TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00103 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EKQZ

Minute : 227/25

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 30 Juin 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[Y] [X]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à Cabinet MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR (dépôt case avocat [Localité 13] + mail)

Expédition délivrée à Madame [Y] [X] (LRAR)

+Préfet 82 (LS)

Le 10/07/2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du CINQ MAI DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. PROMOLOGIS

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Emmanuelle MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [Y] [X]

née le 04 Décembre 1988 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 février 2020, la SA Promologis a donné à bail à [Y] [X] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 12].

Le 6 mai 2024, la société Promologis a fait délivrer à Mme [X] un commandement de payer la somme de 1.398,86 euros au titre des loyers impayés et une sommation de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire, ainsi qu’une sommation de justifier de l’occupation du logement.

Le commandement a été notifié à la CCAPEX le 7 mai 2024.

Par acte délivré le 10 février 2025, notifié à la préfecture du Tarn-et-Garonne le 11 février 2025, la société Promologis a fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir :

— “prononcer la résiliation du bail à vos torts” ;

— ordonner l’expulsion de Mme [X] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Mme [X] au paiement des sommes suivantes :

—  1.431,03 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 31 janvier 2025 ;

— les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir “et avec intérêts” ;

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, indexée “tout comme le loyer, et avec intérêts de droit” ;

—  250 euros pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

—  250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant, les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2025, en présence de la société Promologis, représentée par son conseil.

Mme [X], citée à domicile, n’était ni présente, ni représentée.

La société Promologis s’en tient à l’assignation, en réactualisant sa créance à la somme de 1.281,34 euros au 31 mars 2025.

Elle indique que Mme [X] a repris le paiement du loyer courant et ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement si Mme [X] le demande.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation et l’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges récupérables, le bail sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

La société Promologis a fait délivrer un commandement de payer le 6 mai 2024.

Cet acte, qui comporte les mentions requises par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des décomptes produits que Mme [X] ne s’est pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Il apparaît ainsi que la clause résolutoire est acquise au 7 juillet 2024, ce qui entraîne la résiliation du bail de plein droit à cette date.

Dès lors, le juge n’a pas à prononcer la résiliation du bail, ce qui implique l’appréciation de l’existence d’un manquement à une obligation contractuelle et de la gravité de celui-ci de nature à justifier une résiliation judiciaire, mais il la constate.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail au 7 juillet 2024, et de faire droit à la demande d’expulsion.

Le bailleur sollicite le paiement des loyers échus jusqu’au jugement à intervenir puis une indemnité d’occupation à compter du jugement, pour un montant total correspondant à celui des loyers et charges.

Or, à compter de la résiliation du bail, le preneur n’est plus redevable des loyers et charges, mais, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation en contrepartie de son maintien dans le logement en dépit de la résiliation du bail.

La demande en paiement de loyers et d’indemnité d’occupation s’analyse donc en une demande en paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail puis d’une indemnité d’occupation à compter de celle-ci.

A compter de la résiliation du bail, Mme [X] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, provision sur charges comprise, sans indexation.

Les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation porteront intérêt à compter de la présente décision qui la prononce, étant rappelé pour les périodes pour lesquelles elle n’est pas encore échue, les intérêts ne courront qu’à compter de l’exigibilité de chacune des échéances mensuelles.

Sur les sommes dues

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le décompte contient des sommes au titre de l’assurance locataire, dont il n’est pas démontré qu’elles soient dues par la locataire, ainsi que des frais de procédure qui seront écartés dans la mesure où il ne s’agit de la dette locative elle-même.

Au vu du commandement de payer, du décompte, de ce qui précède et des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, Mme [X] est redevable des sommes suivantes :

—  1.210,72 euros au titre des loyers et charges échus impayés, mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 février 2025;

—  16,16 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

qu’elle sera condamnée à payer à la société Promologis.

Sur les demandes de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Il ressort du décompte que Mme [X] a réglé la quasi-intégralité des sommes dues depuis la résiliation du bail et qu’elle a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il résulte du diagnostic social et financier établi par l’ADIL 82 en vue de l’audience que Mme [X] proposait de régler l’arriéré locatif à hauteur de 40 euros par mois.

Mme [X] a déclaré à l’ADIL 82 être pacsée avec un homme actuellement sans emploi, avoir trois enfants, être enceinte d’un quatrième, travailler en contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel de 1.700 euros et percevoir des allocations familiales à hauteur de 418 euros, outre une aide au logement de 197 euros.

Au vu de ces éléments, Mme [X] sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Si le juge peut accorder des délais de paiement d’office, c’est-à-dire sans que cela lui ait été demandé, il ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire que si le bailleur ou le locataire le demande.

En l’absence de demande faite en ce sens, aucune suspension ne peut être accordée, de sorte qu’en dépit de l’octroi de délais de paiement, Mme [X] devra quitter le logement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1153 du code civil devenu 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Faute pour la société Promologis de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes dues, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de laisser à la charge de la société Promologis les frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail au 7 juillet 2024 ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [Y] [X] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Condamne [Y] [X] à payer à la SA Promologis les sommes suivantes:

—  1.210,72 euros au titre des loyers et charges échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025;

—  16,16 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— à compter du 1er avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux ;

Autorise [Y] [X] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 40 euros chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette ;

Dit que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible;

Rappelle que pendant les délais accordés, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues ;

Déboute la SA Promologis de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

Déboute la SA Promologis de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne [Y] [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet du Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge