DOSSIER N° : N° RG 25/00157 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EJDK

MINUTE N° : 25/47

AFFAIRE : [R] [K] / [N] [V], [E] [H] épouse [V]

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXECUTION DU 15 MAI 2025

LE JUGE DE L’EXECUTION : Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Séverine ZEVACO,

DEMANDERESSE

Madame [R] [K]

née le 17 Septembre 1984 à PUTEAUX (92800)

9 impasse Notre Dame – 82700 MONTECH

comparante

DEFENDEURS

Monsieur [N] [V]

né le 11 Juillet 1975 à LONGEVILLE LES METZ (57050)

2 rue Roger Salengro – 94260 FRESNES

&

Madame [E] [H] épouse [V]

née le 25 Octobre 1974 à VERDUN

2 rue Roger Salengro – 94260 FRESNES

tous deux représentés par Maître Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 Avril 2025, et la décision mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Pièces délivrées :

Expéditions :

à M^e GONZALEZ

2 à Madame [R] [K]

2 à Monsieur [N] [V]

2 à Madame [E] [H] épouse [V]

COPIE DOSSIER

Grosse à Mme [K]

le

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 mai 2015, M. [N] [V] et Mme [E] [H] épouse [V] ont donné à bail à M. [B] [X] et à Mme [R] [K] une maison à usage d’habitation située 9 impasse Notre-Dame à Montech (Tarn et Garonne).

M. [X] et Mme [K] sont tombés en arrérage de loyers.

Le 03 mai 2023, M. et Mme [V] ont fait délivrer à M. [B] [X] et à Mme [R] [K] un commandement de payer la somme de 1.973,44 € au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire.

Par acte délivré le 21 août 2024, M. et Mme [V] ont assigné M. [B] [X] et Mme [R] [K] par devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin, lequel a, par jugement contradictoire du 03 janvier 2025 :

— prononcé à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires,

— ordonné, faute de départ volontaire de M. [X] et de Mme [K] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier si besoin,

— condamné solidairement M. [X] et Mme [K] à payer à M. et Mme [V] la somme de 1.295,95 € au titre des loyers et charges échus arrêtés au 13 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné solidairement M. [X] et Mme [K] à payer à M. et Mme [V] à compter du mois de décembre 2024 une indemnité mensuelle d’occupation non révisable égale au montant du dernier loyer et charges, soit 834,88 €, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués et restitution des clés, outre les intérêts au taux légal sur chaque échéance à compter du dernier jour du mois concerné,

— condamné solidairement M. [X] et Mme [K] à payer à M. et Mme [V] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [X] et Mme [K] aux dépens comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

Cette décision a été signifiée à M. [X] et à Mme [K] par acte du 13 janvier 2025.

Le même jour, un commandement d’avoir à quitter les lieux a été délivré à M. [X] et à Mme [K].

Par requête parvenue au greffe le 19 février 2025, Mme [K] a attrait M. [V] devant le juge de l’exécution de ce tribunal auprès de qui elle sollicite de voir lui accorder un délai supplémentaire d’un an pour trouver un nouveau logement et libérer l’immeuble occupé.

A l’appui de sa demande, elle expose qu’elle est à la recherche d’un logement, qu’elle est aidée dans cette démarche par une assistance sociale, qu’elle a régularisé une demande de logement social, que ses enfants sont scolarisés et qu’elle souhaite qu’ils puissent terminer l’année scolaire dans le même établissement, qu’elle règle tous les mois la somme due au titre de l’indemnité d’occupation outre un complément de 150 € au titre de l’arrérage de loyer, de sorte que la dette locative a diminué et s’établit à ce jour à la somme de 965,71 €.

Elle a joint à sa requête ses contrats de travail, l’attestation d’enregistrement d’une demande de logement social déposé le 10 février 2025, les avis d’échéance des loyers pour la période comprise entre juin 2024 et mars 2025, une facture d’électricité datée du 17 décembre 2024 d’un montant de 579,17 €.

En réplique, par conclusions parvenues au greffe le 10 mars 2025, M. et Mme [V] sollicitent que Mme [K] soit déboutée de sa demande de sursis à expulsion et condamnée à leur payer la somme de 1.000 € par application de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A titre liminaire, ils font valoir qu’il y a lieu de s’interroger sur l’opportunité de la demande en ce que celle-ci est présentée en son nom propre par Mme [K], laquelle ne peut se prévaloir d’un mandat de représentation de son co-locataire, M. [X], de sorte que la demande ne peut emporter sursis à l’expulsion de ce dernier, alors qu’on peut supposer qu’il partage les meubles de la requérante, voire qu’il est le père de ses enfants..

M. et Mme [V] soutiennent qu’en tout état de cause, rien ne justifie qu’un nouveau délai d’un an soit accordé à Mme [K], l’inexécution des obligations locatives persistant depuis bientôt six ans alors que les locataires ont des revenus de 2.300 € selon les déclarations faites au juge des contentieux de la protection.

Ils soutiennent que Mme [K] a disposé de tout le temps nécessaire pour trouver un logement plus adapté à ses revenus et qu’en l’état des documents communiqués, il n’est pas justifié de la réalité et de la sincérité des démarches entreprises par cette dernière pour se reloger.

Ils ajoutent qu’ils doivent assumer le remboursement du crédit souscrit pour l’achat du logement, de sorte que le maintien dans les lieux les place dans une situation financière difficile.

A l’audience, Mme [K] a comparu et a maintenu les termes de sa requête. Elle a expliqué qu’elle avait complété le formulaire de requête à son seul nom, pensant qu’il n’était pas nécessaire de faire figurer celui de M. [X] mais que celui-ci était également demandeur d’un délai. Elle a précisé qu’elle était en instance de séparation d’avec ce dernier. Le conseil de M. et Mme [V] a sollicité le rejet de la demande en reprenant l’argumentaire développé dans ses conclusions.

Le délibéré a été fixé au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de constater qu’à l’audience, Mme [K] a comparu seule et a formulé une demande au nom de son concubin, M. [X], alors qu’elle n’était pas munie d’un pouvoir de représentation de ce dernier, ainsi que l’exige l’article 762 du code de procédure civile. Dès lors, seule la demande formulée par Mme [K] en son nom personnel sera examinée.

L’article 2 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».

L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

L’article 1 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 « (…) réaffirme solennellement les droits et libertés de l’Homme et du citoyen consacrés par la déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République ».

Par décision n° 71-44 DC du 16 juillet 1971 dite « Liberté d’association », le Conseil constitutionnel a consacré la valeur constitutionnelle du préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 lequel renvoie à celui de la Constitution du 27 octobre 1946 et à la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789.

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

L’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

Au visa de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…) ».

L’article L. 412-4 du même code précise que : «  La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n’en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété a un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119).

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, il résulte des pièces versées à l’instance que M. [X] et Mme [K] sont occupants sans droit ni titre depuis le 03 janvier 2025, soit depuis quatre mois à ce jour. Il s’agit là d’une atteinte somme toute relative au droit de propriété des bailleurs.

Les pièces produites révèlent que Mme [K] a déposé une demande de logement social dans le mois suivant le prononcé de la décision du juge des contentieux de la protection, qu’elle s’acquitte de l’indemnité d’occupation mise à sa charge, qu’elle régle en sus la somme de 150 € et qu’à ce jour, la dette locative correspond peu ou prou à un mois de loyer.

Les efforts fournis pour régulariser la situation et la récente embauche de Mme [K] dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée sont des éléments de nature à favoriser et accélérer l’accession à un nouveau logement.

Par ailleurs, M. et Mme [V] ne subissent en l’état aucun préjudice financier en lien avec le maintien dans les lieux, la somme versée mensuellement par les occupants couvrant les échéances du prêt qu’ils ont souscrits pour l’acquisition du bien.

Le souhait exprimé par Mme [K] que ses enfants ne soient pas contraints de changer d’établissement scolaire avant la fin de l’année scolaire en cours est légitime, ces derniers n’ayant pas à pâtir d’une situation dont ils ne sont pas responsables.

Pour ces motifs, il y a lieu d’accorder à Mme [K] un délai pour libérer les lieux jusqu’au 1er septembre 2025,

Partie perdante, M. et Mme [V] seront tenus aux dépens et leur demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

Accorde à Mme [R] [K] un délai expirant le 1er septembre 2025 pour libérer le logement situé 9 impasse Notre-Dame à Montech (Tarn et Garonne),

Dit que M. [N] [V] et Mme [E] [H] épouse [V] seront tenus aux dépens,

Déboute M. [N] [V] et Mme [E] [H] épouse [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par M^me Estelle Jouen, Vice-Présidente, assistée de M^me Séverine Zévaco, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

Le greffier Le juge de l’exécution

S. Zévaco E. Jouen