TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [S] [K]

M^e Sarah GARCIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Johanna CHEMLA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05704 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADPP

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 05 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Johanna CHEMLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1713

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [T] [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05704 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADPP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20/03/2021, Monsieur [I] [U] a donné à bail à Monsieur [K] et Madame [T] [G] un appartement sis [Adresse 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [K] et Madame [T] [G] le 25 février 2025 pour obtenir paiement d’une somme de 5 340 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier délivré le 16 mai 2025 à Madame [T] [G], et le 3 juin 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses à Monsieur [S] [K], Monsieur [I] [U] et Madame [R] [J] ont fait assigner Madame [T] [G] et Monsieur [K] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion de Madame [T] [G] et Monsieur [K] ainsi que tout occupant de leur chef, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Juger que Madame [T] [G] et Monsieur [S] [K] ne peuvent prétendre à aucun délai,

— Juger qu’à défaut de départ dans le délai de quinze jours à compter de la signification Madame [T] [G] et Monsieur [S] [K] seront tenus au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Juger qu’ils ne pourront bénéficier du délai de carence de deux mois prévu par l’article L. 442-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,

— Les voir condamnés à leur payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 7 720 Euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2025 sur la somme de 5 503, 77 et à compter de l’assignation sur le surplus.

— Les voir condamnés à leur verser une indemnité d’occupation d’un montant de 1716 euros, soit le montant du loyer en cours majoré de 30%, jusqu’à leur départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— les voir condamnés à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Les voir condamnés à leur payer une somme de 2 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les voir condamnés aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2025 ; Monsieur [I] [U] et Madame [R] [J] représentés par leur conseil ont actualisé leur demande à la somme de 16240 euros ;

Monsieur [S] [K] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné.

Madame [T] [G], représentée par son conseil, a exposé les difficultés personnelles et financières qu’elle rencontrait, a précisé qu’elle était dans l’attente de l’attribution d’un logement social et avait déposé un dossier de surendettement. Elle a précisé que sa situation actuelle, du fait de son divorce avec Monsieur [K], ne lui permettait pas de reprendre le paiement des loyers et a sollicité l’octroi de délais de paiement avec un moratoire d’un an pour lui permettre de rétablir sa situation. Elle a également sollicité un délai pour quitter les lieux précisant que Monsieur [K] n’occuperait plus les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025 ;

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce Monsieur [U] et Mme [J] ont produit la notification conformément aux articles précités.

Attendu qu’en conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Au regard des pièces produites, il apparaît que seul Monsieur [U] est signataire du bail et a adressé aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire, sans Madame Madame [R] [J]. Dès lors, les conséquences du litige à propos du contrat de bail ne peuvent concerner que Monsieur [U], seul bailleur en l’espèce.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 25 février 2025 à Monsieur [K] et Madame [T] [G] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 26 avril 2025 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Sur l’astreinte

L’article L421-1 énonce que par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L. 131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

En l’espèce, il n’est pas démontré au regard des pièces produites la mauvaise foi des défendeurs en dehors du constat des retards de paiement. En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur la suppression des délais

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce les preneurs sont entrés dans les lieux par voie contractuelle et il n’est pas démontré leur mauvaise foi, en dehors du constat des retards de paiement. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de suppression de délais.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce il résulte Monsieur [I] [U] produit un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [K] et Madame [T] [G] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 16 240 Euros au moins d’octobre 2025 inclus ;

En conséquence Monsieur [K] et Madame [T] [G] seront condamnés à payer à Monsieur [I] [U] la somme de 16240 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2025 sur la somme de 5340 Euros et à compter de la décision sur le surplus, jusqu’à parfait paiement ;

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] et Madame [T] [G] au départ effectif des lieux ;

Cependant que les demandeurs sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d’une indemnité égale mensuellement au montant du loyer courant majoré de 30% ;

Cette demande doit s’analyser en une clause pénale nécessitant la démonstration d’un préjudice hors le constat des retards de paiement. Aucun élément n’étant apporté à ce titre, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Par conséquent que les défendeurs devront s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les dommages et intérêts

Le bailleur sollicite 2000 Euros à titre de dommages et intérêts sans cependant apporter d’éléments démontrant un préjudice hors le constat des retards de paiement. En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce la défenderesse sollicite des délais sous la forme d’un moratoire de paiements pendant un an. Cependant, outre le fait qu’il n’est donc pas formellement demandé un échéancier de paiements, il est constaté que le paiement courant des loyers n’est pas repris. En outre les revenus mentionnés ne pourront régler dans le délai de 3 ans la dette importante accumulée. Enfin, il est noté que si une procédure en surendettement a été initiée, aucun élément n’est apporté démontrant l’avancement de cette procédure et la prise d’une décision par la commission de surendettement.

En conséquence force est de constater qu’il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (…) Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce les défendeurs ne démontrent pas qu’ils ne peuvent être relogés dans des conditions normales, Madame [T] [G] indiquant d’ailleurs que compte tenu de ses revenus très limités, une proposition de logement social lui avait été adressée. Elle ne démontre pas par ailleurs pour quelles raisons elle serait susceptible de quitter les lieux de son gré à l’issue du délai et pas avant. En conséquence il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par Monsieur [I] [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [K] et Madame [T] [G] succombant, seront condamnés aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 20/03/2021 entre d’une part, Monsieur [I] [U] et Monsieur [K] et Madame [T] [G] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 26 avril 2025,

DIT que les locataires devront quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique,

DIT qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par le Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE monsieur [K] et Madame [T] [G] à payer à Monsieur [I] [U] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus, la somme de 16 240 Euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2025 sur la somme de 5340 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE Monsieur [K] et Madame [T] [G] à payer à Monsieur [I] [U] une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées,

CONDAMNE Monsieur [K] et Madame [T] [G] à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [I] [U] du surplus de ses demandes,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [K] et Madame [T] [G] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,