TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

N° Minute : 25/206

AFFAIRE : N° RG 24/01051 – N° Portalis DBYM-W-B7I-DNEA

JUGEMENT

Rendu le 1er juillet 2025

AFFAIRE :

[V] [R]

C/

COMMUNE DE [Localité 3]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [R]

né le 01 Octobre 1965 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Audrey LACROIX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN substitué par M^e Céline LARTIGAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001446 du 03/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

COMMUNE DE [Localité 3]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Melanie LAPLACE, avocat au barreau de DAX

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31/07/2006 à effet au 01/08/2006, la commune de [Localité 3] a donné à bail à M. [V] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 476,30€, pour une durée de six ans renouvelable .

Suivant exploit de commissaire de justice du 26/01/2024, la commune de [Localité 3] a délivré à M. [V] [R] un congé pour motif légitime et sérieux en faisant valoir l’inoccupation du logement et son défaut d’entretien.

Par acte de commissaire de justice en date du 30/07/2024 , M. [V] [R] a ensuite fait assigner la commune de CAMPET ET LAMOLERE devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— déclarer le congé délivré le 26/01/2024 nul et de nul effet,

— juger que le contrat de location le liant à la commune de [Localité 3] est reconduit,

— condamner la commune de [Localité 3] aux entiers dépens.

Le dossier a été appelé à l’audience du 05/11/2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires à la demande des parties.

Le dossier a été retenu et plaidé à l’audience du 06 mai 2025.

M. [V] [R], représenté par son conseil, a soutenu ses dernières écritures qui reprennent ses demandes introductives d’instance.

Il assure avoir payé l’intégralité des loyers et des charges, qu’il use paisiblement du logement, qu’aucune dégradation du logement n’a été constaté et que la commune de [Localité 3] a pu visiter le logement.

La commune de CAMPET ET LAMOLERE , représentée par son conseil, a repris ses dernières conclusions par lesquelles elle demande au tribunal de :

— débouter M. [V] [R] de ses demandes,

A TITRE PRINCIPAL

— valider le congé délivré par la commune de [Localité 3] le 26/01/2024,

— condamner M. [V] [R] à verser à la commune de [Localité 3] une indemnité d’occupation d’un montant de 618,41 euros à compter du 31/07/2024 et jusqu’à libération effective des lieux avec la restitution de l’ensemble des clés,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [R] du logement avec effet un mois après la signification du jugement à venir, avec si besoin le concours de la force publique,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— prononcer la résiliation du bail,

— condamner M. [V] [R] à verser à la commune de [Localité 3] une indemnité d’occupation d’un montant de 618,41 euros à compter du 31/07/2024 et jusqu’à libération effective des lieux avec la restitution de l’ensemble des clés,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [R] du logement avec effet un mois après la signification du jugement à venir, avec si besoin le concours de la force publique,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner M. [V] [R] à verser à la commune la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la validité du congé, la commune de [Localité 3] soutient que M. [V] [R] n’occupe pas paisiblement le logement. Elle se prévaut des factures d’électricité produites par M. [V] [R] qui montrent qu’il n’y a quasiment aucune consommation électrique depuis novembre 2022 et les consommations déclarées fin 2024 ne sont que des estimations transmises par M. [V] [R] à son fournisseur d’électricité. Elle ajoute que, dès 2019, le maire de la commune a alerté M. [V] [R] sur le défaut d’entretien du logement, qu’un véhicule a été stationné à l’état d’épave devant le bien avant d’être placé en fourrière en 2022. Elle indique également que le constat de Me [L] [E] démontre l’absence ou la très faible consommation d’eau sur six mois.

Elle fait valoir que M. [V] [R] ne justifie pas que le logement n’a subi aucune dégradation, ni transformation et que M. [V] [R] refuse l’accès à son bien.

A titre subsidiaire, elle demande la résiliation judiciaire du bail pour non occupation et défaut d’entretien du logement depuis 2019.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la validité du congé et ses conséquences

● Sur le congé

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le contrat de bail à effet au 01/08/2006 conclu pour 6 ans s’agissant d’un bailleur personne morale expirait le 01/08/2024.

Le congé délivré par acte de commissaire de justice du 26/01/2024 respecte le délai de préavis de six mois et comporte la mention motivée du motif légitime et sérieux, à savoir l’inoccupation du logement et son défaut d’entretien. Seuls les motifs cités dans le congé sont à examiner.

Sur la réalité du motif légitime et sérieux, s’agissant du défaut d’entretien , le seul constat d’huissier du 12/01/2021 constant la présence d’un véhicule à l’état d’épave devant le domicile de M. [V] [R] qui a été depuis enlevé et détruit en mai 2022 sur décision administrative ne caractérise pas un défaut d’entretien suffisant et persistant pour justifier en janvier 2024 un congé pour ce motif.

Concernant l’occupation du logement, il est démontré par les factures d’électricité produites par le locataire lui-même que ce dernier n’a eu quasiment aucune consommation électrique entre novembre 2022 et septembre 2023. Par la suite, si des consommations électriques sont déclarées depuis septembre 2023, elles ne reposent que sur des relevés transmis par M. [V] [R] et non par des relevés de l’opérateur électrique.

En outre, le constat du commissaire de justice Me [C] du 07/04/2023 permet de constater que le commissaire de justice s’est déplacé à six reprises durant une période de six mois au domicile de M. [V] [R] et a toujours trouvé portes closes et les volets étaient constamment fermés. Les relevés au niveau du compteur d’eau ont montré sur cette même période une consommation quasiment nulle d’eau.

Ces éléments permettent de démontrer l’inoccupation du bien par M. [V] [R] sur la période au moins de novembre 2022 à novembre 2023, soit la période précédent juste la délivrance du congé, sachant que cette inoccupation du logement est dénoncé par le bailleur depuis un courrier de 2019 réitérée en 2022.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 2 de la loi du 06 juillet 1989 , « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »

L’inoccupation du logement loué à titre de résidence principale constitue un manquement du locataire à ses obligations.

En l’occurrence, M. [V] [R] ne justifie d’aucun cas de force majeure ou raison de santé expliquant l’inoccupation de son logement à titre de résidence principale.

Ce manquement grave s’agissant d’une obligation essentielle du locataire justifie à lui seul le congé pour motif légitime et sérieux délivré par le bailleur.

Il convient dès lors de juger valide le congé délivré par la commune de [Localité 3] le 26 janvier 2024.

M. [V] [R] sera ainsi débouté de sa demande de nullité du dit congé.

● Sur l’expulsion

La bail est ainsi résilié depuis le 01er août 2024. M. [V] [R] est ainsi occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution .

●Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 01/08/2024, M. [V] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [V] [R] au paiement de cette indemnité à compter du 01/08/2024 , jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la commune de [Localité 3], M. [V] [R] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE régulier le congé délivré par la commune de [Localité 3] le 26 janvier 2024 concernant le local d’habitation situé le [Adresse 4] objet du contrat du 31/07/2006 liant M. [V] [R] à la commune de [Localité 3] ;

DEBOUTE M. [V] [R] de sa demande de nullité du congé et de poursuite du bail ;

DIT que le contrat de bail est résilié depuis le 01/08/2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la commune de [Localité 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [R] à payer à la commune de [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/08/2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [V] [R] à verser à la commune de [Localité 3] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 01er juillet 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection