Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

1ère Chambre civile

JUGEMENT

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal

le 14 JANVIER 2026

Dans l’affaire :

N° RG 23/01346 – N° Portalis DB2B-W-B7H-EGYQ

NAC : 30G Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Y]

5 lotissement Gambilous

65100 ADE

représenté par M^e Henri MOURA, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

DEFENDEUR :

S.A.S.U. RESIDENCE SAINT-MARTIN IMMOBILIER immatriculée au RCS de TARBES sous le numéro B 908 076 730, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

8 boulevard de la Grotte

65100 LOURDES

représentée par la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 06 Novembre 2025 présidée par ETIEN Elen, Vice-Présidente, statuant à Juge unique, Assistée de DAVID Gwendoline, Greffier.

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 14 JANVIER 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 14 janvier 2023, la SASU RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [D] [Y] des locaux commerciaux sis à Lourdes (Hautes-Pyrénées), 12 boulevard de la Grotte, moyennant un annuel loyer de 12.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 21 juin 2023, la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER a signifié à Monsieur [Y] d’une part une sommation interpellative de reconstruire un mur des locaux donnés à bail, sous la surveillance de son architecte, d’autre part un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023, Monsieur [Y] a assigné la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Tarbes, sollicitant de voir :

Vu les dispositions des articles 1231-1 et suivants, et 1719 du Code Civil,

Vu le contrat de bail commercial du 14 janvier 2023,

ORDONNER la suspension du paiement des loyers compte tenu de l’impossibilité d’utiliser les lieux, sur le fondement de l’exception d’inexécution, et ce rétroactivement à compter du 1er avril 2023 ;ORDONNER la suspension la clause résolutoire ;CONDAMNER la SASU Résidence Saint-Martin Immobilier à effectuer les travaux de mise en place du compteur électrique individuel dans un délai de rigueur de 15 jours, sous astreinte de 100 € de retard ;DIRE ET JUGER que la SASU Résidence Saint-Martin Immobilier a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de M. [Y] ;par conséquent, CONDAMNER la SASU Résidence Saint-Martin Immobilier à payer à M.[Y] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts concernant la perte d’exploitation subie depuis le 1er avril 2023, outre le préjudice moral ;conformément aux dispositions de l’article 700 du CPC, CONDAMNER la SASU Résidence Saint-Martin Immobilier à verser à M. [Y] la somme de 2.000 €, ainsi que les entiers dépens, outre les frais d’huissier relatifs aux 2 constats dressés par Me [F] ;DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER, assignée selon acte remis à personne morale, n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.

Selon ordonnance en date du 17 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction à la date du 7 octobre 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 6 novembre 2025.

À l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, le demandeur étant avisé qu’elle serait prononcée par sa mise à disposition au greffe le 14 janvier 2026.

MOTIFS

I/ Sur la demande tendant à voir ordonner la suspension de l’obligation de paiement des loyers

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

Cette obligation de délivrance à la charge du bailleur porte sur la chose louée, mais également sur les accessoires de celle-ci qui sont indispensables à son utilisation normale.

En l’espèce, Monsieur [Y] justifie de la conclusion d’un bail commercial avec la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER portant sur des locaux sis à Lourdes, 12 boulevard de la Grotte, faisant partie d’un immeuble en copropriété. Ces locaux ont été donnés à bail pour l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration, tel que le stipule le contrat.

Le bailleur a notifié au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 juin 2023, au titre du défaut de paiement des loyers correspondant au trimestre d’avril à juin 2023, et du défaut de paiement de la moitié du dépôt de garantie.

Le bail signé le 14 janvier 2023 stipule que le loyer annuel d’un montant de 12.000 euros est payable d’avance par trimestre, en quatre termes égaux, les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, et les parties ont expressément convenu que le preneur devrait s’acquitter du loyer à compter du 1er avril 2023.

Monsieur [Y] reconnaît expressément ne pas s’être acquitté de ce premier terme, et invoque l’exception d’inexécution pour solliciter la suspension de son obligation de paiement du loyer à raison du manquement de la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER à son obligation de délivrance. Il affirme se trouver dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce dans la mesure où les locaux ne sont pas alimentés en électricité. Il ajoute que le bailleur lui a interdit l’accès aux locaux dès le début du mois de juillet 2023.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

Monsieur [Y] produit des constats d’huissier dressés les 17 mars 2023 et 17 avril 2023 dont il résulte que le local donné à bail n’est pas alimenté en électricité, et que le preneur a réalisé des travaux de rénovation, en accord avec le bailleur, et a utilisé pour ce faire des câbles électriques raccordés à l’extérieur des locaux. L’huissier a également constaté divers câbles électriques non raccordés au tableau électrique présent dans un couloir des locaux.

Monsieur [Y] justifie ainsi du manquement de la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER à son obligation de délivrance à raison de l’absence d’alimentation en électricité des locaux donnés à bail, absence d’alimentation qui ne peut permettre l’exploitation normale du fonds de commerce de restauration.

En conséquence, la demande de Monsieur [Y] est accueillie et il convient d’ordonner la suspension de son obligation de paiement des loyers à compter du 1er avril 2023.

II/ Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 prévoit en outre que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

En matière de bail commercial, l’article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Enfin, en vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Monsieur [H] revendique la suspension du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, clause que la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER a entendu mettre en œuvre en lui délivrant le commandement de payer et la sommation interpellative le 21 juin 2023. Il invoque la mauvaise foi du bailleur qui lui a fait signifier ces deux actes en réaction à sa propre demande de voir mettre aux normes le réseau électrique du local, et qui entend ainsi se délier du bail à moindre frais en bénéficiant des travaux de rénovation d’ampleur qu’il a réalisés.

Sur ce, s’agissant en premier lieu du commandement de payer les loyers et la moitié du dépôt de garantie notifié le 21 juin 2023, la délivrance de celui-ci ne saurait permettre l’application de la clause résolutoire.

En effet, d’une part le tribunal a ordonné la suspension de l’obligation du preneur au paiement des loyers à compter du 1er avril 2023 à raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d’autre part Monsieur [H] produit une quittance justifiant du paiement de la somme de 1.500 euros, correspondant à la moitié du montant du dépôt de garantie.

S’agissant en second lieu de la sommation interpellative d’avoir à reconstruire le mur démoli, Monsieur [Y] expose que bailleur et preneur ont convenu de la réalisation par le second de travaux d’aménagement, que ces travaux à la charge du preneur avaient pour contrepartie une remise des loyers jusqu’au 1er avril 2023, et qu’il a ainsi créé une ouverture dans un mur non porteur pour permettre l’accès à la réserve, désignée « ½ pièce 1 » sur le bail, en accord avec la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER.

Ces éléments dont se prévaut le demandeur sont justifiés par la mention expresse de cette « ½ pièce 1 » au titre de la désignation des lieux loués dans le contrat de bail, ainsi que par la stipulation expresse du report de l’obligation de paiement des loyers au 1er avril 2023, pour un bail prenant effet au 15 janvier 2023.

En tout état de cause, il apparaît que la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER a procédé à la signification de la sommation interpellative postérieurement à l’établissement des deux procès-verbaux de constat d’huissier, les 17 mars et 17 avril 2023, soit alors que le preneur revendiquait l’installation d’une alimentation électrique conforme.

Monsieur [H] se prévaut ainsi à juste titre de la mauvaise foi de la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER lors de la signification de la sommation interpellative visant la clause résolutoire, afin d’échapper à ses propres obligations en tant que bailleur.

La mauvaise foi du bailleur engendre non pas la suspension de la clause résolutoire, mais neutralise les effets de celle-ci.

Il convient en conséquence de dire que les effets de la clause résolutoire du bail, consécutivement à la signification du commandement de payer et de la sommation interpellative du 21 juin 2023, sont neutralisés à raison de la mauvaise foi du bailleur.

III/ Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte

Tel que retenu précédemment, la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER a manqué à son obligation de délivrance, à raison de l’absence d’alimentation des locaux loués en électricité, rendant impossible l’exploitation du fonds de commerce de restauration de Monsieur [Y] dans des conditions normales.

Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 1221 du code civil, selon lesquelles le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier, il convient d’accueillir la demande et de condamner la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER à réaliser ou faire réaliser les travaux d’installation d’un compteur électrique individuel au sein des locaux objets du bail.

Afin d’assurer l’effectivité de cette décision, et en application des dispositions des articles L.131-1 et L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution, cette condamnation est ordonnée sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, pendant une durée de six mois.

IV/ Sur la demandes de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Ici, Monsieur [Y] entend voir condamner la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de la perte d’exploitation et du préjudice moral.

Il est acquis que la société RESIDENCE SAINT MARTIN a manqué à son obligation de délivrance. En effet, Monsieur [Y] démontre non seulement que les locaux sont dépourvus d''installation électrique fonctionnelle et individuelle, mais également que le bailleur a posé un cadenas sur la porte d’accès dès le début du mois de juillet 2023, alors que le commandement de payer et la sommation interpellative avaient été notifiés le 21 juin 2023.

Si le préjudice d’exploitation et le préjudice moral subis par le demandeur ne sauraient être contestés en leur principe, puisqu’il n’a pu exploiter son fonds de commerce dans les locaux donnés à bail à raison des manquements du bailleur, Monsieur [Y] ne communique toutefois aucune pièce permettant d’en apprécier la teneur et ainsi de justifier du quantum revendiqué.

En l’état du peu d’éléments soumis au tribunal, la somme de 3.000 euros sera octroyée à Monsieur [Y] à titre de dommages et intérêts.

V/ Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, la société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER sera condamnée aux dépens. Il est toutefois précisé que les dépens ne comprennent pas le coût des procès-verbaux de constat dressés par Maître [F].

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER sera condamnée à payer la somme de 1.300 euros à Monsieur [Y] au titre des frais exposés par celui-ci et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Ordonne la suspension de l’obligation de paiement des loyers à la charge de Monsieur [D] [Y], à compter du 1er avril 2023, à raison du manquement de la SASU RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER à son obligation de délivrance résultant de l’absence d’alimentation électrique des locaux ;

Dit que les effets de la clause résolutoire du bail, consécutivement aux significations du commandement de payer et de la sommation interpellative intervenues le 21 juin 2023, sont neutralisés ;

Condamne la SASU RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER à réaliser ou faire réaliser les travaux d’installation d’un compteur électrique individuel au sein des locaux objets du bail signé entre elle et Monsieur [D] [Y] le 14 janvier 2023, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, pendant une durée de six mois ;

Condamne la SASU RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER à payer à Monsieur [D] [Y] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SASU RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER à payer à Monsieur [D] [Y] la somme de 1.300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SASU RESIDENCE SAINT MARTIN IMMOBILIER aux dépens ;

Dit que les dépens ne comprennent pas le coût des procès-verbaux de constat établis par Maître [R] [F] à la requête de Monsieur [D] [Y] ;

Rappelle l’exécution provisoire assortissant de droit le présent jugement.

Jugement signé par la Présidente et par la greffière présente au greffe le 14 JANVIER 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT