TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Déborah ITTAH ; Madame [N] [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01627 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NMM

N° MINUTE :

11-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC le CABINET MASSON, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Déborah ITTAH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC406

DÉFENDERESSE

Madame [N] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

Délibéré le 19 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 19 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01627 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NMM

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [T] est propriétaire des lots n°104 et 193 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet MASSON a assigné Mme [N] [T] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025 en paiement des sommes suivantes:

—  5107,50 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 et capitalisation des intérêts,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que Mme [N] [T] ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [N] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°104 et 193,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2017, 14 juin 2018, 12 mars 2019, 31 janvier 2021, 29 juin 2021, 28 juin 2022, 21 octobre 2022, 29 juin 2023 et 21 juin 2024 comportant :

o vote des budgets prévisionnels de 2017 à 2025,

o validation des comptes de 2016 à 2023,

o vote des travaux et dépenses suivantes : départ retraite gardien (Assemblée générale 14 juin 2018, résolution 9), réfection loge des gardiens (Assemblée générale 14 juin 2018, résolution 11), réfection passage cocher (Assemblée générale 12 mars 2019, résolution 15), boîtes aux lettres (Assemblée générale 12 mars 2019, résolution 14), réfection cage escalier (Assemblée générale 14 juin 2018, résolutions 21 et 22), ravalement bâtiment G (Assemblée générale 29 juin 2021, résolution 36), reprise étanchéité (Assemblée générale 28 juin 2022, résolution 18), reprise 3 IPN (Assemblée générale 29 juin 2023, résolution 26), sécurité porte EN (Assemblée générale 29 juin 2023, résolution 41), pose grille défense (Assemblée générale 20 juin 2024, résolution 18), dossier [I] (Assemblée générale 20 juin 2024, résolution 16), réalisation chappe (Assemblée générale 20 juin 2024, résolution 22),

— un certificat de non recours desdites assemblées générales,

— un état récapitulatif de la créance au 11 février 2025,

— les contrats de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2510,93 euros, portant sur la période du 1er janvier 2017 (1er trimestre 2017 inclus) au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires pour lesquels aucune demande n’est faite, et des appels de charges antérieurs en l’absence de tout élément. Si les assemblées générales ont validé les comptes de l’année 2016, les appels de charges concernant Mme [N] [T] ne sont pas joints, de tel sorte qu’il n’est pas possible de vérifier les lignes de report avant et pendant inventaire figurant sur le décompte au 1er janvier 2017.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 2510,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [N] [T] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, le dernier paiement partiel datant du mois d’octobre 2023. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet MASSON les sommes de:

—  2510,93 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du (1er trimestre 2017 inclus) au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), selon décompte arrêté au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [N] [T] aux dépens,

CONDAMNE Mme [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet MASSON, la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge