VILLAS GINKGOS – LES AMANDIERS et la SCI PRIAM PATRIMOINE.

— Faire toute observation utile à la solution du litige.

Plus généralement donner tous les éléments permettant d’éclairer la présente juridiction sur le plan technique.

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DISONS que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

DISONS que l’expert qui sera saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile,

DISONS que la SAS VILLAS GINKGOS – LES AMANDIERS fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN avant le 1er décembre 2025 en garantie des frais d’expertise,

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités de l’article 271 du Code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges, étant rappelé que sur cette plateforme, l’expert doit choisir les référents du service des expertises :

— En qualité de magistrat : M. Jean-Sébastien JOLY

— En qualité de greffier : M^me Marie THIRY

Mail : [Courriel 10]

DISONS que l’expert devra déposer au greffe de ce tribunal un rapport détaillé de ses opérations, en deux exemplaires, dans un délai de 6 mois à compter du jour de sa saisine et en adresser une copie complète à chacune des parties,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS la SAS VILLAS GINKGOS – LES AMANDIERS aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ankeara KALY, Présidente, et par Madame Marie THIRY, greffière.

Le Greffier La Présidente