JUGEMENT DU 19 MAI 2026

Objet : Autres demandes relatives à la copropriété

NAC : 72Z

Le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [J]

né le 20 Juin 1951 à MONTAUBAN

600 boulevard d’Alsace Lorraine

82000 MONTAUBAN

Monsieur [F] [J]

né le 12 Août 1975 à MONTAUBAN

9 passage du Génie

75012 PARIS

et la S.C.I. FIRST IMMOBILIER SCI FIRST IMMOBILIER immatriculée au RCS de MONTAUBAN sous le n°904750908 prise en la personne de ses représentants légaux Madame [O] en qualité de Gérant associé et Monsieur [W] en qualité d’associé

600 boulevard d’Alsace Lorraine

82000 MONTAUBAN

représentés par Maître Alexandrine PEREZ SALINAS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSE :

Syndic. de copro. RESIDENCE LE PRADEL, représentée par son syndic la Sarl Laforet Immobilier ALLSIMMO, RCS Montauban 434 862 900, représentée par M. [S]

15 Allée de l’Empereur

82000 MONTAUBAN

représentée par Maître Jean françois MOREL de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 24/00811 – N° Portalis DB3C-W-B7I-EEKW, a été plaidée à l’audience du 06 Janvier 2026 où siégeait Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Estelle JOUEN a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE

Faits

MM. [C] [J] et [F] [J] sont copropriétaires indivis d’un appartement constituant un des lots de la résidence Le Pradel situé avenue d’Alsace Lorraine à Montauban (82000).

La Sci First Montauban est propriétaire de plusieurs lots au sein de la même copropriété.

Lors de l’assemblée générale tenue le 18 mars 2024, les copropriétaires de la résidence Le Pradel ont adopté diverses décisions portant notamment sur des travaux relatifs aux parties communes.

M. [C] [J], représentant de l’indivision [J], a notamment voté contre les délibérations numéros 13a, 14 et 15b.

Le représentant de la Sci First Montauban, bien que présent au début de la réunion, l’a quitté avant que les délibérations 13c et suivantes ne soient passées au vote.

Le procè-verbal de cette assemblée a été notifié à la Sci First et aux consorts [J] par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mars 2024.

Procédure

Par acte extrajudiciaire du 16 mai 2024, la Sci First Montauban a fait assigner le syndicat de copropriétaires de la résidence le Pradel, représenté par son syndic la Sarl Laforêt Immobilier, aux fins d’annulations de plusieurs résolutions.

La procédure a été enrôlée sous le n°RG 24/811.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, MM. [C] et [F] [J] ont fait assigner le syndicat de copropriétaires de la résidence le Pradel, représenté par son syndic la Sarl Laforêt Immobilier, aux fins d’annulations de plusieurs résolutions.

La procédure a été enregistrée sous le n°RG 24/812.

Par ordonnance du 09 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures et dit que les instances seront désormais appelées sous le seul numéro 24/811.

Le 06 mai 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture partielle de la procédure à l‘égard des demandeurs.

Par décision du 10 juillet 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et a dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 06 janvier 2026.

A l’audience du 06 janvier 2026, l’affaire a été examinée et mise en délibéré au 07 avril 2026, délibéré prorogé au 19 mai 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son assignation valant conclusions, la Sci First Montauban demande au tribunal :

— d’annuler les résolutions n°14, 15B et 16A de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Pradel du 20 mars (sic) 2024,

— de condamner la copropriété Le Pradel au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leur assignation valant conclusions, MM. [C] et [F] [J] demandent au tribunal :

— d’annuler les résolutions n°13A, 14 et 15B de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Pradel du 20 mars (sic) 2024,

— de condamner la copropriété Le Pradel au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, aux termes de ses conclusions notifiées le 08 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pradel demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la Sci First de l’intégralité de ses prétentions contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pradel,

— condamner la Sci First aux dépens du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pradel,

— condamner la Sci First à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 alinéa 1er du code de oprocédure civile,

A titre subsidiaire,

— statuer ce que de droit sur les demandes d’annulation des délibérations numéros 14 et 16a de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2024 sur lesquelles le syndicat s’en rapporte à justice,

— débouter la Sci First du surplus de ses demandes,

— ordonner que chaque partie conserve à sa charge ses dépens et frais irrépétibles.

Aux termes d’un second jeu de conclusions notifié le 08 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pradel demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter les consorts [J] de l’intégralité de leurs prétentions contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pradel,

— condamner les consorts [J] aux dépens du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pradel,

— condamner les consorts [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 alinéa 1er du code de oprocédure civile,

A titre subsidiaire,

— statuer ce que de droit sur les demandes d’annulation des délibérations numéros 13a et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2024 sur lesquelles le syndicat s’en rapporte à justice,

— débouter les consorts [J] du surplus de leurs demandes,

— ordonner que chaque partie conserve à sa charge ses dépens et frais irrépétibles.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens à leur soutien, lesquels seront rappelés au fil de la motivation pour une meilleure lisibilité de la décision.

MOTIFS :

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu’en matière de copropriété, la loi ne donne pas au juge le pouvoir d’apprécier l’opportunité des choix faits par une assemblée générale de copropriétaires mais seulement de s’assurer que les votes des résolutions respectent les procédures, les formes et les majorités requises.

Sur la régularité de la résolution 13a : “travaux de changement des nez de marches d’escalier”

Les consorts [J] sollicitent l’annulation de cette délibération sur le fondement de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Ils font grief à la copropriété d’avoir soumis au vote un seul devis établi par la société 4S Accessibilité, alors que la mise en concurrence est exigée par le texte précité pour les travaux excédant un seuil à fixer par la copropriété.

Ils précisent que l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Pradel a fixé ce seuil à 500 €.

Ils exposent qu’un second devis a été transmis seulement 48 heures avant l’assemblée générale alors qu’il aurait dû être transmis avec la convocation à l’AG afin de permettre à chaque copropriétaire d’en prendre utilement connaissance avant la réunion.

Ils soulignent que le débat sur la régularité du processus décisionnel n’est pas neutre dans la mesure où la nécessité des travaux devisés peut être remise en cause, le devis prévoyant le changement du nez de 16 marches alors que seules six marches sont dégradées.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande en faisant valoir :

— que l’obligation de mise en concurrence a été respectée puisque le syndic a consulté plusieurs entreprises, dont certaines n’ont pas répondu, et que tous les documents permettant aux copropriétaires de prendre une décision ont été joints à l’ordre du jour,

— que la mise en concurrence s’est avérée fructueuse puisque le montant des travaux a été divisé par quatre, la quote-part des consorts [J] s’établissant à 46,47 euros au lieu de 119,96 euros si le devis 4S Accessibilité avait été adopté,

— que si le devis C&T Décors a été transmis tardivement aux consorts [J], cette circonstance ne justifie pas l’annulation de la délibération alors que la nature de la prestation ne nécessitait pas un examen long et approfondi des devis, que le devis C&T Décors est manifestement moins-disant et qu’il est parfaitement adapté à des travaux n’exigeant pas des compétences particulières.

Le syndicat des copropriétaires fait observer que la contestation des consorts [J] tirée de l’absence de mise en concurrence est d’autant plus discutable qu’ils ont voté pour la délibération 13b définissant les modalités de financement des travaux.

Sur ce, le Tribunal :

Aux termes de l’article 21 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En vertu des dispositions de l’article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 énonce que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions ds articles 9 à 11.

Selon l’article 11 3°) du décret du 17 mars 1967, sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.

En l’espèce, les copropriétaires ont voté, lors de l’assemblée générale du 20 mars 2023, une résolution n°10 aux termes de laquelle ils ont fixé à 500 euros TTC le montant à partir duquel le syndic devra effectuer une mise en concurrence des marchés ou contrats.

Ainsi, en application de cette disposition, le conseil syndical a consulté trois entreprises en vue des travaux de remplacement des nez de marches :

— la Sasu 4 S Accessibilité qui a établi un devis daté du 17 octobre 2023

— l’Eurl Valès qui n’a pas répondu,

— la Sarl C&T Décors qui a établi un devis daté du 23 février 2024.

Il est acquis aux débats que seul le devis de l’entreprise 4S Accessibilité a été joint à la lettre recommandée portant convocation à l’assemblée générale du 18 mars 2024 et notification de l’ordre du jour de ladite assemblée. Le devis établi par l’entreprise C&T Décors a été communiqué aux copropriétaires par courriel envoyé le 15 mars 2024 à 18 h, soit trois jours avant la tenue de l’assemblée générale.

La communication tardice de cette pièce est constitutive d’un vice de forme que les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, d’ordre public. sanctionnent par la nullité de la délibération.

En conséquence, il convient d’annuler la résolution n°13a.

Sur la régularité de la résolution 14 : “travaux de reprise des tours de fenêtre des anciens locaux vide ordures”

La Sci First Montauban et les consorts [J] soutiennent que cette délibération doit être annulée au motif qu’adoptant l’exécution de travaux pour un montant supérieur au seuil fixé par l’assemblée générale des copropriétaires pour la mise en concurrence, un seul devis a été soumis au vote.

Ils précisent que M. [J] et Mme [M] ont proposé un devis moins onéreux qui a été purement et simplement rejeté.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en défense que si le devis Roche dépasse effectivement le seuil arrêté par l’assemblée générale le 20 mars 2023, la faiblesse de ce dépassement (58 euros) a conduit le conseil syndical à ne pas solliciter un autre devis.

Il souligne que les copropriétaires, dont la Sci First Montauban, ont entériné cet arbitrage et décidé de passer le seuil à 600 euros TTC par la délibération numéro 12 adoptée le 18 mars 2024.

Excipant du pouvoir du juge d’apprécier l’opportunité de sanctionner la violation de l’obligation de mise en concurrence, il soutient que l’irrégularité invoquée par les demandeurs ne saurait justifier une annulation en l’absence d’atteinte aux objectifs de transparence et de bonne gestion que le législateur et les copropriétaires ont entendu poursuivre en instaurant cette règle.

Il fait remarquer que le coût des travaux litigieux est de :

— (558 x 2632/10.000) 146,86 euros pour la Sci First,

— (558 x 899/10.000) 50,16 euros pour les consorts [J],

soit une somme inférieure au coût de la présente procédure tant pour les demandeurs que pour la défenderesse.

Sur ce, le Tribunal :

Il ressort des éléments du dossier qu’en vue de la réalisation des travaux de reprise des tours de fenêtres des locaux vide ordures, le conseil syndical a consulté l’entreprise Franck Roche lequel a émis un devis d’un montant de 558 euros TTC, joint à la convocation à l’assemblée générale.

Il est acquis qu’aucune autre entreprise n’a été sollicitée fin de répondre à l’obligation de mise en concurrence.

Partant, seule une résolution confiant la réalisation à l’entreprise Franck Roche a été soumise au vote, la seule option possible consistant soit à approuver le choix de l’entreprise Franck Roche soit à le rejeter.

Or, quand bien même un devis d’un montant plus faible a été proposé par M. [J] lors de l’assemblée générale et rejeté par la majorité des votants démontrant par là leur souhait de voir l’entreprise Roche réaliser ces travaux, cela ne permet pas de justifier a postériori que cette seule possibilité ait été soumise aux copropriétaires.

En effet, la mise en concurrence étant obligatoire en vertu de la résolution n°10 adoptée lors de l’assemblée générale du 20 mars 2023, l’assemblée générale ne pouvait voter sur le seul devis mentionné à l’ordre du jour et choisi par le conseil syndical.

Il convient par conséquent d’annuler la résolution n°14.

Sur la régularité de la résolution 15b : “travaux de changement des fenêtres des anciens locaux vide ordures – châssis fixe”

La Sci First Montauban et les consorts [J] font valoir que cette délibération est entachée d’irrégularité pour avoir été adoptée à la majorité de l’article 24 au lieu de celle de l’article 25 de la loi du 10 juilet 1965, alors qu’elle emporterait une transformation des parties communes.

Ils exposent que depuis l’origine de la résidence, la fenêtre du local vide ordures est une fenêtre qu’il est possible d’ouvrir; notamment pour éviter les mauvaises odeurs.

Pour voir écarter la demande d’annulation formée par les requérants, le syndicat des copropriétaires argue que le grief qui la sous-tend est doublement infondé en ce que :

— le remplacement d’une ouverture par un châssis à verre dormant n’emporte absolument pas transfomation des parties communes au sens de l’article 52 n) de la loi du 10 juillet 1965,

— la délibération contestée a été adoptée à la majorité de tous les copropriétaires au sens de l’article 25, dès lors qu’ont voté pour les coporiétaires présents ou représentés totalisant 5412 tantièmes sur les 10.000 tantièmes des parties communes.

Sur ce, le Tribunal :

L’article 22 de la loi du 10 juillet 2025 prévoit que chaque propriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes de la copropriété.

En vertu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur, entrée en vigueur le 1er janvier 2020, les décisions relatives aux travaux visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir les travaux d’amélioration des parties communes tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants ou l’adjonction d’éléments nouveaux, ne relèvent plus de la majorité absolue des deux tiers des voix de tous les copropriétaires, mais de l’article 25 qui dispose :

ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

n) l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; […].

Indéniablement, les ouvertures perçant les murs des locaux vides ordures constituent des éléments d’équipement des parties communes et le remplacement de châssis ouvrants par des châssis fixes une transformation au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, il sera retenu que le projet de remplacement des ouvertures par des châssis fixes devait être approuvé à la majorité de l’article 25.

La résolution n°15b contestée portant sur les travaux de changement des fenêtres des locaux vide ordures, indique que l’assemblée générale a adopté cette résolution à la majorité de votants pour, soit 5412/10.000, ce qui représente bien la majorité absolue de tous les copropriétaires du syndicat (16 au total selon le total des copropriétaires présents ou représentés/absents mentionnés en tête du procès-verbal).

Le procès-verbal indique que la majorité requise était celle de l’article 24 à savoir la majorité des copropriétaires présents ou représentés (soit 4943/9884).

Mais dès lors que la mention erronée sur la majorité requise (article 24 au lieu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) n’entraînait aucun changement dans le décompte de la majorité pour l’adoption de la résolution et que cette majorité respectait bien l’exigence de l’article 25, à savoir que la majorité de tous les copropriétaires se prononçaient favorablement, la jurisprudence considère que cette erreur matérielle de référence dans le procès-verbal ne peut entraîner l’annulation de la résolution (Civ.3ème, 05 juillet 2011, n°10-20.743, Civ.3ème, 07 juillet 2016, n°15-14.233).

La résolution ayant bien été adoptée à la majorité requise par les textes, elle n’est pas entachée d’irrégularité, nonobstant l’erreur figurant dans le procès-verbal.

La demande de nullité de cette résolution doit en conséquence être rejetée.

Sur la régularité de la résolution 16a : “Travaux de changement de la bonde du local poubelles”

La Sci First Montauban soutient que cette résolution est entachée d’irrégularité en ce que :

— un seul devis a été soumis au vote alors que son montant dépassait le seuil fixé par l’assemblée générale,

— ce devis a été transmis après l’envoi de l’ordre du jour, deux jours seulement avant l’Assemblée Générale,

— les travaux approuvés figurent sur un autre devis présenté le jour de l’assemblée générale, ne correspondant pas dans son montant au devis soumis au vote.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la contestation pour les mêmes motifs que ceux articulés dans le paragraphe relatif à la résolution 13a.

Il ajoute que la Sci First Montauban est d’autant plus malvenue à critiquer le résultat du vote qu’elle a fait le choix de ne pas y participer en partant avant la fin de la réunion.

Sur ce, le Tribunal :

En application de l’obligation de mise en concurrence, le conseil syndical a consulté trois entreprises en vue des travaux de changement de la bonde du local poubelles :

— l’entreprise Cuquel Nicolas qui a établi un devis daté du 11 janvier 2024

— l’entreprise Turella qui n’a pas répondu,

— l’entreprise Franck Roche qui a établi un devis daté du 23 février 2024.

Il est acquis aux débats que seul le devis de l’entreprise Cuquel Nicolas a été joint à la lettre recommandée portant convocation à l’assemblée générale du 18 mars 2024 et notification de l’ordre du jour de ladite assemblée. Le devis établi par l’entreprise Franck Roche a été communiqué aux copropriétaires par courriel envoyé le 15 mars 2024 à 18 h, soit trois jours avant la tenue de l’assemblée générale.

Quand bien même ce devis n’était pas d’une complexité nécessitant un examen long et approfondi et que l’intérêt de la copropriété justifiait qu’il soit retenu au regard de son caractère manistement moins-disant, la communication tardive de cette pièce est constitutive d’un vice de forme que les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, d’ordre public. sanctionnent par la nullité de la délibération.

En conséquence, il convient d’annuler la résolution n°16a.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires succombant en l’essentiel de ses prétentions, il sera condamné aux dépens.

L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à MM. [C] et [F] [J] la charge des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir ses droits en justice. En conséquence, le syndicat des copropriétaires devra leur payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile.

Pareille indemnité sera accordée à la Sci First Montauban au titre de ses frais irrépétibles.

La propre demande du syndicat des copropriétaires sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, par mise à disposition par le greffe :

Annule la résolution n°13a adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Pradel qui s’est tenue le 18 mars 2024,

Annule la résolution n°14 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Pradel qui s’est tenue le 18 mars 2024,

Déboute MM. [C] et [F] [J] et la Sci First Montauban de leur demande tendant à voir annuler la résolution n°15b adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Pradel qui s’est tenue le 18 mars 2024,

Annule la résolution n°16a adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Pradel qui s’est tenue le 18 mars 2024,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pradel aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pradel à payer à MM. [C] et [F] [J] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pradel à payer à la Sci First Montauban la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pradel de sa propre demande sur ce fondement.

Le greffier La présidente