TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01498 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6JY

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. THE SWATCH GROUP (FRANCE)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Léo OLIVIER, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Juliette COUSIN, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 27 Janvier 2026 prorogé au 10 Février 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SCI [M] a donné à bail commercial à effet au 21 décembre 1997 à la société Top 21, des locaux situés aux [Adresse 3] à Lille (Nord) pour une durée de 9 ans. Le bail a été renouvelé pour une même période à compter du 1er janvier 2006, puis du 1er janvier 2014.

Suivant acte sous seing privé du 31 janvier 2018, la société Top 21 a cédé le fonds de commerce à la société The Swatch Group (France) Les Boutiques SAS, à laquelle s’est ensuite subsituée la société The Swatch Group (France) SAS.

Suivant acte de commissaire de justice du 12 août 2022, la société The Swatch Group (France) SAS a délivré une demande de renouvellement de bail.

Le 25 septembre 2025,soutenant que la SCI [M] n’avait pas procédé aux travaux nécessaires concernant la structure de l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués, la société The Swatch Group (France) SAS a assigné la SCI [M] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile afin de voir condamner la SCI [M] à réaliser les travaux de remise en état sous astreinte.

L’affaire a été appelée à l’audience le 21 octobre 2025 et renvoyée à l’audience du 2 décembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025 et soutenues oralement, la société The Swatch Group (France) SAS, représentée par son avocat, demande :

A titre principal,

— déclarer la société The Swatch Group recevable et bien fondée en ses demandes,

— condamner la SCI [M] à exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble tel qu’il résulte du devis n° 102431 du 23 juillet 2025 de l’entreprise Zacharie s’élevant à 112 321,73 euros TTC, et ce, en sa qualité de bailleresse, ces travaux relevant des dispositions de l’article 606 du code civil,

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’expertise,

— désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira à Mme ou M. le Président du Tribunal judiciaire de Lille, avec notamment pour mission celle suggérée dans les conclusions,

En tout état de cause,

— condamner la SCI [M] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Invoquant une obligation non sérieusement contestable de la SCI [M] au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, la société The Swatch Group (France) SAS demande la réalisation des travaux prévus au devis du 23 juillet 2025 de la société Zacharie, pour préserver la structure de l’immeuble, en produisant au soutien de sa demande notamment des avis techniques de la société Socotec, un procès verbal de constat de commissaire de justice du 29 novembre 2022 et un compte rendu de visite consolidé du 3 juillet 2025 de l’entreprise Luca, assistance à maitrise d’ouvrage.

Elle précise que ces travaux relèvent de la SCI [M] en qualité de bailleur, qui est redevable des travaux de maintenance générale qui permettent de prévenir la remise en cause de la solidité générale à terme du bâtiment, en application des articles 606 et 1720 du code civil et R. 145-35 du code de commerce, et a été informée de cette situation depuis le 7 décembre 2022 par lettre recommandée avec accusée de réception.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, la SCI [M], représentée par son avocat, demande de :

A titre principal,

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— juger n’y avoir lieu à référé,

— débouter la société The Swatch Group (France) SAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le juge des référés ordonnait une mesure d’expertise,

— donner acte à la SCI [M] de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur les mérites de la demande d’expertise et qu’elle formule les protestations et réserves d’usage ;

— donner mission à l’expert désigné d’avoir à déterminer l’origine des désordres et l’influence de l’absence d’entretien de l’immeuble sur ceux-ci ;

En tout état de cause,

— débouter la société The Swatch Group (France) SAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société The Swatch Group (France) SAS au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société The Swatch Group (France) SAS aux entiers dépens de l’instance.

La SCI [M] soutient que l’exécution de travaux demandée se heurte à des contestations sérieuses. Elle fait valoir que les rapports de Socotec concluent à l’absence de risque et que la demande de la société The Swatch Group France SAS est fondée sur la seule base d’un rapport établi à sa demande et qui ne reprend pas l’historique de l’immeuble. Elle soutient encore que les désordres pourraient relever d’un défaut d’entretien des locaux par le preneur, qui ne justifie pas de l’entretien courant ni des réparations qui lui incombent conformément aux termes du bail. Elle soutient enfin que le devis présenté, outre qu’il n’était valable un mois, reprend des réparations non visées par la société Socotec qui n’affectent pas la solidité ou les fondations de l’immeuble et ne peuvent en conséquence lui être imputées, et alors que l’origine des désordres n’est pas établie. Elle ajoute qu’il ne ressort des conclusions de la société Socotec aucun danger imminent ni évolution entre 2022 et 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 17 février 2026 compte tenu des contraintes de service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale d’ordonner l’exécution de travaux sous astreinte

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut, en référé, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort de ces dispositions que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher le fond du litige mais seulement de statuer à titre provisoire et qu’il ne peut ordonner l’exécution d’une obligation que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1790 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, le bail produit par la SCI [M], cédé à la société The Swatch Group (France) SAS, prévoit que “le preneur prend l’engagement, de prendre les locaux loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, remise en état ou réparation” et “de tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d’effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires sans aucune distinction, y compris celles prévues par l’article 606 du code civil” (pièce n° 1, article 3).

Si la société The Swatch Group (France) SAS soutient que les travaux dont il est demandé l’exécution sont imputables au bailleur puisqu’ils concernent la structure du bâtiment, la SCI [M] en conteste la responsabilité selon les termes du bail.

Le juge des référés ne peut, sauf à trancher une contestation sérieuse, se prononcer sur l’interprétation d’une clause du bail, discutée par les parties.

L’avis technique du 1er décembre 2022 de la société Socotec conclut avoir observé des désordres à risque moyen à faible, qui n’indiquent pas une dangerosité imminente sur le bâtiment, mais “des travaux de maintenance générale sont à prévoir pour ne pas remettre en cause la solidité générale à terme du bâtiment” (pièce n°7). L’avis technique du 4 mai 2025 de la société Socotec relève des désordres à risque moyen voire faible, qui n’indiquent pas une dangerosité imminente sur le bâtiment et “sans évolution notable”. Il préconise de nouveau “des travaux de maintenance générale (…) pour ne pas remettre en cause la solidité générale à terme du bâtiment. Ce constat est renforcé par l’observation Fiche n°5 avec l’ouverture entre paroi cage d’escalier et façade arrière bâtiment” (pièce n°13). Ces avis, outre qu’ils n’ont pas été réalisés contradictoirement, en l’absence de la SCI [M], s’ils objectivent des désordres, ne permettent pas d’en déterminer l’origine ni l’imputabilité.

De plus, si la société The Swatch Group (France) SAS produit aux débats un rapport du 3 juillet 2025 de la société Luca sur les travaux à réaliser (pièce n°15), comprenant l’avis de deux sociétés différentes, la société Zacharie et la société SMB Bâtiment, elle ne communique aux débats que le devis du 23 juillet 2025 de la société Zacharie (pièce n°16), valable un mois, qui reprend pour chaque désordre dénoncé non seulement les mesures que la société Zacharie estime nécessaires, mais également les options et hypothèses de travail qui ne sont pas strictement déterminées. Par ailleurs, ce devis ne se limite pas aux mesures conservatoires indispensables à la préservation de l’immeuble.

Dans ces conditions, en présence de contestations sérieuses faisant obstacle à l’office du juge des référés, et sans préjugement quant à la pertinence et la conformité des travaux projetés eu égard aux désordres invoqués, il n’y a pas lieu à référé concernant la demande principale d’exécution de travaux sous astreinte.

Sur la demande subsidiaire de désignation d’un expert

En application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir.

Ainsi l’existence de contestations, mêmes sérieuses, quant à la recevabilité ou au bien-fondé de la future action au fond ne fait pas obstacle à la mise en œuvre d’une expertise probatoire lorsque le demandeur justifie par des faits suffisamment pertinents qu’un litige potentiel existe et que la mesure sollicitée présente une utilité probatoire.

Les pièces soumises au juge par la demanderesse, notamment l’avis technique de la société Socotec du 4 mai 2025 (pièce n°13), étayent de manière objective la vraisemblance des désordres invoqués concernant l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord), de sorte qu’est établie l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

Par conséquent, et sans que la présente décision comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles et aux responsabilités encourues, il convient d’accueillir la demande d’expertise aux frais avancés de la société The Swatch Group (France) SAS.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 265 du code de procédure civile, il revient au juge ordonnant l’expertise de nommer l’expert chargé de l’accomplir, de décider de la mission qui lui est confiée et de fixer le délai qui lui est imparti pour donner son avis.

Il sera précisé qu’il reviendra notamment à l’expert de se prononcer sur les mesures urgentes et conservatoires nécessaires à la préservation de l’immeuble et des locaux, visés dans le bail commercial.

Il est rappelé qu’en application de l’article 281 du code de procédure civile, si les parties viennent à se concilier, l’expert constate que sa mission est devenue sans objet ; il en fait rapport au juge et que les parties peuvent demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La partie défenderesse à une demande de mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, à la demande et dans l’intérêt de la société The Swatch Group (France) SAS, il convient de mettre à sa charge les dépens, en ce compris l’avance des frais d’expertise, et de rejeter sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, à ce stade, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

En conséquence, les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de la société The Swatch Group (France) SAS d’ordonner à la SCI [M] d’exécuter les travaux prévus dans le devis du 23 juillet 2025 ;

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour la réaliser :

M. [Y] [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]

expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 5], qui a accepté la mission via SelExpert ;

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Fixe la mission de l’expert comme suit :

— se rendre sur les lieux situés aux [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) après avoir convoqué les parties ;

— décrire les lieux et en établir un plan, de façon sommaire, afin de faciliter leur appréhension et la localisation des désordres ;

— examiner les documents remis par les parties ;

— examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et toutes pièces produites devant le juge des référés et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause même révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code civil ;

— les décrire de façon précise en indiquant leur localisation, leur nature, leur étendue, leur origine, leur importance, leur date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire ; au besoin, un album photographique pourra être constitué ;

— en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants ces désordres, défauts, malfaçons, non façons, et non-conformités sont imputables et, le cas échéant, dans quelles proportions ;

— pour chacun des désordres, indiquer les conséquences en résultant concernant la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et plus généralement concernant l’usage pouvant être attendu de ce bâtiment ou concernant la conformité à sa destination ou si, affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

— pour chacun des désordres, indiquer s’ils concernent les gros murs, voûtes, poutres, couvertures, digues, murs de soutènement et de clôture, et ce, totalement ou partiellement ;

— déterminer les travaux de reprise ou mesures de nature à remédier aux défauts et/ou désordres, préciser leur durée d’exécution et leurs coûts prévisibles à partir des devis qui seront fournis par les parties, en veillant notamment à vérifier la conformité de ces devis aux travaux préconisés ;

— illustrer au besoin son avis motivé des schémas et croquis de nature à faciliter la compréhension des aspects techniques ;

— procéder à une évaluation précise de tous les préjudices, de toute nature, directs ou indirects, matériels et immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance, en ce compris celui qui résultera de la réalisation des travaux de reprise ;

— préciser si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour prévenir une aggravation des désordres et du préjudice en résultant, soit pour prévenir les dommages à la personne et aux biens et, si tel est le cas, décrire les travaux de sauvegarde nécessaires et procéder à une estimation de leur coût dans un rapport intermédiaire déposé sans délai,

— de façon générale, donner tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de fond qui sera éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis ;

Dit que, dans le cadre de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties assistées de leurs conseils le cas échéant, avant de se rendre sur les lieux ;

— veiller à prendre les dispositions utiles au respect du contradictoire ;

— recueillir leurs observations au cours des opérations d’expertises ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, étant rappelé que les parties ont l’obligation de lui communiquer tous les documents utiles ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela sera possible, en concertation avec les parties, avec actualisation au besoin, définir un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise et arrêter le montant estimatif de l’enveloppe financière nécessaire aux opérations d’expertise afin d’en donner connaissance aux parties et de leur permettre de préparer le budget nécessaire ;

— informer avec diligence, le cas échéant, les parties de l’évolution de ce montant estimatif et de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises d’une demande de consignation complémentaire ;

— fixer aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

— informer les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son pré-rapport constituant un document de synthèse ;

— adresser à chacune des parties ce pré-rapport, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y préciser le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, le délai imparti aux parties pour en prendre connaissance et formuler des dires ;

— fixer la date limite pour les dernières observations des parties sur le document de synthèse qu’il prendra en compte dans son rapport final, étant rappelé que l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations qui lui seraient transmises après cette date limite ;

— aviser dans le meilleur délai le juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté ;

Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise que la société The Swatch Group (France) SAS devra avoir consigné auprès de la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 31 mars 2026 ;

Dit qu’à défaut de consignation de cette provision initiale dans le délai imparti ou, le cas échéant, prorogé sur demande motivée déposée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et ne produira aucun effet sans autre formalité ;

Rappelle que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises, [Adresse 6] ;

Fixe le délai dans lequel l’expert déposera son rapport à six mois à compter de l’avis qui lui sera donné du versement de la consignation, ce délai pouvant à la demande motivée de l’expert auprès du juge chargé du contrôle des expertises faire l’objet d’une prorogation ;

Dit que l’exécution des opérations d’expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises spécialement désigné au sein du tribunal judiciaire de Lille ;

Condamne la société The Swatch Group (France) SAS aux dépens ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN