JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

Objet : Autres demandes en matière de baux commerciaux

Le VINGT QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. L’AL DENTE Immatriculée au R.C.S de MONTAUBAN sous le numéro 797 780 723.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Laure SERNY de la SELARL SPBS AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSE :

S.C.I. AVENDI immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 408 499 630 prise en la personne de son représentant légal

Sur l’assignation délivrée le 13 septembre 2023 à la requête de la SARL L’AL DENTE et enregistrée sous le numéro RG 23/00777

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Laure GODIN, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE et assistée par Maître Jean-Marie PUYBAREAU pour la Selarl PUYBAREAU Avocat, avocat au barreau de BORDEAUX

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 23/00777 – N° Portalis DB3C-W-B7H-D7WJ, a été plaidée à l’audience du 25 Mars 2025 où siégeait Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Ingrid GUILLARD a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 1er avril 2014 la Sci Avendi ( ci-après la Sci Avendi) a donné à bail à la Sarl L’al Dente (ci après-la Sarl) un local commercial sis [Adresse 6] sur la commune [Localité 5] pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2014 jusqu’au 30 avril 2023 pour un loyer annuel de 6 000 euros.

Dans ce local, la SARL exerce une activité de restauration pizzeria.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2022, la Sci Avendi a notifié à la SARL la fin du bail en donnant congé au 30 avril 2023.

La SARL a retrouvé un local et a conclu un nouveau bail avec la SCI [O] le 1er janvier 2023 à effet au 1er mai 2023 pour un local situé [Adresse 1] à Auvillar.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2023, la SARL a fait assigner la Sci Avendi devant le tribunal judiciaire de Montauban, aux fins, notamment, de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêtsen raison de l’absence de renouvellement du bail.

Par ordonnance du 30 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction prenant effet au 28 juin 2024 et a renvoyé l’affaire à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a été examinée et la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025, prorogé successivement jusqu’au 24 juillet 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2024, la Sarl L’Al Dente sollicite du tribunal de:

— condamner la Sci Avendi à lui verser la somme de 25 600 euros;

— condamner la Sci Avendi à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des frais d’agence et de dépôt de garantie;

— condamner la Sci Avendi à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’indemnité de double loyer des mois de janvier à avril 2023;

— condamner la Sci Avendi à lui verser la somme de 37 158 euros au titre du préjudice d’exploitation;

— condamner la Sci Avendi à lui verser la somme de 739,99 euros au titre du préjudice financier;

— condamner la Sci Avendi à lui verser la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral;

— débouter la Sci Avendi de l’ensemble de ses demandes;

— condamner la Sci Avendi aux dépens, en ce compris les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n°96-1060 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale en cas de recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir, et avec droit au recouvrement direct au profit de la SELARL SPBS Avocats;

— condamner la Sci Avendi à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article L.145-14 du code de commerce, la Sarl L’Al Dente sollicite une indemnité en raison du défaut de renouvellement du bail.

Pour solliciter la somme de 25 600 euros, la Sarl L’Al Dente estime qu’elle doit être indemnisée à hauteur de la valeur du droit au bail pour le local dont elle est évincée, et ce même si le fonds de commerce a été transféré.

Pour justifier de ce montant, elle expose que la commune d'[Localité 4] dispose d’attraits touristiques importants et qu’elle exerce son activité toute l’année, de telle sorte que l’implantation du restaurant est primordiale.

Elle ajoute qu’il est difficile, d’une part, de trouver un local commercial dans cette petite commune, et d’autre part, de s’en procurer un avec un loyer attractif, comme celui sis [Adresse 6].

Dès lors, au regard de ces éléments, la Sarl L’Al Dente applique un coefficient multiplicateur de 5 sur la somme de 5 120 euros correspondant au différentiel de loyer entre les locaux pour lesquels elle a été évincée et ceux qu’elle loue actuellement.

La Sarl L’Al Dente indique que la SCI [O], bailleresse des nouveaux locaux sont deux entités bien qu’ayant des associés en commun, et qu’aucun lien capitalistique n’existe entre elles.

La Sarl L’Al Dente argue qu’elle avait l’intention de poursuivre son activité dans les locaux de la Sci Avendi, et non de la transférer dans les nouveaux locaux puisque ces derniers étaient occupés par Mme [W] [O] qui y exerçait une activité d’antiquaire brocanteur depuis le 1er octobre 2022.

La requérante précise que le congé donné par la Sci Avendi est la cause exclusive de ses préjudices.

Indépendamment de la valeur du droit au bail, la Sarl L’Al Dente soutient que ce congé, sans proposition d’indemnité d’éviction, délivré par la Sci Avendi lui cause divers préjudices, comme suit :

* Un premier préjudice à hauteur de 1 200 euros représentant la somme exposée au titre du dépôt de garantie pour les nouveaux locaux.

* Un deuxième préjudice lié au double loyer qu’elle a dû assumer sur trois mois qu’elle estime à 1 500 euros au regard du prix de la location du local situé [Adresse 6]. La Sarl L’Al Dente justifie l’existence de ce doublon de loyer par le fait qu’il était impossible pour elle de réaliser les travaux nécessaires dans le nouveau local tout en restant ouvert dans l’ancien local au vu de l’urgence de la situation.

* Un troisième préjudice lié à la cessation de son activité qu’elle évalue à 37 158 euros, somme correspondant à la moyenne de son chiffre d’affaire sur quatre années sur la période de janvier à avril.

* Un quatrième préjudice lié au coût financier que la Sarl L’Al Dente justifie par la nécessité de contracter plusieurs crédits pour répondre à un besoin de trésorerie important entre le 11 janvier 2023 et le 31 juillet 2023 en raison de la cessation de son activité. Elle chiffre ce préjudice à la somme de 739,99 euros, correspondant au montant des intérêts produits par les crédits.

* Un cinquième préjudice s’apparentant à un préjudice moral lié aux importants tracas du preneur qui a craint la perte de son fonds de commerce, notamment en raison des sommes importantes engagées pour les travaux alors que l’activité du restaurant était suspendue.

Pour s’opposer au préjudice moral sollicité par la Sci Avendi, la Sarl L’Al Dente indique la défenderesse n’a pas respecté ses obligations contractuelles. Et elle précise qu’aucune faute de son fait n’a été constatée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mai 2024, la Sci Avendi sollicite du tribunal de:

— débouter la Sarl L’Al Dente de toutes ses demandes;

— condamner la Sarl L’Al Dente à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral;

— condamner la Sarl L’Al Dente aux dépens;

— condamner la Sarl L’Al Dente à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour solliciter le rejet des demandes de la Sarl L’Al Dente, la Sci Avendi conteste le lien de causalité entre le congé qu’elle a fait délivrer à la Sarl L’Al Dente et les préjudices invoqués, puisqu’elle estime que la Sarl L’Al Dente avait l’intention de changer de local, indépendamment du congé délivré.

En effet, la Sci Avendi explique que les gérants de la Sarl L’Al Dente ont constitué la SCI [O] le 10 novembre 2021 afin d’acquérir les nouveaux locaux dans lesquels ils ont transféré le siège social de la Sarl L’Al Dente le 1er juillet 2022.

Ainsi, la Sci Avendi en déduit qu’elle ne peut être tenue pour responsable des préjudices invoqués par la Sarl L’Al Dente puisque ce changement de lieu n’est pas dû au congé délivré, mais à un projet de développement des associés de la Sarl L’Al Dente.

Plus précisément sur la somme de 25 600 euros réclamée, la Sci Avendi considère que le montant du loyer pour les locaux [Adresse 7] a été fixé arbitrairement et artificiellement par la Sci Avendi [O] pour servir ses propres intérêts, et permettre à la Sarl L’Al Dente de solliciter un droit au bail prohibitif.

A ce titre, la défenderesse note que le loyer du local a été doublé entre l’ancien preneur et la Sarl L’Al Dente sans que la requérante ne justifie d’une telle augmentation.

Ainsi, la Sci Avendi estime que la Sarl L’Al Dente ne rapporte pas la preuve de la valeur locative réelle de ces nouveaux locaux.

En réponse au préjudice lié au dépôt de garantie, la Sci Avendi soutient que son évaluation est potestative puisque son montant a été fixé artificiellement par les associés de la Sarl L’Al Dente, bailleurs du nouveau local.

Pour s’opposer à l’indemnisation d’un double loyer, la Sci Avendi explique que la Sarl L’Al Dente n’avait aucune raison de faire débuter le nouveau bail commercial au 1er janvier 2023, alors que le bail commercial en cours ne prenait fin qu’au 1er avril 2023.

La Sci Avendi considère que la charge des deux loyers pendant trois mois provient uniquement de la volonté de la Sarl L’Al Dente qui ne fait état d’aucune contrainte.

Pour s’opposer au préjudice d’exploitation lié à la cessation de l’activité, la Sci Avendi argue que la réalisation des travaux dans les nouveaux locaux ne justifiait pas de procéder à la fermeture du restaurant alors même que les locaux situés [Adresse 6] étaient encore à la disposition de la Sarl L’Al Dente.

Au surplus, la défenderesse ajoute que la requérante ne fait pas état des salariés perdus du fait du déménagement.

Dès lors, la Sci Avendi considère que la Sarl L’Al Dente ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre la baisse de son chiffre d’affaire et le congé qu’elle lui a fait délivrer.

Au titre du préjudice moral sollicité par la Sarl L’Al Dente, la Sci Avendi indique qu’un tel préjudice n’existe pas puisque la Sarl L’Al Dente avait pris la décision de déménager près d’un an avant la notification du congé dans un objectif d’agrandissement et de développement de son activité eu égard à la taille des locaux achetés. Dès lors, la Sci Avendi considère ne pas être responsable du préjudice moral allégué.

A l’appui de sa demande en dommages et intérêts, la Sci Avendi expose que la présente action en justice introduite par la Sarl L’Al Dente est frauduleuse et a pour seul objectif d’obtenir des fonds supplémentaires. La défenderesse argue que la Sarl L’Al Dente a dissimulé intentionnellement que les nouveaux locaux loués appartiennent à ses associés et qu’un tel projet de déménagement était établi avant que le congé ne lui soit notifié. Elle ajoute que la requérante n’a jamais sollicité une indemnité d’éviction à l’amiable.

Au regard de ces éléments, et en application des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, la Sci Avendi considère que cette action en justice est constitutive d’une faute qui lui cause un préjudice puisqu’elle lui occasionne des tracas et entache sa réputation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la condamnation à une indemnité d’éviction

A titre liminaire, l’ensemble des demandes en dommages et intérêts de la Sarl L’Al Dente composent l’indemnité d’éviction. Elles seront donc toutes examinées dans le présent paragraphe.

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, il est constant que c’est bien la Sci Avendi, en qualité de bailleur, qui a donné congé à la Sarl L’Al Dente, preneur, pour le 30 avril 2023, soit en fin de période du bail.

Il appartient donc au bailleur, pour échapper au paiement de l’indemnité, d’établir que le départ de son locataire aurait eu lieu indépendamment du congé.

Pour ce faire, la Sci Avendi souligne utilement que MM. [D] [O] et M. [I] [O], associés de la Sarl L’Al Dente, ont constitué la SCI [O] le 10 novembre 2021 et ont acquis l’immeuble situé [Adresse 1].

S’il est soutenu par la Sarl L’Al Dente que cet immeuble était destiné à l’activité d’antiquaire-brocante des époux [O], la Sci Avendi fait encore remarquer que Mme [W] [O] n’est pas immatriculée pour cette activité, ce qui n’est pas contesté; il n’est pas davantage soutenu que M.[I] [O], titulaire du registre dont l’extrait est produit aux débats, serait immatriculé pour cette activité.

L’effectivité de l’activité des époux [O] dans ce local est d’autant plus incertaine que le registre est daté du 19 août 2012, et qu’aucune page du registre n’est produite qui permettrait d’établir l’efficience de l’activité économique des époux [O].

De plus, le tribunal ne peut qu’être circonspect à la production d’un bail entre la Sci [O] (composée donc de [D] et [I] [O]) et les époux [W] et [I] [O], établi sous seing privé donc sans datation certaine au 1er octobre 2022, alors que l’immeuble aurait été acquis presque un an plus tôt, sachant que M.[O] y exerçait déjà son activité d’antiquaire-brocanteur depuis août 2012 selon le registre délivré par le maire [Localité 5], et que le siège social de la Sarl L’Al Dente, qui se trouvait de longue date [Adresse 6], a opportunément été transféré au [Adresse 1] par décision de l’assemblée générale extraordinaire des associés du 1er juillet 2022.

Sur ce point, les difficultés de boite aux lettres et d’espace bureau alléguées par la Sarl L’Al Dente ne sont corroborées par aucune pièce probante, ne serait-ce que par photographies, alors qu’elle avait son siège social dans les locaux situés [Adresse 6] depuis 2014.

L’acquisition d’un bien immobilier par une personne morale ayant une convergence d’intérêts avec la Sarl L’Al Dente, à une certaine proximité géographique, avec transfert du siège social, permet de considérer que la Sarl L’Al Dente avait envisagé d’y transférer son activité commerciale.

A l’examen de ces différents éléments, le tribunal considère en conséquence que la Sarl L’Al Dente n’établit pas que les préjudices dont elle se prévaut, et donc la preuve reste problématique s’agissant de l’indemnité d’éviction, seraient directement liés au congé délivré par le bailleur.

Ses demandes seront en conséquence rejetées.

A titre superfétatoire, le tribunal remarque que les éléments apportés sont tout à fait insuffisants pour chiffrer le droit au bail réclamé, et ne peuvent éventuellement fonder le recours à une expertise en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile.

Sur la demande en dommages et intérêts de la SCI

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application de l’article 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cadre de la malice, mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, il ne saurait être considéré que l’action en justice introduite par la Sarl L’Al Dente présente ces caractéristiques, quand bien même l’action apparaît engagée avec légèreté compte tenu du temps écoulé et de l’absence d’éléments pertinents venant étayer certaines demandes financières.

En conséquence, la Sci Avendi sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la Sarl L’Al Dente, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’article 10 du décret n°96-1060 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale a été abrogé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016. Dès lors il n’y a pas lieu d’intégrer les honoraires proportionnels dans les dépens.

Conformément à l’article 699 du code de procédure civile, la Selarl SPBS Avocats sera autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la Sarl L’Al Dente, partie perdante, sera condamnée à verser à la Sci Avendi une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et susceptible d’appel par mise à disposition au greffe,

Déboute la Sarl L’Al Dente de ses demandes ;

Déboute la Sci Avendi de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts;

Condamne la Sarl L’Al Dente aux dépens;

Autorise la SELARL SPBS Avocats, avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision;

Condamne la Sarl L’Al Dente à verser à la Sci Avendi la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la Sarl L’Al Dente de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

La greffière La présidente