TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20/01/25

à M^e TIXIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20/01/25

à M^e CHAIAHELOUDJOU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00032 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4K4V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Barka CHAIAHELOUDJOU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du en date du 28 février 2020, la SA UNICIL a consenti à M. [X] [Y] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation ( logement n°4023.0076 ) situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 320,39 euros, outre un provision sur charges de 139,95 euros.

Par ordonnance sur requête en date du 21 février 2023, la SA UNICIL, suspectant une sous-location du bien loué par M. [X] [Y], a été autorisée à mandater un commissaire de justice aux fins de se rendre sur les lieux loués, pénétrer dans les lieux, en constater les conditions d’occupation et, en présence d’occupants relever leurs identités.

Me [G] [Z], commissaire de justice associé à [Localité 3], a dressé un procès-verbal de constat le 2 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, dénoncé à la préfecture des Bouche-du-Rhône le 4 décembre 2023, la SA UNICIL a fait assigner M. [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,ordonner l’expulsion immédiate de M. [X] [Y] et tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu,condamner M. [X] [Y] à lui payer la somme de 4 173,65 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative due, comptes arrêtés au 1er novembre 2023 sous réserve d’actualisation,condamner M. [X] [Y] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges appelés, à indexer comme le loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,condamner M. [X] [Y] à lui verser une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier.

Appelée à l’audience du 8 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 novembre 2024.

A cette audience la société anonyme UNICIL, représentée par son conseil, déposé des conclusions, aux termes desquelles elle a réitéré les demandes de son assignation, sauf à réduire sa demande au titre de la dette locative à la somme de 4,82 euros au 29 octobre 2024 en raison de la mesure de rétablissement personnel dont a bénéficié M. [X] [Y].

Elle fait valoir sur le fondement des articles L. 442-5-3, L.442-8 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, des stipulations du contrat de bail et des articles 544, 1103, 1728, 1729, 1224, 1227, 1229, 2274 du code civile et de la loi du 6 juillet 1989 que M. [X] [Y] a manqué gravement et de façon répétée à ses obligations locatives en sous-louant son logement alors même qu’une telle sous-location est strictement interdite pour un logement social. Elle estime que le procès-verbal de constat du 2 mars 2023 et la recherche sur le site AIRBNB effectuée par le commissaire de justice établissent la sous-location du bien loué. Elle soutient que la sous-location même partielle et même à titre gratuit d’un logement social est interdite tant par le contrat de bail que par les dispositions légales. Ce manquement grave et répété justifie la résiliation judiciaire du bien. Elle estime que M. [X] [Y] ne conteste pas ses agissements et son profil sur AIBNB fait état de 242 avis. Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 459,88 est justifié pour un logement de type 3 de 62 m². Elle ajoute qu’en cours d’instance, M. [X] [Y] a bénéficié de l’effacement de sa dette locative par une décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône du 14 mars 2024 pour un montant de 5 170,50 euros, ramenant celle-ci à un montant de 4,82 euros au 29 octobre 2024.

M. [X] [Y], représenté par son conseil, dépose des écritures aux termes desquelles il demande le rejet des prétentions de la société UNICIL et sa condamnation à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, son conseil renonçant à solliciter le versement de l’indemnité allouée au titre de l’aide juridictionnelle.

Il fait valoir que le constat du commissaire de justice ne démontre pas une sous-location du logement pris à bail. Il prête son logement à une amie lorsqu’il part en congés et reçoit régulièrement des amis et sa fille. S’il a pu louer la seule chambre de sa fille lorsque celle-ci est absente c’est suite à des difficultés financières liées à un arrêt maladie et à la perte de son emploi, ce qui lui a permis de régler son loyer. Il ajoute qu’il a désactivé son compte sur le site AIRBNB dès le 3 mars 2023. Il estime que lors de son passage, le commissaire de justice n’a pas constaté les conditions d’occupation du logement, n’a pas relevé l’identité des occupants et n’a pas rempli sa mission. Il ajoute que sa dette locative a été effacée par une décision du 23 mars 2024 de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En vertu de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, appartenant ou gérés par un organisme d’habitations à loyer modéré :

— le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

— il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (échange entre deux familles occupant des logements dans le même ensemble immobilier et ayant le même bailleur lorsque l’échange a pour conséquence d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse)

En cas de non-respect de ces dispositions le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

L’article L.442-8-1 du même code prévoit que, par dérogation à l’interdiction générale de sous-location des logements situés dans des immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, les locataires peuvent, après information de l’organisme bailleur, sous-louer une partie de leur logement à des personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles avec lesquelles ils ont conclu un contrat conforme à l’article L. 442-1 du même code. Le coût de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement.

En l’espèce, la société UNICIL est une société d’habitations à loyer modéré et le contrat de bail du 28 février 2020 la liant à M. [X] [Y] stipule qu’il est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, du code civil non contraire à ces textes.

En outre, ses conditions générales que le locataire a expressément acceptées indiquent dans leur article II « Destination » que le contrat consenti à usage exclusif d’habitation principale est personnel au preneur qui ne pourra ni céder, ni sous-louer le local même gratuitement et dans l’article IX « Obligations du preneur » que le preneur s’oblige à ne pouvoir substituer quelque personne que ce soit ni prêter les lieux loués, même temporairement à des tiers.

Le constat de commissaire de justice en date du 2 mars 2023 mentionne que celui-ci s’est rendu dans l’appartement loué par M. [X] [Y] à 8h30 du matin, qu’il y a rencontré M. [X] [Y] qui a déclaré recevoir des amis de [Localité 2] dormant dans la chambre, ne pas faire de sous location et ne pas souhaiter réveiller les personnes présentes dans la chambre.

Le commissaire de justice s’est alors retiré et de retour à son office a consulté le site AIRBNB une annonce intitulée « Une chambre chez [X] » correspondant au logement loué par la société UNICIL à M. [X] [Y], affichant un prix de 50 euros par nuit et mentionnant 242 commentaires dont de nombreux en janvier 2023, avec une capture d’écran dans le procès-verbal pour trois d’entre eux.

Il est donc établit que M. [X] [Y] sous-loue à titre payant une partie du logement conventionné dont il bénéficie, à savoir une chambre, et ce, depuis plusieurs mois compte tenu du nombre de commentaires afférent à l’annonce de cette sous-location sur le site AIRBNB ce que ne conteste d’ailleurs pas le preneur.

Or, il résulte du contrat de bail, reprenant les dispositions du code de la construction et de l’habitation, que cette sous-location, même partielle, d’un logement social est strictement interdite.

De plus, alors qu’il affirme avoir agi en raison de difficultés financières, force est de constater que M. [X] [Y] ne fournit aucun éléments sur sa situation personnelle comme professionnelle et que nonobstant cette sous-location, d’un montant de 50 euros par nuit pour une chambre, il a été défaillant dans le paiement de son loyer d’un montant de 480 puis 500 euros par mois, charges comprises en 2023, la dette locative s’élevant à 4 173,65 euros au moment de l’assignation le 30 novembre 2023.

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Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré.

Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu’elle a perduré sur plusieurs mois, que le contrat de bail rappelait expressément l’interdiction de la sous-location et que le logement de caractère social n’a pas vocation à procurer des revenus au locataire qui en a ainsi changé la destination par une utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné.

M. [X] [Y] devenant ainsi sans droit ni titre il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En effet, le logement concerné, à caractère social, attribué en fonction de la situation financière et familiale du preneur, a été détourné de sa fin première.

Dans ces conditions, la mesure d’expulsion n’apparaît nullement disproportionnée au regard de la balance des intérêts en jeu.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il con vient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[X] [Y] est donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 521,82 euros en octobre 2024, à indexer comme le loyer.

Enfin, le locataire étant tenu de régler les loyer jusqu’à la résiliation du bail, la société UNICIL justifie d’une dette locative, au 28 octobre 2024 d’un montant de 4,82 euros que M. [X] [Y] ne démontre pas avoir réglé. Il est donc condamné à payer cette somme.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [Y], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice n’est pas à inclure dans les dépens et a en outre déjà été mis à la charge du locataire au titre de la dette locative ayant fait l’objet de la décision de rétablissement personnel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 350 euros lui est donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle le défendeur est condamné.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 février 2020 entre la SA UNICIL et M. [X] [Y] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [Y] de restituer les clés du logement à la SA UNICIL dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [Y] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [Y] à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation 521,82 euros, à indexer comme le loyer à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [X] [Y] à verser à la SA UNICIL la somme de 4,82 euros au titre à titre de la dette locative ;

CONDAMNE M. [X] [Y] aux dépens qui ne comprennent pas le coût du procès-verbal de constat du 2 mars 2023 ;

CONDAMNE M. [X] [Y] à verser à la SA UNICIL la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROT