Tribunal Judiciaire de Montauban, Jcp ctx general, 8 septembre 2025, n° 25/00076

TJ Montauban 8 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été délivré et que la dette locative n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupants sans droit ni titre
La cour a jugé que, suite à la résiliation du bail, les locataires n'ont plus de droit d'occupation et a ordonné leur expulsion.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'ont pas respecté leur obligation de paiement, les condamnant au paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que les locataires doivent payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à leur départ effectif.
Accepté
Condamnation aux dépens pour la partie perdante
La cour a décidé que les locataires, ayant succombé dans leur demande, doivent supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montauban, jcp ctx general, 8 sept. 2025, n° 25/00076
Numéro(s) :	25/00076
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger-Sébastien POUGET
Parties :	Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00076 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EJ26

Minute :

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

[A] [F]

[B] [J]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à TARN ET GARONNE HABITAT (LRAR) et M^e Roger-sébastien POUGET (dépôt case avocat)

Expédition délivrée à Madame [A] [F] (LRAR) et Monsieur [B] [J] (LRAR)

+DDETSPP du Tarn-et-Garonne (LS)

Le 15.09.2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffier ;

Après débats à l’audience du DEUX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

TARN ET GARONNE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger-sébastien POUGET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [A] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparante

Monsieur [B] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 février 2022 prenant effet le 24 février 2022, Tarn-et-Garonne habitat, office public départemental, a donné à bail à [A] [D] et [B] [J] un logement situé [Adresse 9].

Le 23 septembre 2024, Tarn-et-Garonne habitat a fait délivrer à Mme [D] et M. [J] un commandement de payer la somme de 313,34 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 septembre 2024 ainsi qu’une sommation de justifier de l’occupation effective du logement.

Le commandement a été signalé à la CCAPEX le 27 septembre 2024.

Par actes délivrés le 23 janvier 2025, notifiés au préfet le 27 janvier 2025, Tarn-et-Garonne habitat a fait assigner Mme [D] et M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir :

— “prononcer” la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 24 novembre 2024;

— dire que Mme [D] et M. [J] sont occupants sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser, en cas d’abandon du logement par les locataires, le demandeur à effectuer l’inventaire des meubles meublants, à les faire transporter et entreposer dans tel local qu’il plaira et d’ordonner le séquestre des biens indisponibles en raison d’une saisie antérieurement pratiquée par un autre créancier, aux frais de la personne expulsée ;

— condamner solidairement Mme [D] et M. [J] au paiement des sommes suivantes:

—  548,84 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 9 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du contrat à compter de la résiliation jusqu’à totale libération des lieux ;

— condamner solidairement Mme [D] et M. [J] aux dépens, comprenant le coût du commandement, de son signalement à la CCAPEX et de l’assignation, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Après un renvoi ordonné à la demande Mme [D] en raison de son impossibilité de se rendre au tribunal, l’affaire a été examinée à l’audience du 2 juin 2025, en présence de Tarn-et-Garonne habitat, représenté par son conseil et de Mme [D].

M. [J], cité à domicile, n’était ni présent, ni représenté.

Tarn-et-Garonne habitat maintient ses demandes initiales, en actualisant sa créance à la somme de 2.337,52 euros au 31 mai 2025.

Elle indique qu’il n’y a eu aucun paiement depuis le mois de mars 2025.

Mme [D] sollicite son maintien dans le logement.

Elle ne conteste pas la dette locative, dont elle indique qu’elle résulte de la séparation du couple qu’elle formait avec M. [J].

Elle déclare être divorcée de M. [J] devant notaire par convention signée le 28 mai 2025 et ne pas connaître la nouvelle adresse de celui-ci.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

Mme [D] a été autorisée à produire en délibéré la convention de divorce au plus tard le 25 juillet 2025.

Elle n’a rien communiqué.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation et d’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant sa résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges.

Tarn-et-Garonne habitat a fait délivrer un commandement de payer le 23 septembre 2024.

Cet acte, qui comporte les mentions requises par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte annexé à l’assignation et du décompte produit à l’audience que la dette locative n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Il apparaît ainsi que la clause résolutoire est acquise au 24 novembre 2024, ce qui entraîne la résiliation du bail de plein droit à cette date.

Dès lors, le juge n’a pas à prononcer la résiliation du bail, ce qui implique l’appréciation de l’existence d’un manquement à une obligation contractuelle et de la gravité de celui-ci de nature à justifier une résiliation judiciaire, mais il la constate.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au 24 novembre 2024, de dire que les locataires sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date et de faire droit à la demande d’expulsion.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera conforme aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution, aux termes desquels le bailleur peut transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel lieu approprié de son choix, aux frais de la personne expulsée, et remettre à un séquestre les biens indisponibles en raison d’une saisie antérieurement pratiquée par un autre créancier.

A compter de la résiliation du bail, Mme [D] et M. [J] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle, qu’il convient de fixer au montant du loyer et de la provision sur charges mensuels au jour de la résiliation.

Sur les sommes dues

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu de ce qui précède, du dernier décompte et de l’article 1231-6 du code civil, Mme [D] et M. [J] seront solidairement condamnés à payer à Tarn-et-Garonne habitat les sommes suivantes :

—  440,96 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 janvier 2025 ;

—  1.896,56 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 31 mai 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Mme [D] formule une demande de maintien dans les lieux, laquelle s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La suspension de effets de la clause résolutoire suppose que des délais de paiement soient octroyés au locataire pour régler la dette locative, ce qui implique que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

En l’espèce, il ressort du décompte qu’à l’exception d’un règlement de 520,01 euros le 10 février 2025, les locataires n’ont honoré aucun paiement depuis le mois du novembre 2024.

Ils n’ont donc pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, si digne d’intérêt que soit la situation de Mme [D], il ne peut lui être accorder de délais, et par conséquent, la clause résolutoire ne peut être suspendue.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] et M. [J] succombant à l’instance, ils seront solidairement condamnés aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de laisser à Tarn-et-Garonne habitat la charge des frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 24 novembre 2024 ;

Dit que [A] [D] et [B] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis le 24 novembre 2024 ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [A] [D] et [B] [J] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Dit qu’en cas d’expulsion, le bailleur pourra transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel lieu approprié de son choix, aux frais de la personne expulsée, et remettre à un séquestre les biens indisponibles en raison d’une saisie antérieurement pratiquée par un autre créancier ;

Condamne solidairement [A] [D] et [B] [J] à payer à Tarn-et-Garonne habitat les sommes suivantes :

—  440,96 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 janvier 2025 ;

—  1.896,56 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 31 mai 2025 ;

— à compter du 1er juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, jusqu’à complète libération des lieux ;

Déboute [A] [D] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Déboute Tarn-et-Garonne habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement [A] [D] et [B] [J] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification au préfet ;

Dit que la présente décision sera transmise à la DDETSPP du Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière, La juge,