JUGEMENT DU 11 JUILLET 2025

Objet : Revendication d’un bien immobilier

Le ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDERESSE :

Madame [D] [G] épouse [L]

Barry de Cas

82160 ESPINAS

représentée par M^e Alice DENIS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [H]

Saint Amans

82160 ESPINAS

représenté par Maître Thierry EGEA de la SELARL CABINET LEVI-EGEA ET ASSOCIES, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 23/00642 – N° Portalis DB3C-W-B7H-D62X, a été plaidée à l’audience du 1er avril 2025 où siégeait Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier lors des plaidoiries et Madame Séverine ZEVACO, Greffier lors de la mise à disposition.

Madame Estelle JOUEN a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 06 août 1986, M. [Y] [G] et son épouse ont acquis de M. et Mme [M] un enclos comprenant une maison d’habitation avec dépendances, grange et patus, située sur la commune d’Espinas (Tarn et Garonne), cadastrée D 890 lieu-dit Soubiranes Hautes, d’une contenance de 07 a 47 ca.

Le 23 mai 1990, un bornage amiable a été réalisé en vue de la division de la parcelle contigue cadastrée D 889 d’une contenance de 81 a 75 ca, en deux parcelles D 1142 et D 1143.

M. [Z] était alors propriétaire de ladite parcelle pour l’avoir acquise le 08 janvier 1952.

Par acte de donation partage du 31 mars 2000, M. et Mme [G] ont donné à leurs filles, [N] [G] épouse [S] et [D] [G] épouse [L] plusieurs biens immobiliers.

Mme [L] s’est vue notamment attribuer la propriété située à Espinas, cadastrée D 890 lieu-dit Soubiranes Hautes.

Par acte notarié du 29 janvier 2005, M. [O] [H] a acquis de M. [T] [Z] diverses parcelles de terre situées à Espinas, dont la parcelle cadastrée D 889, lieu-dit Soubiranes Hautes.

Le 13 juin 2022, un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites a été dressé par le cabinet GBO en la personne de M. [U], géomètre-expert.

Consécutivement, M. [H] a entrepris de vendre la parcelle cadastrée D 889.

Par courrier recommandé du 14 mars 2023, Mme [L] a par le truchement de son conseil, fait valoir auprès de M. [H] qu’elle estimait avoir usucaper une partie de cette parcelle.

Par courrier officiel du 28 avril 2023, le conseil de M. [H] a contesté cet état de fait et a fait savoir à Mme [I] que si elle ne se portait pas acquéreuse de la parcelle litigieuse aux conditions fixées, il engagera une action en démolition des constructions empiétant sur ladite parcelle.

C’est dans ces conditions que Mme [L] a, par acte du 20 juillet 2023, fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de se voir déclarer propriétaire de la parcelle cadastrée D 1238, lieu-dit Soubiranes Hautes tel que la division parcellaire résulte du procès-verbal de bornage amiable du 27 septembre 2022.

Par ordonnance du 23 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction avec effet différé au 27 juin 2024 et a dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 1er avril 2025.

A l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a été examinée et mise en délibéré au 03 juin 2025, prorogé au 11 juillet 2025.

PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions responsives notifiées le 05 janvier 2024, Mme [L] forme les demandes suivantes :

— ordonner la publication de l’acte de division parcellaire résultant du procès-verbal de bornage amiable du 27 septembre 2022 au service de la publicité foncière, à la charge de M. [H],

— juger recevable et bien fondée l’action de Mme [L] en usucapion, sur la parcelle n°1238, sise lieu-dit “Soubiranes Hautes” à Espinas (82160), tel que la division parcellaire résulte du procès-verbal de bornage amiable du 27 septembre 2022,

— déclarer Mme [L] propriétaire de la parcelle 1238, sise lieu-dit “Soubiranes Hautes” à Espinas (82160),

— débouter M. [H] de toutes demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [H] à payer à Mme [L] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 1° du CPC,

— condamner M. [H] aux dépens dont distraction au profit de M^e Denis, avocat au Barreau de Tarn et Garonne, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de son action pétitoire, Mme [L] fait valoir qu’il résulte de la configuration des lieux que le fonds de la parcelle D 889 fait corps avec la parcelle D 890 au regard de la présence d’une clôture, d’une haie végétative et d’une butte séparant ce fonds de parcelle du reste de la parcelle D 889 à usage purement agricole, et ce depuis 1950 ainsi qu’il résulte d’une photographie aérienne datant des années 1950-1965.

Elle soutient que les famille qui ont acquis successivement la parcelle D 890 ont toujours occupé cette partie de la parcelle D 889, avec la croyance légitime qu’elle était située à l’intérieur des limites de la parcelle D 890 leur appartenant.

Elle argue que s’agissant de son père et d’elle-même, cette croyance légitime s’évince du dépôt de demandes de permis de construire et d’une déclaration de travaux visant la parcelle cadastrée D 890, de l’installation d’une fosse septique sur le fond de parcelle litigieux où se situe également le dernier poteau électrique desservant les habitations de la parcelle D 890 et le compteur électrique.

Elle ajoute que M. [Z], oncle et auteur de M. [H], était dans la même croyance, M. [H] reconnaissant dans ses écritures que ce fût également son cas jusqu’à ce qu’elle lui fasse part de la difficulté en 2022.

Pour justifier de cette croyance légitime, elle produit des attestations établies par son père et les voisins de ce dernier, devenus les siens.

Elle explique que lorsque M. [Z] s’est aperçue de l’erreur affectant les titres de propriété, il a fait régulariser un bornage qui a été enregistré auprès des services du cadastre, à défaut de l’être auprès du service des hypothèques, et qu’en 2022, elle a entrepris de reprendre les démarches en vue de régulariser la situation, ce dont M. [H] a tenté de profiter pour battre monnaie avec une parfaite mauvaise foi.

En défense, aux termes de ses conclusions en réponse notifiées le 04 aVril 2024, M. [H] sollicite de voir :

— débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner la destruction et la démolition de l’ensemble des constructions situées sur la parcelle n° D 889 appartenant à M. [H], et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [L] à procéder à la remise en état de la parcelle D 889 appartenant à M. [H],

—  4.000 € en application des dispositions de l’article 700 1° du CPC.

Pour conclure au rejet de l’action pétitoire de Mme [L], M. [H] fait valoir que le 06 juillet 1994 ne saurait constituer le point de départ de l’usucapion revendiqué par Mme [L], en ce que la dépendance construite à cette date par M. [G] a été édifiée sur la parcelle D 890, et non sur la parcelle D 889.

Il argue que Mme [L] a commencé à empiéter sur la parcelle D 889 en 2001, date de la construction d’une piscine à cheval sur les parcelles D 889 et D 890, laquelle a été suivie de la construction d’un garage et d’un pool house sur la parcelle D 889 en 2006-2007.

Il en déduit que l’empiètement avait moins de trente ans au jour de l’assignation.

Il soutient que Mme [L] ne peut ajouter à son temps de prescription celui de son père dans la mesure où l’acte de donation-partage n’indique pas de transfert de propriété sur la parcelle D 889, mais uniquement sur la parcelle D 890.

Il fait observer que Mme [L] ne conteste pas ce point, reconnaissant ainsi implicitement qu’elle ne remplit pas la condition de possession durant 30 ans.

Il fait valoir en sus que la construction sur le terrain d’autrui est un acte illicite ou irrégulier dont Mme [L] ne peut se prévaloir au soutien de son action, la configuration des lieux et la présence d’une haie étant quant à elles insuffisantes pour établir la possession du bien.

Il considère que l’erreur invoquée par la requérante est incompatible avec la notion de possession paisible, publique et non équivoque.

Excipant d’une mention figurant en page 2 du procès-verbal de bornage en date du 07 septembre 2022, il soutient que Mme [L] a reconnu que la parcelle D 889 appartenait à son voisin.

Il estime que dans la mesure où Mme [L] persiste vainement à revendiquer la propriété de la parcelle D 889, il n’a pas d’autre alternative que de demander sa condamnation à démolir les constructions édifiées par elle sur ladite parcelle, sous astreinte.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande principale

En application des articles 712 et 2258 du code civil, la propriété s’acquiert par la prescription qui est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession.

Ce mode d’acquisition répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée selon des dispositions de l’article 2261 du code civil par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

L’alinéa 1er de l’article 2272 du code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Au cas présent, il est versé aux débats une attestation établie par M. [Y] [G] dans laquelle celui-ci relate que lui et son épouse ont toujours occupé le terrain “Soubiranes Hautes” dans les limites matérialisées par un bornage réalisé en 1990, qu’ils l’ont toujours entretenu et y ont réalisé divers travaux d’aménagement et de rénovation. Une déclaration datée du 08 août 1990 est notamment produite, d’où il ressort que les époux [G] ont fait installer une fosse septique sur leur propriété. Selon Mme [L], cette fosse serait implantée sur le fonds revendiqué. Concernant la possession de [D] [L], il est produit une déclaration de travaux en date du 15 septembre 2001 relative à la construction d’une piscine, ainsi qu’un permis de construire accordé le 27 juillet 2006 pour l’édification d’un garage, d’un atelier et d’un pool-house. Les constructions et l’entretien réalisés sont visibles sur des photographies extraites du site Google Earth et du portail ‘remonter le temps” de l’Institut Géographique National (pièce 19). M. [H] ne conteste pas que la piscine empiette sur le terrain litigieux tandis que les autres ouvrages, dont la fosse septique, sont implantés si ce dernier.

Indiscutablement, les actes matériels susmentionnés traduisent l’usage et la jouissance par Mme [L] et par son auteur du fonds revendiqué, ainsi que leur volonté non équivoque de se comporter en propriétaires.

Le corpus est donc établi et il convient de rappeler que l’animus domini, élément intentionnel, est présumé pour celui qui possède matériellement la chose. A cet égard, il a été jugé que l’accord des parties sur la délimitation des fonds n’implique pas à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses, et ne suffit pas à entacher la possession invoquée d’un vice d’équivoque (Cass. Civ.3ème 23/05/2013 n°12-13.898 et 07/09/2023 n°21-25.779). L’équivocité de la possession résultant de la signature par Mme [L] d’un procès-verbal de bornage et de reconnaissances de limites établi le 13 juin 2022 (pièce 13) ne saurait en conséquence être utilement invoquée.

Certes, M. [Y] [G] atteste que ”en 1990, lors d’une demande de permis de construire, [il] s’est rendu compte que la parcelle enregistrée au cadastre ne correspondait pas à celle qu'[il] avait acheté à M. [M] (ancien propriétaire”. L’intéressé précise toutefois : “J’ai tout de suite contacté M. [Z] [l’auteur de M. [O] [H]] afin de rectifier cette erreur. M. [Z] a tout de suite reconnu cette anomalie et j’ai donc fait, à mes frais, borner la parcelle. Le dossier avec la parcelle modifiée a été enregistré au cadastre de Montauban. Je pensais donc que cette erreur était rectifiée”.

Compte-tenu de leur qualité de profane dans le domaine juridique, il est plausible que M. [Y] [G] et sa fille aient cru, à tort mais en toute bonne foi, que la division de la parcelle D 889 en deux parcelles dont les limites correspondaient à celles de la surface occupée par chacun, et l’enregistrement au cadastre de cette division parcellaire, suffisaient à régulariser la situation.

Il s’évince clairement des termes susmentionnés que la conscience que M. [Y] [G] admet avoir eu du fait que sa possession n’était pas conforme à son titre, n’a été que provisoire et n’a, en conséquence, pas entachée sa possession d’équivocité.

Le caractère public de la possession est incontestable, s’exerçant aux yeux de tous et étant parfaitement visible du voisinage, ainsi qu’en attestent Mme [X] [C] et M. [A] [K], amis et voisins de M. [Y] [G] et de son épouse (pièces 21 et 22).

Il n’est démontré, ni même allégué, aucun acte de violence de M. [Y] [G] et/ou de Mme [D] [L] qui aurait été commis au moment de la prise de possession, ni pour se maintenir en place. La possession doit donc être regardée comme paisible.

S’agissant des conditions de durée et de continuité de la possession, Mme [X] [C] et M. [A] [K] attestent que le terrain litigeux a été occupé “de manière assidue’ par M. [Y] [G] et son épouse “depuis 1986 jusqu’à 2006 puis par leur fille [D] [L] […] à partir de 2006".

Ainsi, tant la durée trentenaire prescrite par l’article 2272 du code civil que la continuité requise par l’article 2261 du même code se trouvent ici caractérisées.

Il ressort donc de ce qui précède que les éléments requis pour retenir l’acquisition par prescription acquisitive du terrain revendiqué par Mme [L] sont réunis.

C’est par erreur que dans ses écritures, Mme [L] identifie le terrain usucapé comme étant la parcelle apparaissant dans le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites établi le 13 juin 2022, sous le numéro de cadastre 1238. En effet, il ressort de l’examen des plans annexés audit procès-verbal, que cette parcelle n°1238 du projet de modification du plan cadastral, dernier plan figurant dans les annexes, n’est autre que l’actuelle parcelle cadastrée n°890 dont Mme [L] est d’ores et déjà propriétaire suivant acte de donation partage du 31 mars 2000, le terrain usucapé étant quant à lui matéralisé et désigné “parcelle B” dans le document intitulé “modification du parcellaire cadastral”.

En conséquence, il y a lieu de retenir que Mme [L] a acquis, par prescription acquisitive trentennaire, la propriété de la parcelle sise lieu-dit “Soubiranes Hautes” à Espinas (82160), matérialisée et désignée “parcelle B” dans le document intitulé “modification du parcellaire cadastral” annexé au procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites établi le 13 juin 2022 par M. [U], géomètre-expert.

Il incombe à Mme [L], demanderesse à l’action en revendication, de faire procéder à la publication du procès-verbal précité au registre de la publicité foncière. Sa demande tendant à voir condamner M. [H] à procéder à cette publication, sous astreinte, sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les loi ou par les règlements.

L’article 545 du même code prévoit que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnisation.

En application des dispositions précitées, la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée quand le propriétaire de ce fonds l’exige, malgré l’importance relativement minime de l’empiètement.

En l’espèce, compte-tenu de ce qu’il a été précédemment retenu que Mme [L] était devenue propriétaire par usucapion d’une partie de la parcelle située à Espinas, cadastrée D 889 lieu-dit Soubiranes Hautes, M. [H] est mal fondé à solliciter la démolition des constructions édifiées sur ladite parcelle.

Pour la même raison, sa demande tendant à voir condamner M. [L] à remettre en état ladite parcelle sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Ainsi qu’elle en fait la demande et en application de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Alice Denis, avocat, sera autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision

L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser à Mme [L] la charge des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits en justice. En conséquence, M. [H] sera condamné à lui payer la somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Sa propre demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare Mme [D] [G] épouse [L] propriétaire de la parcelle sise lieu-dit “Soubiranes Hautes” à Espinas (82160), matérialisée et désignée “parcelle B” dans le document intitulé “modification du parcellaire cadastral” annexé au procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites établi le 13 juin 2022 par M. [U], géomètre-expert,

Déboute Mme [D] [G] épouse [L] de sa demande tendant à voir condamner M. [O] [H] à procéder à la publication du procès-verbal précité au service de la publicité foncière,

Déboute M. [O] [H] de ses demandes tendant à voir ordonner la démolition des ouvrages édifiés sur la parcelle située à Espinas, cadastrée D 889, lieu-dit Soubiranes Hautes, ainsi que la remise en état de ladite parcelle,

Condamne M. [O] [H] aux dépens,

Autorise M^e Alice Denis, Avocat, à recouvrer directement auprès de M. [O] [H] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne M. [O] [H] à payer à Mme [D] [G] épouse [L] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [O] [H] de sa propre demande sur ce fondement.

La greffière La présidente