Tribunal Judiciaire de Montauban, Procedures orales, 29 septembre 2025, n° 25/00509

TJ Montauban 29 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que Monsieur [P] est effectivement tenu de participer aux charges de copropriété, et a donc ordonné le paiement de la somme due.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct justifiant des dommages et intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'accorder une somme au titre des frais irrépétibles, considérant que le syndicat a engagé des frais pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montauban, procedures orales, 29 sept. 2025, n° 25/00509
Numéro(s) :	25/00509
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier MASSOLBenjamin JAMI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00509 – N° Portalis DB3C-W-B7J-ELQ4

Minute : 115/25

Code NAC : 72A

JUGEMENT

Du : 29 Septembre 2025

Syndic. de copro. [Adresse 8]

[T] [Y] [P]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à :

Syndic. de copro. LE PARC DU CEDRE (LRAR)

M^e Benjamin JAMI (LS)

Expédition délivrée à :

Monsieur [T] [Y] [P] (LRAR)

Le 21.10.2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge du Tribunal Judiciaire, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffier ;

Après débats à l’audience du VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par la SELARL BJA, prise en la personne de M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Olivier MASSOL à l’audience,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [Y] [P]

né le 19 Décembre 1983 à [Localité 9] (82)

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

[T] [P] est propriétaire des lots n° 6 et 43 d’un immeuble en copropriété “ [Adresse 10]” situé [Adresse 3].

Par acte délivré le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [P] devant le tribunal judiciaire de Montauban afin de voir, au visa de “la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1” et du “décret d’application du 17 mars 1967, en particulier en ses articles 36 et 55”:

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 743,92 euros au titre des charges impayés et frais, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [P] au paiement de la somme de 4.500 euros de dommages et intérêts ;

— condamner M. [P] aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit “et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée”.

L’affaire a été examinée à l’audience du 23 juin 2025, en présence du syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil.

M. [P], cité à domicile, n’était ni présent, ni représenté.

Le syndicat des copropriétaires s’en tient à l’assignation.

Il a été autorisé à déposer son dossier de plaidoirie en cours de délibéré, ce qu’il a fait le 24 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, au vu du règlement de copropriété qui fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 10-1 du même texte précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le dossier de plaidoirie comporte un décompte arrêté au 30 mai 2025, dont le solde correspond à la somme visée à l’assignation, et un décompte arrêté au 18 juin 2025, dont le solde s’élève à 2.431,30 euros.

Dans la mesure où le conseil du syndicat des copropriétaires n’a pas actualisé sa créance à l’audience, où le second décompte n’a pas été produit à l’audience, ce qui ne permettait pas de la soumettre à M. [P] dans l’hypothèse où il aurait comparu, et où il n’est pas établi que celui-ci a eu connaissance que le syndicat alléguait une créance plus de trois fois supérieure à la somme réclamée dans l’assignation valant conclusions, seul le décompte arrêté au 30 mai 2025 peut être pris en considération, sauf à constater que des prélèvements mentionnés comme encaissés dans le premier décompte sont notés comme rejetés dans le second.

Au vu des procès-verbaux d’assemblées générales 2023, 2024 et 2025, des appels de charges et des sommes créditrices figurant au décompte arrêté au 30 mai 2025, le syndicat des copropriétaires est fondé à obtenir de M. [P] le paiement de la somme totale de 102,77 euros pour les charges échues du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, sous réserve de l’encaissement par le syndicat des copropriétaires des prélèvements d’un montant 826,69 euros effectués le 2 avril 2025 et le 4 mai 2025.

S’agissant des frais réclamés, il n’est pas justifié du bien fondé de la somme forfaitaire de 17 euros pour “frais de prélèvement impayé”, le contrat de syndic ne prévoyant rien et aucun justificatif bancaire n’étant produit, ni de l’envoi de mise en demeure avant celle du conseil du syndicat datée du 21 janvier 2025, ni de la tarification à hauteur de 350 euros des “honoraires dossier contentieux” et à hauteur de 200 euros de “frais de mise en demeure par avocat”, le contrat de syndic évoquant uniquement le coût de la transmission du dossier par le syndic en cas de diligences exceptionnelles et un taux horaire pour le suivi du dossier transmis à l’avocat, en cas de diligence exceptionnelles.

Dès lors, aucune somme ne sera allouée au titre des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, étant observé que le coût du recours à un avocat sera traité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La somme due portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 2 juin 2025 conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, qui sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires prétend que le non paiement de ses charges par M. M. [P] cause un préjudice financier important aux autres copropriétaires, dont il apparaît qu’ils sont vingt-et-un, sans l’expliciter et fournir de calcul permettant d’apprécier le bien fondé de cette allégation, et qu’il a en outre contraint d’agir en justice, alors que le coût de la procédure relève des demandes faites au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile, qui seront examinées ci-après.

Faute pour le syndicat de rapporter la preuve d’un préjudice distinct au sens de l’article 1231-6 du code civil, la demande de dommages et intérêts sera rejetée, le tribunal relevant que la formulation d’une demande de dommages et intérêts à hauteur de 4.500 euros pour une demande principale de 743,92 euros a permis au demandeur de ne pas procéder à la tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative obligatoire pour un litige d’un montant inférieure ou égal à 5.000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de condamner M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles, étant relevé qu’il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires a souscrit une assurance protection juridique.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 10]” situé10 [Adresse 11] la somme 102,77 euros,sous réserve de l’encaissement par le syndicat des copropriétaires des prélèvements de 826,69 euros effectués le 2 avril 2025 et le 4 mai 2025, au titre des charges échues du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2025 ;

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Rejette la demande de dommages et intérêts ;

Condamne [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 10]” situé [Adresse 3] la somme totale de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne [T] [P] aux dépens ;

Dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La présidente