JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

Objet : Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

A l’audience du SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, du Tribunal judiciaire de Montauban, tenue au Palais de Justice de ladite ville, en matière civile, le jugement a été prononcé par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de MONTAUBAN en audience publique, par mise en disposition au Greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDERESSE :

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

28 Avenue Thiers

33100 BORDEAUX

représentée par Maître Nicolas ANTONESCOUX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE et assistée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

401 BOULEVARD IRENEE BONNAFOUS

82000 MONTAUBAN

représenté par Maître Julie RODRIGUEZ, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE et assisté par Maître Pierre-Olivier BALLADE pour la Selarl BALLADE-LARROUY avocats au barreau de BORDEAUX

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 23/00793 – N° Portalis DB3C-W-B7H-D7XT, a été plaidée à l’audience du 16 Septembre 2025 où siégeaient :

— Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente

— Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente

— Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente

assistées de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Ingrid GUILLARD a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant contrat du 27 septembre 1996 à effet au 15 septembre 1996, l’office public départemental d’habitations à loyer modéré de Tarn-et-Garonne a donné à bail à Mme [O] [Y] un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis 2 avenue du 11e régiment d’infanterie à Montauban, pour un loyer annuel de 18 000 Francs.

Le bail a été renouvelé le 1er septembre 2005 à effet au 15 septembre 2005 moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Suivant avenant du 11 juin 2007, il a été convenu que le bail était repris par la Bourse de l’Immobilier, exerçant une activité d’agence immobilière, pour un loyer maintenu à 500 euros outre 90 euros de charges.

Par acte authentique du 13 juillet 2007, Mme [O] [Y] a cédé le droit au bail à la Sas Bourse de l’immobilier.

Le bail s’est ensuite renouvelé par tacite reconduction.

Par acte extra-judiciaire du 28 juin 2023, l’office public départemental d’habitations à loyer modéré du Tarn-et-Garonne a fait délivrer à la Sas Human Immobilier anciennement dénommée Bourse de l’Immobilier un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2023, “date d’expiration d’un trimestre civil”.

Dans son congé, le bailleur précise notamment:

— qu’elle souhaite exercer son droit de reprise pour reconstruire l’immeuble

— qu’elle offre de reloger le preneur dans des locaux situés soit 50 rue Jean Jaurès à Montauban moyennant un loyer mensuel TTC de 644 euros, soit 8 rue de la Comédie à Montauban moyennant un loyer mensuel TTC de 525 euros.

— qu’elle prendra à sa charge le déménagement

— qu’elle ne propose pas d’indemnité d’éviction au regard de la possibilité de poursuivre sans délai l’activité dans un nouveau local.

*

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, la Sas Human Immobilier a fait assigner l’établissement public à caractère industriel et commercial “Tarn-et-Garonne Habitat” (ci-après Tarn-et-Garonne Habitat) devant le tribunal judiciaire de Montauban pour voir prononcer la nullité du congé avec poursuite du bail par tacite reconduction, ou subsidiairement en prononcé d’une indemnité d’éviction.

La clôture a été prononcée le 18 février 2025 suivant ordonnance du 19 décembre 2024, et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 16 septembre 2025, la décision étant mise en délibéré au 25 novembre 2025, prorogé au 18 décembre 2025.

Le tribunal a sollicité les observations des parties en cours de délibéré concernant l’adresse figurant au congé concernant le local de remplacement proposé.

Tarn et Garonne Habitat a adressé une note en délibéré le 14 novembre 2025, à laquelle la Sas Human Immobilier a apporté réponse le 19 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES:

Aux termes de ses conclusions n°2 communiquées au Rpva le 18 décembre 2024, la Sas Human Immobilier sollicite, au visa de l’article L.145-18 du code de commerce, de:

— prononcer la nullité du congé signifié le 28 juin 2023 à la requête de l’établissement public à caractère industriel et commercial Tarn-et-Garonne Habitat

— dire que le bail se poursuivra entre les parties par tacite prolongation faute de congé valable

A titre subsidiaire:

Au visa des articles L.145-14 et 18 du code de commerce:

— constater que les locaux de remplacement ne répondent pas aux besons et possibilités du preneur et ne sont pas situés dans un emplacement équivalent

— en conséquence, condamner Tarn-et-Garonne Habitat au paiement de la somme de 326 217 euros au titre de l’indemnité totale d’éviction (indemnité principale majorée des indemnités annexes) avec intérêts à compter de la “présente assignation”

Au visa de l’article 1343-2 du code civil:

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner Tarn-et-Garonne Habitat au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— ordonner l’exécution provisoire

Pour fonder sa demande en nullité du congé, la Sas Human Immobilier retient que le bailleur ne justifie pas d’une reconstruction totale de l’immeuble au sens de l’article L.145-18 du code de commerce.

Elle ajoute que l’un des locaux proposés en remplacement, à savoir le 50 rue Jean-Jaurès à Montauban, n’existait pas à la date du congé à savoir le 31 décembre 2023.

Elle en déduit qu’il existe un doute sur la sincérité du congé qui se révèle nul pour absence de motif.

Subsidiairement, elle considère que les locaux de remplacement ne répondent pas aux besoins et possibilités du preneur et ne sont pas situés à un emplacement équivalent, conditions cumulatives:

— s’agissant du local proposé sis 50 rue Jean-Jaurès:

* en ce qu’il n’est pas justifié qu’il était immédiatement disponible au 1er janvier 2024,

* en ce qu’il se trouve rive gauche du Tarn alors que le local actuel est rive droite, de sorte que la clientèle n’aurait pas suivi

* le congé délivré ne révèle pas l’existence d’un projet d’ampleur aux abords immédiats du local situé près de la gare de Montauban, et ne dit rien quant à l’existence actuelle du bâtiment alors que le projet semble concerner la destruction d’une barre d’immeuble et la reconstruction d’un entier immeuble, travaux qui auront nécessairement un impact sur la commercialité des locaux

* le local semble dès lors se trouver dans un quartier en chantier dénué de toute commercialité et ce pendant des mois voire des années

— s’agissant du local situé au 8 rue de la Comédie:

* la superficie est moitié moins importante que celle du local actuel, lequel dispose de six bureaux

* le local proposé ne comprend que deux vitrines de surface réduite alors que le local actuel se situe en angle avec quatre hautes et grandes vitrines avec une porte d’entrée vitrée

* le local actuel est situé à un carrefour stratégique commercialement, avec une visibilité excellente, caractéristiques faisant défaut au local proposé

* le local proposé est d’une grande vétusté et dangereux, l’escalier s’étant effondré le 23 août 2023, et aucun travaux n’étant justifiés

— s’agissant de l’emplacement: l’agence est actuellement située quartier Villenouvelle, et les locaux proposés ne sont pas dans ce quartier, de sorte que le déplacement de l’agence aurait une incidence sur le chiffre d’affaires, puisque l’agence est connue sous le nom “Human Immobilier Montauban Villenouvelle”, et que les prix de vente moyens dans son secteur actuel sont largement supérieurs à ceux pratiqués dans les secteurs proposés.

Elle en déduit qu’elle ne peut qu’obtenir une indemnité d’éviction, ce dont le bailleur est parfaitement conscient, et dont les règles de calcul sont posées à l’article L.145-14 du code de commerce.

Elle produit ainsi un rapport de M.[Z], expert près la cour d’appel, qui a chiffré l’indemnité totale à la somme de 321 617 euros, se décomposant comme suit:

—  265 000 euros au titre de la perte du fonds de commerce, à défaut de local à proximité répondant aux besoins et possibilités du preneur, établie en fonction de la rentabilité réelle de l’agence via son excédent brut d’exploitation (EBE), conformément à une méthode de plus en plus fréquemment utilisée par les tribunaux

—  100 000 euros pour la perte du droit au bail, lequel avait été acquis 60 000 euros en 2007

—  61 217 euros au titre de l’indemnité accessoire composée:

* de l’indemnité de remploi : 26 500 euros soit 10% de l’indemnité principale

* du trouble commercial : 14 717 euros correspondant à quatre mois d’excédent brut d’exploitation

* de l’indemnité de déménagement: 3000 euros forfaitisée

* de l’indemnité de licenciement forfaitisée: 10 000 euros

* de la perte sur stock forfaitisée: 2000 euros

* de frais divers ( actes et formalités de changement de siège, transfert de ligne téléphonique, impression documents commerciaux et emballages, transferts comptes clients, frais bancaires liés au changement d’adresse, honoraires d’experts-comptables, avocat, experts…) : 5000 euros

*

Par conclusions récapitulatives notifiées le 9 septembre 2024, Tarn-et-Garonne Habitat demande au tribunal, au visa de l’article L.145-18 du code de commerce, de:

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes

— juger le congé régulier

En conséquence:

— débouter la société Human Immobilier de l’intégralité de ses demandes

A titre subsidiaire:

— ordonner la réalisation d’une expertise judiciaire afin d’estimer le montant de l’indemnité d’éviction à devoir

— condamner la société Human Immobilier au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Tarn-et-Garonne Habitat soutient en premier lieu avoir respecté ses obligations en offrant au locataire évincé un local adapté à ses besoins et possibilités, en ce que:

— le local situé 50 rue Jean-Jaurès est bien construit comme en attestent les photographies annexées à loffre de location

— elle a proposé non pas un mais deux locaux distincts

Elle affirme encore que le projet porté consiste bien en la démolition/reconstruction de l’ouvrage, dès lors qu’une simple réhabilitation serait inadaptée.

Concernant l’adaptation des locaux proposés aux besoins et possibilités et leur emplacement, Tarn-et-Garonne Habitat entend préciser:

— concernant le local situé 50 rue Jean-Jaurès:

* il est bien construit et prêt à être aménagé, et ce depuis le 23 décembre 2023,

* il présente une superficie quasi équivalente à celle du local actuel

* il est proche de la gare de Montauban, dans un quartier en plein essor

* les chalands sont très nombreux en raison de la gare située à proximité

— concernant le local situé 8 rue de la comédie:

* la surface est certes plus petite que celle du local actuel, mais il comporte un espace de réception de 32 m2 permettant l’accueil des clients de manière tout à fait convenable, et des bureaux peuvent être aménagés dans cet espace ainsi que dans l’arrière-boutique

* ce local se situe à six minutes à pied de l’actuel local, de sorte que les clients pourront s’y déplacer

* ce nouveau local est dans le centre historique de Montauban, en plein coeur du quartier commerçant, avec de nombreux chalands

* rien n’établit que le chiffre d’affaires serait moindre

* le local est situé à proximité d’un parking

* le montant du loyer est inférieur à celui actuellement acquitté

* le local a certes subi un dégât venant de l’immeuble voisin qui a fragilisé son escalier, mais le local commercial n’est pas concerné par cette problématique, la réparation devant intervenir rapidement.

Le défendeur soutient que l’attitude procédurale de Human Immobilier est en réalité une tentative de battre monnaie, sachant que le bailleur doit respecter certains délais pour l’obtention de subventions. Il estime que la Sas Human Immobilier entend en réalité se porter acquéreur de nouveaux locaux, et éventuellement ceux situés 8 rue de la comédie.

Ainsi, Tarn-et-Garonne Habitat considère que l’indemnité d’éviction n’est pas due, ce d’autant que l’activité n’est pas interrompue.

Subsidiairement, elle considère que l’estimation de M.[Z] ne peut être retenue comme n’ayant pas fait l’objet d’un débat contradictoire, de sorte qu’une expertise devrait être ordonnée.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour les moyens développés à l’appui de leurs prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS:

Sur la validité du congé délivré par le bailleur:

En application de l’article L.145-18 du code de commerce, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14.

Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 à L. 313-4-2 du code de l’urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues auxdits articles.

Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement.

Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l’article L. 145-58.

Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l’article L. 145-56.

De jurisprudence constante, le congé pour reprise du bailleur fondé sur les dispositions de l’article L. 145-18 du Code de commerce est présumé sincère, et la preuve de la fraude ne peut résulter que d’un fait certain contraire à cette déclaration.(Com. 23 février 1953: Bull. civ. III, no 80).

Sur le local de remplacement situé 50 rue Jean-Jaurès à Montauban:

Tarn-et-Garonne Habitat a produit à l’appui de son congé et dans le cadre de la présente instance l’offre de mise en location du local considéré.

Or, comme le relève à juste titre le preneur, si une partie des images produites à l’appui du congé pour description du local sont des photographies qui semblent correspondre à des locaux commerciaux existants, d’aspect totalement neuf, d’autres sont manifestement générées par image de synthèse et ne peuvent caractériser un local existant.

Le local de remplacement, que peut proposer le bailleur au locataire évincé en application de l’article L. 145-18, alinéa 3, du code de commerce, doit exister au moment où le congé est délivré ( Civ.3e, 14 janvier 2016, n°14-19.092).

En l’espèce, il n’est pas établi que ce local existait au jour du congé, ni même à ce jour.

A contrario, le bailleur reconnaît aux termes de sa note en délibéré que le local concerné est en réalité situé 50 avenue Chamier ( et non Jean-Jaurès).

S’il vise une erreur matérielle, et considère que le preneur professionnel de l’immobilier ne pouvait se méprendre au vu des photographies produites, le tribunal constate que cette erreur n’a pas été réparée dans le cadre de la présente procédure, alors même que la difficulté était visée par la Sas Human Immobilier dès son assignation.

Pour autant, le bailleur conclut en dernier lieu que “la défense qui se base sur l’inexistence du local ne peut qu’être écartée”, et ne consentira à reconnaître l’erreur de localisation qu’après une sollicitation du tribunal, étant observé que l’annonce de mise en location produite aux débats vise elle aussi une adresse située 50 rue Jean Jaurès.

Cette attitude témoigne à tout le moins d’un détachement certain dans la relation avec le preneur, mais ne permet pas de considérer qu’il y a fraude alors que le local existe bel et bien à une adresse distincte, que les éléments produits (plan, photographies) permettent d’identifier, et alors que le bailleur a proposé un second local de remplacement dont la réalité n’est pas contestée.

Sur la volonté de reconstruction:

La reconstruction visée par l’article L.145-18 du code de commerce doit être totale, ou à tout le moins correspondre à une restructuration du bâtiment, dont les travaux peuvent compte tenu de leur importance et des travaux de construction et de reconstruction impliqués, être considérés comme répondant aux conditions d’application de ce texte.

Le bailleur doit avoir l’intention de démolir et de reconstruire au moment où il notifie son droit de reprise ; il est cru sur sa simple affirmation (Civ.3e, 27 octobre 1993, n° 91-16.964 ; Civ.3e, 19 juin 2025, n°23-21.372).

En l’espèce, Tarn-et-Garonne Habitat vise dans son congé son intention de reconstruire l’immeuble, et se prévaut d’une note interne diffusée au service.

La pièce dont il est question (pièce 6) ne dispose d’aucune entête, et il n’est pas spécifié son signataire ni ses destinataires.

Elle est intitulée “projet démolition reconstruction hôtel social des trois pigeons – 2 avenue du 11e régiment d’infanterie- Montauban”, et comprenant notamment le paragraphe suivant:

Nous avons diligenté une étude de faisabilité permettant de comparer les scénarios de réhabilitation d’une démolition-reconstruction. Le diagnostic regroupant les critères techniques, financiers, confort des logement conduit à placer la démolition-reconstruction comme étant le meilleur choix. Une réhabilitation, même très ambitieuse, ne permettrait pas d’offrir des logements de grande qualité.

Ce document, selon les écritures de Tarn-et-Garonne Habitat, serait une note interne, et à ce titre émane de la partie elle-même, il ne saurait donc avoir une quelconque valeur probante, alors que l’étude de faisabilité réalisée par un bureau d’études, qui conduirait à privilégier la démolition-reconstruction, à laquelle se réfère la note, n’est pas produite.

Toutefois, il revient à la Sas Human Immobilier de rapporter la preuve de l’insincérité du bailleur, ce qu’elle ne fait pas.

A contrario, le preneur produit un article de presse publié dans le journal “la Dépêche” le 10 octobre 2024, qui expose le projet de construction de vingt-trois logements dans l’immeuble actuellement occupé en rez-de-chaussée par son local commercial, et le risque de perte des financements en l’absence de déménagement de l’agence.

L’article précise ainsi que le chantier (travaux de démolition et reconstruction) devait débuter en 2023 pour une durée de dix-huit mois et une livraison fin 2025.

La production d’un tel article vient appuyer la réalité du projet de démolition et reconstruction des lieux, appelés “hôtel social des trois-pigeons”.

Au vu de ce qui précède, le congé ne serait donc être considéré comme irrégulier et annulé comme le sollicite la Sas Human Immobilier.

Sur l’indemnité d’éviction:

A titre liminaire, il est opportun de rappeler que le local actuellement occupé par la Sas Human Immobilier est un local commercial situé en rez-de-chaussée, d’une superficie totale de 94,19 m2.

Il s’agit d’un local qui est situé au carrefour de l’avenue du 11e régiment d’infanterie et de la rue Léon Cladel.

Sur la proposition alternative d’un local de remplacement :

En application de l’article L.145-18 du code de commerce, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Le local de remplacement doit exister au moment du congé ( Civ.3e, 14 janv. 2016, n°14-19.092).

En l’espèce, le congé a été délivré le 29 juin 2023.

Concernant le local n°1 (50 avenue Jean Jaurès):

Il sera utilement rappelé que le local proposé 50 avenue Jean Jaurès n’existe pas, et qu’il s’agit en réalité d’un local situé 50 avenue Chamier, dont les caractéristiques demeurent toutefois celles présentées par le bailleur dans son congé.

Ainsi, l’annonce établie par Tarn-et-Garonne Habitat décrit “un local neuf de 96 m2 idéalement situé à deux pas de gare Montauban dans un quartier en pleine mutation. Le local pourra se composer d’un espace de vente de 67 m2, d’un futur bureau indépendant de 16 m2 et d’un espace de stockage de 9 m2. Le local bénéficie d’une grande luminosité grâce à sa très grande vitrine donnant sur une rue passante. Le local est brut mais les aménagements nécessaires pourront être réalisés par le bailleur.”

Sont jointes à l’annonce des photographies d’un local brut et d’autres images générées par synthèse.

L’emploi du futur pour la composition du local n’atteste pas, comme le soutient la Sas Human Immobilier, de ce que le local n’est pas disponible, mais se veut une proposition de l’aménagement possible dudit local.

Dans sa note en délibéré en réponse à celle de Tarn-et-Garonne Habitat, la Sas Human Immobilier soutient, sans être contredite, que le local ne serait toujours pas disponible en juin 2025, ce qui semble corroboré par la visualisation Googlemaps proposée qui témoigne d’un chantier toujours en cours.

Il est donc acquis que le local proposé n’est pas disponible au moment du congé et ne peut constituer une alternative valable, au-delà de son emplacement qui impose à Human Immobilier de déménager d’une rive à l’autre du Tarn, dans un quartier “en pleine mutation” dont l’attractivité et la commercialité s’agissant d’une agence immobilière ne sont pas justifiées, et qui ne pourrait qu’entraîner une baisse du chiffre d’affaires pour l’agence installée de longue date avenue du 11e régiment d’infanterie.

Concernant le local n°2 ( 8 rue de la Comédie à Montauban):

Selon l’annonce établie par Tarn-et-Garonne Habitat, il s’agit d’un “local de 52 m2 idéalement situé dans une jolie rue piétonne du centre-ville de Montauban. Le local se compose d’un espace de vente de 32 m2 d’une arrière boutique de 15 m2 ainsi que d’un sanitaire. La vitrine possède une grille métallique intérieure pour sécuriser le magasin.”

Les photographies jointes permettent de constater que le local est disponible comme étant vide.

Toutefois, Tarn-et-Garonne Habitat ne saurait considérer que ce local peut correspondre aux besoins de la Sas Human Immobilier et se situe à un emplacement équivalent, en ce que :

— la superficie est moins importante, de l’ordre de 45%

— le local dispose d’une visibilité moindre, avec un stationnement plus difficile

— Human Immobilier justifie, par la production d’un article de presse, que l’escalier de l’immeuble s’est effrondré le 23 août 2023, de sorte qu’elle s’interroge utilement sur l’état d’entretien du bien, interrogations que Tarn-et-Garonne Habitat n’a pas levées dans le cadre de la présente instance.

La proximité géographique entre cet emplacement et l’emplacement actuellement occupé par l’agence Human Immobilier ne permet pas de considérer pour autant que les clients s’y déplaceront facilement, en l’absence de parking gratuit à proximité immédiate, et au regard du changement de quartier.

De même, à supposer que les chalands soient très nombreux dans cette rue comme le soutient Tarn-et-Garonne Habitat, il ne s’agit pas d’un commerce propre à attirer les curieux mais d’une agence immobilière qui doit disposer d’une visibilité certaine afin de mettre en valeur les biens confiés à la vente ou en location.

En l’absence de proposition de locaux de remplacement équivalents et disponibles, il y a lieu de juger que Tarn-et-Garonne Habitat sera tenue de verser à la Sas Human Immobilier une indemnité d’éviction.

Sur l’évaluation de l’indemnité due au preneur:

En application de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La Sas Human Immobilier appuie ses demandes indemnitaires sur un rapport établi le 22 avril 2024 par Mme [F] [G] et M.[P] [Z], experts près la cour d’appel de Toulouse, soumis à la discussion des parties dans le cadre de la présente instance.

C’est donc vainement que Tarn-et-Garonne Habitat soutient, d’une part que le montant demandé par la Sas Human Immobilier n’est pas expliqué, d’autre part que l’estimation proposée par M.[Z] n’a pas fait l’objet d’un débat contradictoire, afin de solliciter une expertise.

Ainsi, le rapport de M.[Z], étayé et développé, dispose d’une valeur probante sur laquelle le tribunal, qui n’est tenu par aucune règle impérative de calcul, peut utilement s’appuyer en l’absence de contestation émise par Tarn-et-Garonne Habitat.

En lecture de ce rapport, le cabinet BLB propose une indemnité d’éviction de 326 217 euros, composée comme suit:

— valeur du fonds de commerce: 265 000 euros dont valeur du droit au bail: 100 000 euros

— indemnités accessoires: 61 217 euros décomposées comme suit:

* remploi: 26 500 euros

* trouble commercial: 14 717 euros

* déménagement: 3000 euros

* licenciement : 10 000 euros

* perte sur stock: 2000 euros

* divers: 5000 euros

Sur la valeur du fonds de commerce:

Il est constant que l’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail et de la totalité de la clientèle, éléments inséparables du fonds.

L’indemnité dite “principale” due à ce titre est distincte selon que le fonds est transférable de manière aisée, sans perte significative de clientèle (indemnité dite de “déplacement”) ou qu’il n’est pas transférable (indemnité dite de “remplacement”).

C’est au bailleur qu’il appartient d’apporter la preuve que le fonds peut être transféré(Civ. 3e, 17 novembre 2016, n°15-19.741),et plus largement que le préjudice est moindre.

En l’espèce, l’expert a donc retenu l’hypothèse de calcul de l’indemnité dite de remplacement. Après avoir indiqué que deux méthodes sont traditionnellement utilisées en jurisprudence, à savoir celle de l’estimation à partir des barèmes professionnels et celle par l’EBE (excédent brut d’exploitation), M.[Z] s’est attaché à cette deuxième méthode, la première apparaissant parfois inadaptée et la deuxième se fondant sur la rentabilité réelle de l’affaire.

L’expert a ainsi retenu l’EBE de la dernière année d’exploitation, soit 2023.

Si la méthode choisie par l’expert (dite de l’EBE) apparaît effectivement adaptée, il est cependant d’usage de prendre en compte les trois derniers exercices (Paris, 3 juillet 2019, n° 17/18962 ; 17 septembre 2020, n° 19/13385), à condition qu’ils reflètent une activité normale.

Ceci permet en effet d’avoir une vision plus juste de la réalité de l’activité économique du preneur.

Ainsi, le rapport produit par la Sas Human Immobilier apparaît insuffisant pour fixer l’indemnité principale, mais encore les indemnités accessoires pour lesquelles l’expert n’a retenu que des valeurs indicatives, en l’absence de toute pièce, dès lors que l’indemnité doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du dommage, comme l’a relevé M.[Z].

Il en résulte que l’expertise sollicitée avant dire droit par la défenderesse apparaît indispensable.

Elle se fera aux frais avancés de Tarn-et-Garonne Habitat.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Ces demandes seront réservées.

***

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement par décision mixte contradictoire rendue par mise à disposition au greffe :

Au fond, par décision susceptible d’appel:

Juge régulier le congé avec refus de renouvellement délivré le 29 juin 2023 par l’office public départemental d’habitation à loyer modéré du Tarn-et-Garonne – Tarn et Garonne Habitat à la Sas Human Immobilier au titre des locaux donnés à bail 2 avenue du 11e régiment d’infanterie à Montauban ;

Juge que Tarn et Garonne Habitat est redevable d’une indemnité d’éviction à la Sas Human Immobilier ;

Avant dire droit sur la fixation de cette indemnité:

Ordonne une expertise et commet pour y procéder Mme [K] [X] Rue Garrel 82000 MONTAUBAN, avec mission de:

Les parties et leur conseil dûment convoqués:

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires 1'accomplissement de sa mission,

— visiter les lieux, les décrire,

— dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par le locataire,

— recueillir tous renseignements utiles l’accomplissement de la finalité de sa mission,

➤ afin de fournir, au tribunal, les éléments, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, permettant de déterminer le montant de indemnité d’éviction dans le cas :

¤ d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique et de la réparation du trouble commercial, ainsi que, s’il y a lieu, les coûts prévisibles du licenciement du personnel,

¤ de la possibilité d‘un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : l’ acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais normaux de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial;

— de manière générale, d’entendre tous sachants et fournir tous éléments d’appréciation utiles permettant de solutionner le litige

Dit que Tarn-et-Garonne Habitat devra consigner ensemble à la régie du tribunal judiciaire de Montauban une provision de 3 000 € à valoir sur les frais d’expertise, et ce au plus tard dans le délai de deux mois suivant l’invitation prévue par l’article 270 du code de procédure civile, à peine de caducité de la mesure d’expertise, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

Dit que s’il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Dit qu’en cours d’expertise, l’expert pourra conformément aux dispositions de l’article 280 modifié du code de procédure civile, solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, la consignation d’une provision complémentaire, dès lors qu’il établira que la provision allouée s’avère insuffisante ;

Dit que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE et qu’il procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée, ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, et qu’il déposera au greffe rapport de ses opérations dans le délai de six mois, sauf prorogation dûment autorisée,

Dit qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande,

Ditque l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile,

Dit que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne,

Dit que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations ;

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par le juge chargé du contrôle de l’expertise ;

Dit que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle,

Dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original,

Rappelle à l’expert que selon les dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, le dépôt par l’expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

Réserve les demandes au titre des dépens et frais irrépétibles;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 9 mars 2026 pour suivi de la mesure d’expertise ;

La greffière, La présidente,