TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 14 janvier 2026

MINUTE N° :

BB/ELF

N° RG 22/02765 – N° Portalis DB2W-W-B7G-LO5U

70C Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY

C/

S.A.S.U. ELECTRO DÉPÔT FRANCE

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY

dont le siège social est sis 1 avenue Niel – 75017 PARIS

représentée par Maître Karine GOURLAIN-PARENTY de la SELARL CONIL ROPERS GOURLAIN-PARENTY ROGOWSKI ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 70, Maître Alexandre UZAN, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. ELECTRO DÉPÔT FRANCE

dont le siège social est sis 1 Route de Vendeville

59155 FACHES-THUMESNIL

représentée par Maître Philippe FOURDRIN de la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 58, Maître Antoine RAUWEL, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 03 novembre 2025

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 janvier 2026

Le présent jugement a été signé par Baptiste BONNEMORT, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2006, la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY a donné à bail commercial à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE des locaux situés 2 rue Pierre de Coubertin à Saint-ÉTIENNE-du-Rouvray (76800) pour une durée de neuf ans.

La bailleresse ne s’étant pas opposée à la demande de renouvellement du bail commercial, celui-ci a été renouvelé aux mêmes conditions le 1er avril 2016.

Des personnes participant au mouvement des « gilets jaunes » ont investi le parking des locaux occupés en partie par la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE. L’expulsion de ces personnes a été réalisée le 2 mai 2022.

Parallèlement, la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE a quitté les locaux loués.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 23 juin 2022, en présence du locataire uniquement.

Par acte du 30 juin 2022, la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY a fait assigner la société ELECTRO DÉPÔT devant le tribunal judiciaire de Rouen afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par acte extrajudiciaire du 8 juillet 2022, la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE a restitué les clefs des locaux à la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY demande au tribunal de :

— juger que la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE a manqué à son obligation de restitution des locaux loués et du parking qui y est rattaché en y laissant s’introduire par négligence de façon durable et persistante des occupants sans droit ni titre et que cette situation constitue une voie de fait et un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,

en conséquence,

— condamner la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE à lui verser la somme de 140 000 euros TTC au titre de dommages et intérêts correspondant à une année de loyer, en réparation du préjudice continu résultant de l’impossibilité de recommercialiser les locaux du fait de leur occupation illicite par des manifestants,

— condamner la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE à lui verser la somme de 14 409,32 euros TTC au titre du remboursement des frais de justice, des frais de construction et de dépose de barrières et de démolition des cabanes construites par les « gilets jaunes » qu’elle a été contrainte d’engager pour pallier la carence fautive du preneur dans le cadre de son obligation de restitution des locaux loués,

— condamner la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE à lui verser la somme de 9 545,64 euros TTC au titre des travaux de remise en état du parking qu’elle a été contrainte d’engager pour pallier la carence fautive du preneur dans le cadre de son obligation de restitution des locaux loués,

— condamner la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE à lui payer les loyers et charges dus jusqu’au 31 mars 2025, période ferme du bail et reste donc à devoir la somme de 280 000 euros TTC, à parfaire,

— condamner la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE à lui verser la somme de 13 999,33 euros TTC en remboursement de l’abattement consenti au titre des loyers dus par le preneur pour le deuxième trimestre 2020 pendant la période de crise sanitaire,

— la juger recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

— juger que la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE a violé son obligation de restitution des lieux loués,

— débouter la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— enjoindre à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE d’avoir à faire cesser l’occupation illicite des locaux loués constitutive d’une violation de son obligation de restitution, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamner la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE à lui payer les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui pourront être recouvrés en application de l’article 699 du même code directement par Maître Karine GOURLAIN-PARENTY,

— condamner la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE au paiement de la somme de 5 000 euros, à parfaire, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY expose que la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE bénéficiait du local commercial, de la jouissance d’un parking commun, du droit d’utiliser le quai de livraison et de la faculté d’exploiter des parkings et que les parkings occupés par les gilets jaunes étaient ceux exploités par la société ELECTRO DÉPÔT. Elle soutient que les gilets jaunes ont pu s’introduire dans les lieux du fait de la négligence et de l’inertie du locataire, qui ne s’est pas opposé à leur introduction et n’a réalisé aucune diligence pour les faire partir, ce qui constitue une faute. Elle ajoute que le locataire ne l’a informé que très brutalement de son départ alors que les parkings étaient occupés et que cette occupation était dangereuse compte tenu des servitudes de passage d’hydrocarbures sous les parkings, dont le locataire avait connaissance. Elle en conclut que la société ELECTRO DÉPÔT a manqué à son obligation de restituer les locaux dans leur état initial, c’est-à-dire vide de toute occupation. Elle sollicite l’indemnisation du préjudice subi, à savoir une indemnité d’occupation jusqu’au 2 mai 2022, date à laquelle les occupants ont été expulsés, les frais de justice, de construction et de dépose des barrières et de démolition des cabanes, les frais de remise en état du parking, l’impossibilité de relouer son bien et la perte de valeur locative.

Elle fait valoir que le locataire était tenu de régler ses loyers, même pendant les périodes de fermeture liées à la pandémie de COVID-19, et que compte tenu de la mauvaise foi du locataire et du non-respect des clauses du bail, la franchise de loyer qu’elle lui avait concédé doit lui être remboursée.

Elle sollicite le paiement des loyers et charges jusqu’au 31 mars 2025 aux motifs que le congé n’a été délivré ni dans le délai de six mois, ni par acte extrajudiciaire et qu’il n’est pas établi qu’il ait été adressé par lettre recommandé avec accusé de réception, de sorte que les loyers sont dus jusqu’à la fin de la période triennale en cours.

Elle s’oppose au remboursement des taxes foncières dès lors que cette taxe incombe au locataire en vertu des clauses du bail et qu’elle a refacturé la taxe foncière sur la base de la somme appelée dans les avis d’imposition. Elle ajoute qu’elle a fait bénéficier à la société ELECTRO DÉPÔT de dégrèvements sur les taxes foncières puisque les taxes foncières ne prennent pas en compte la mezzanine implantée par le locataire sans son accord.

Elle s’oppose également au remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dès lors qu’il ressort des clauses du bail qu’elle incombe au locataire.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE demande au tribunal de :

— débouter la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY de l’intégralité de ses demandes,

— enjoindre à la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY de communiquer les avis d’imposition des années 2019 et 2022 pour procéder au calcul d’un éventuel trop-perçu de la quote-part de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères,

— condamner la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY à lui verser la somme de 7 758,98 euros HT, TVA en sus, au titre du trop-perçu de la taxe foncière sur les années 2018 et 2022,

— condamner la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY à lui verser la somme de 9 845,81 euros HT, TVA en sus, au titre du remboursement de la TEOM indûment perçue de 2018 à 2021,

— condamner la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY à lui rembourser la somme de 27 740,29 euros au titre de la régularisation des charges,

— condamner la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société ELECTRO DÉPÔT FRANCE soutient que le droit de jouissance pour un parking occupé par des personnes participant au mouvement des gilets jaunes était partagé entre plusieurs locataires et que pour l’autre parking elle n’avait qu’une faculté d’exploitation qu’elle n’a jamais utilisée, de sorte que l’intrusion ne relève pas de sa responsabilité. Elle ajoute qu’elle a déposé plainte pour le compte du bailleur mais que toutes les démarches ont été effectuées par lui et que seul lui pouvait agir à l’encontre des occupants. Elle fait valoir que le bailleur n’a pas fait les démarches nécessaires avant 2022. Elle prétend que son départ n’était pas brusque puisqu’elle informait le bailleur de sa volonté de partir depuis trois ans et qu’elle n’était pas informée du passage d’hydrocarbures sous les parkings. Elle indique que le demandeur ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il invoque et qu’elle a proposé un candidat pour reprendre son bail.

Elle s’oppose à la demande en paiement des loyers dès lors que d’une part, le demandeur ne peut pas revenir sur l’accord intervenu entre les parties sur le loyer du 2e trimestre 2020 et que, d’autre part, le congé a régulièrement été délivré par lettre recommandée avec avis de réception en respectant le délai minimal de six mois, de sorte qu’aucun loyer n’est dû après le 31 mars 2022. Elle ajoute qu’en tout état de cause le bailleur a accepté le principe de la résiliation du bail.

Elle sollicite le remboursement d’un trop-perçu de taxe foncière aux motifs que les montants refacturés pour les années 2018 et 2021 l’ont été sur la base du montant total de l’avis d’imposition qui correspond à deux adresses. Elle ajoute que la construction d’une mezzanine, avec l’accord du bailleur et portée à sa connaissance, est inopérant dès lors que cette construction n’a jamais été déclarée aux impôts.

Elle sollicite également le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères payées pour les années 2018, 2020 et 2021 puisqu’aucune stipulation expresse du bail ni aucune disposition légale ne met à la charge du locataire cette taxe.

Elle réclame le remboursement des provisions sur charges versées de 2018 à 2022, en l’absence de toute régularisation des charges, pourtant obligatoire, et de justificatifs des charges.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 octobre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 novembre 2025 puis mise en délibéré au 14 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que la juridiction ne saurait statuer sur les demandes tenant à voir « juger que », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

Si la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY invoque que la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE a manqué à ses obligations en ne restituant pas les lieux loués libres de toute occupation le 31 mars 2022, elle soutient également qu’aucun congé n’a été valablement délivré pour mettre fin au bail.

Il convient donc, dans un premier temps, de déterminer si un congé a été délivré par la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE pour le 31 mars 2022.

1- Sur le congé délivré par la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE

Selon l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L.145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En vertu de l’article L.145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L.145-37 à L.145-41, du premier alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des écritures des parties que le bail commercial du 16 janvier 2006 a été renouvelé aux mêmes conditions le 1er avril 2016.

Conformément aux dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, la société ELECTRO DÉPÔT bénéficiait d’une faculté de donner congé pour le 31 mars 2022 au moins six mois à l’avance.

Contrairement aux allégations de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY, il résulte des dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce que le congé à l’expiration d’une période triennale doit être délivré au moins six mois à l’avance et non pas dans les six mois précédant la date d’expiration d’une période triennale.

Si le bail prévoit (pièce n°1 demandeur page 2) que le congé à l’expiration d’une période triennale doit être délivré par acte extrajudiciaire, cette clause est contraire aux dispositions de l’article L.145-4 qui prévoit la délivrance du congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, de sorte qu’elle n’est pas applicable, conformément aux dispositions de l’article L.145-15.

La société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY produit aux débats un courrier émanant de la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE daté du 2 juillet 2021, aux termes duquel elle donne son congé pour le 31 mars 2022, date d’expiration d’une période triennale (pièce n°7 demandeur).

S’il n’est pas certain que le mail du 19 juillet 2021 de la poste confirmant le dépôt d’une lettre recommandée (pièce n°24 défendeur) concerne le courrier daté du 2 juillet 2021, celui-ci indique « courrier envoyé en LRAR ». Surtout, le gérant de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY, expose dans son courrier du 20 avril 2022 que « par une lettre recommandée du 2 juillet 2021, la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE a fait savoir au bailleur sa décision de résilier unilatéralement le bail commercial à l’issue d’une période triennale ainsi que l’y autorise l’article L.145-4 du code de commerce. Le bail est donc arrivé à son terme le 31 mars 2022 » (pièce n°7 défendeur).

Dès lors, la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE a valablement donné congé pour le 31 mars 2022, date d’expiration d’une période triennale, par courrier recommandé avec avis de réception du 2 juillet 2022, reçu par le bailleur.

Le bail a donc pris fin le 31 mars 2022.

2- Sur les demandes de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY au titre du manquement à l’obligation de restitution

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1732 du même code, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont lieu sans sa faute.

Il n’est pas contesté que le parking était occupé par des personnes participant au mouvement des gilets jaunes au 31 mars 2022.

Contrairement aux allégations de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY, il résulte des pièces versées aux débats que l’occupation du parking n’a pas commencé en 2021 mais dès 2019 (pièces n°11 à 14 demandeur).

Ces personnes ont occupé le parking sans autorisation de la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE et ne peuvent être considérés comme occupant du chef du locataire. En effet, la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE n’a pas introduit lui-même les occupants, ni permis leur intrusion, et ne pouvait rien faire pour s’opposer à cette occupation.

En outre, il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a régulièrement informé le bailleur de l’occupation des lieux et de ses conséquences (pièces n° 11 à 14 demandeur) et a réalisé des démarches. Ainsi, par exemple, le locataire, mandaté en ce sens par le bailleur, a été déposé plainte pour ces faits (pièce n°15).

Du reste, l’action en expulsion de ces occupants n’appartenait qu’au bailleur, seul propriétaire du bien, de sorte qu’il ne peut être reproché aucune inertie au locataire.

Au contraire, il appartenait au bailleur, informé dès 2019 de l’occupation des lieux par des personnes participant au mouvement des gilets jaunes, de procéder aux démarches nécessaires sans attendre.

Or, il ressort des pièces versées aux débats, qu’un constat n’a été dressé par un commissaire de justice que le 19 mai 2021 et que la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY n’a saisi le tribunal d’une demande d’expulsion qu’en 2022 (pièces n°4 et 8 demandeur).

La société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY ne peut donc reprocher au locataire les conséquences de sa propre inertie.

Le locataire n’ayant pas introduit les occupants dans les lieux, ne pouvant rien faire pour s’opposer à cette intrusion et ne pouvant engager aucune action pour obtenir leur expulsion, le seul fait que les parkings soient encore occupés lors de la restitution des lieux ne peut constituer un manquement du locataire à ses obligations.

De même, les dégradations des lieux invoquées liées à cette occupation, ne relèvent pas de la responsabilité du locataire.

Aucun manquement du locataire à son obligation de restitution des lieux loués n’est donc établi, ce peu important que le parking occupé ait été ou non exclusif au locataire et réellement exploité par lui, qu’une servitude de passage d’hydrocarbure existe sous le parking occupé et que le locataire en ait eu ou non connaissance.

L’occupation du parking par des personnes participant au mouvement des gilets jaunes ne relevant pas de la responsabilité du locataire, il n’y a pas lieu de lui enjoindre de faire cesser cette occupation, ce d’autant qu’aucune pièce (constat de commissaire de justice, attestations…) ne permet d’établir les allégations du demandeur aux termes desquelles l’occupation aurait persisté après l’expulsion.

En l’absence de tout manquement du locataire, il convient de rejeter les demandes indemnitaires de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY au titre de l’impossibilité de recommercialiser les locaux, des frais de justice, des frais de construction et dépose des barrières et de démolition des cabanes et des travaux de remise en état du parking invoqués.

3- Sur les demandes en paiement des loyers

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Aux termes de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

3.1- Sur la demande en paiement au titre du loyer du 2ème trimestre 2020

En l’espèce, il ressort des échanges de mails entre les parties des 15 et 16 juin 2020 (pièce n°27 demandeur) qu’elles se sont mises d’accord pour déduire du loyer du 2ème trimestre 2020 la somme de 14 521,01 euros TTC, correspondant à un mois de loyer, compte tenu de la fermeture administrative du magasin de la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE liée à la pandémie de COVID 19 (pièce n°27 demandeur).

Le bailleur ne peut, unilatéralement, revenir sur cet accord, ce d’autant que la mauvaise foi du locataire et le non-respect des clauses et conditions du bail dont il se prévaut ne sont pas établis.

Il convient donc de rejeter la demande de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY en paiement de la somme de 13 999,33 euros TTC au titre des loyers du 2ème trimestre 2020.

3.2- Sur la demande en paiement des loyers jusqu’au 31 mars 2025

Ainsi qu’il a été précédemment démontré, le bail a pris fin le 31 mars 2022 et aucun manquement à ses obligations ne peut être reproché au locataire du fait de l’occupation du parking par des personnes participant au mouvement des gilets jaunes.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY a refusé de récupérer les clefs le 1er avril 2022 (pièces n°6 et 7 défendeur), de sorte que la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE lui a restitué les clefs par acte extrajudiciaire du 8 juillet 2022 (pièce n°10 défendeur).

Le bail ayant été résilié au 31 mars 2022 et les locaux restitués, aucun loyer n’est dû postérieurement à cette date.

La demande de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY en paiement des loyers et charges jusqu’au 31 mars 2025 sera, par conséquent, rejetée.

4- Sur les demandes reconventionnelles de la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE au titre des taxes foncières, TEOM et des charges,

Selon l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Aux termes de l’article R.145-36 du même code, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriétaire, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

4.1- Sur la demande de communication des taxes foncières et taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 et 2022

Conformément aux dispositions de l’article R.145-36, le bailleur est tenu, à la demande du locataire, de communiquer les documents justifiant les impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

La société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY ne justifie pas avoir transmis au locataire les relevés complets de taxes foncières et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 et 2022 et ne les communique pas plus dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc d’enjoindre à la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY de communiquer à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE les relevés de taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 et 2022.

4.2- Sur la demande de remboursement des taxes foncière et d’enlèvement des ordures ménagères

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d’un bail commercial qu’en vertu d’une clause claire et précise.

A titre liminaire, il convient de noter que si, dans son dispositif, la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE sollicite le remboursement d’un trop-perçu de taxe foncière pour les années 2018 et 2022, il ressort de ses écritures qu’elle conteste le montant versé pour les taxes foncières des années 2018 et 2021.

Le bail prévoit (p. 5) que « le Preneur s’engage à supporter toutes taxes et impôts, de quelque nature qu’ils soient, présents ou futurs, y compris l’impôt foncier, ainsi que toutes nouvelles contributions municipales ou autres pouvant être créées sous quelque dénomination que ce puisse être, sous réserve qu’elles soient légalement mises à la charge du locataire ».

La société ELECTRO DÉPÔT FRANCE ne conteste pas devoir rembourser au bailleur la taxe foncière.

La société ELECTRO DÉPÔT FRANCE produit aux débats les « factures des impôts fonciers » adressées par le bailleur au locataire et les relevés d’imposition des années 2018, 2020 et 2021 et les relevés d’imposition (pièces n°12, 14 et 15 défendeur).

Il ressort de ces pièces que, pour les années 2018 et 2021, la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY a refacturé à la société ELECTRO DÉPÔT les impôts fonciers sur la base du montant total figurant sur les avis d’imposition. Pour 2020, le montant pris en compte inclut les cotisations au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Toutefois, le montant total des avis d’imposition correspond aux cotisations pour des locaux situés à deux adresses : 9015 rue Pierre de Coubertin et 220 avenue Robert Hook et incluent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Or, la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE n’était locataire que de locaux situés 9015 rue Pierre de Coubertin.

En outre, contrairement aux allégations de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY, la clause du bail selon laquelle le preneur s’engage à supporter toutes taxes et impôts de quelque nature qu’ils soient, présents ou futurs, ne constitue pas une stipulation claire et précise mettant à la charge du locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de sorte que la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE n’était pas tenue du paiement de cette taxe.

La société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY soutient, pour s’opposer à la demande de remboursement au titre du trop-perçu de taxes foncières, qu’elle aurait fait bénéficier à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE de dégrèvements sur les taxes foncières au cours des années 2018 à 2022 en ne prenant pas en compte la mezzanine construite par le preneur.

Toutefois, ce moyen est inopérant dès lors que la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY devait refacturer les taxes foncières à son locataire selon les montants payés par elle pour les locaux loués, ce peu important que la mezzanine ait ou non été prise en compte par l’administration fiscale.

Les sommes dues par la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE devaient donc être calculées sur la base des montants indiqués au titre de la taxe foncière pour les locaux situés 9015 rue Pierre de Coubertin uniquement, à savoir 48 191 euros HT pour l’année 2018, 45 061 euros HT pour l’année 2020 et 43 789 euros HT pour l’année 2021 (pièces n° 12, 14 et 15 défendeur).

La société ELECTRO DÉPÔT FRANCE était donc redevable des sommes de 24 013,42 euros HT, 22 453,75 euros HT et 21 819,91 euros HT pour les taxes foncières des années 2018, 2020 et 2021.

Or, elle a payé 30 379,16 euros HT, 25 576,07 euros HT et 29 596,33 euros HT, soit un trop perçu de 17 264,48 euros HT (6 365,74 + 3 122,32 + 7 776,42).

Il convient donc de condamner la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY à payer à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE la somme de 17 264,48 euros HT, soit 20 717,38 euros TTC (TVA à 20 %) au titre du trop-perçu des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018 et 2021.

4.3- Sur la demande de remboursement des provisions sur charges

A titre liminaire, il convient de noter que la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE ne précise pas dans le dispositif de ses écritures si la somme de 27 740,29 euros sollicitée l’est TTC ou HT. Toutefois, p.28 de ses écritures la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE énonce « Par conséquent, il est demandé au Tribunal de condamner la SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY au paiement de la somme de 27 740,29 euros HT, TVA en sus, au titre de la régularisation des charges à la société ELECTRO DÉPÔT. » Il sera dès lors considéré que la demande de paiement d’une somme de 27 740,29 euros a été faite HT et non TTC.

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de ces dispositions, le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions, justifier le montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées à titre de provision.

L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement.

Il ressort des pièces versées aux débats que, conformément aux stipulations contractuelles (p. 5 du bail), la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE a versé à la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY la somme de 27 740,29 euros HT au titre des provisions sur charges pour la période du 1er janvier 2018 au 31 mars 2022 (pièce n° 20 défendeur).

Toutefois, la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY, à qui il incombe d’établir sa créance au titre des charges en en démontrant l’existence et le montant, ne produit aucun justificatif des dépenses.

En outre, elle ne démontre ni même n’allègue avoir procédé à la régularisation des charges prévues tant contractuellement (p. 5 du bail) que légalement (article R.145-36 du code de commerce).

En l’absence de tout justificatif des dépenses et de régularisations des charges, la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY est tenue de rembourser les provisions sur charges versées par la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE.

Il convient donc de condamner la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY à payer à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE la somme de 27 740,29 euros HT au titre du remboursement des provisions sur charges.

5- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, une action en justice n’est abusive que dans l’hypothèse d’une faute du demandeur.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalent au dol.

En l’espèce, la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE ne rapporte pas la preuve d’une telle faute de la part de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY et n’explicite ni ne démontre le préjudice invoqué.

La demande indemnitaire de la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE pour procédure abusive sera, par conséquent, rejetée.

6- Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY sera condamnée à payer à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

REJETTE les demandes indemnitaires de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY au titre de l’impossibilité de recommercialiser les locaux, des frais de justice, des frais de construction et dépose des barrières et de démolition des cabanes et des travaux de remise en état du parking ;

REJETTE les demandes de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY en paiement des loyers et charges ;

REJETTE la demande de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY tendant à voir enjoindre à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE d’avoir à faire cesser l’occupation illicite des locaux loués sous astreinte ;

ENJOINT à la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY de communiquer à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE les justificatifs des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019 et 2022 ;

CONDAMNE la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY à payer à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE la somme de 17 264,48 euros HT, au titre du trop-perçu sur les taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018 et 2021 ;

CONDAMNE la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY à payer à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE la somme de 27 740,29 euros HT euros au titre du remboursement des provisions sur charges ;

REJETTE la demande de la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY aux dépens ;

CONDAMNE la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY à payer à la société ELECTRO DÉPÔT FRANCE la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société SCI SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE