TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 7]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00103 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4BV

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à : SCI PALMA

Exécutoire délivrée

le

à : SCI PALMA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 30 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. PALMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparante en la personne de M. [J] [X], son gérant

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [G] [Z]

né le 22 Janvier 1990 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Antoine GALLETTI : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 04 JUIN 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire le 30 Juillet 2025 et signé par Antoine GALLETTI, Juge des contentieux de la protection et Manon ALLAIN greffier placé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 27 août 2024 et prenant effet le 29 août 2024, la SCI PALMA a donné à bail à monsieur [G] [Z], un logement situé [Adresse 1] à FESCHES LE CHATEL (25490), pour un loyer mensuel initial de 550 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, dénoncé à la préfecture du Doubs le même jour, la SCI PALMA a fait assigner monsieur [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins de voir, notamment sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 :

Constater l’acquisition la clause résolutoire inséré au contrat de bail liant la SCI PALMA à monsieur [G] [Z] et prononcer le résiliation judiciaire dudit contrat de bail ;

Ordonner l’expulsion de monsieur [G] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef , au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Condamner monsieur [G] [Z] au paiement de la somme de 2 138,39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25/02/2025 outre loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail ;

Condamner monsieur [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyers et des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamner monsieur [G] [Z] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner monsieur [G] [Z] à payer à la SCI PALMA la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, la SCI PALMA comparaît en personne par la personne de son gérant qui s’en réfère oralement à l’assignation à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné selon acte de commissaire de justice remis à personne monsieur [G] [Z] ne comparait pas et n’est pas représenté lors de l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIVATION

I/ Sur la demande en constatation de la résiliation du bail

A) Sur la recevabilité de la demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Il résulte des III et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats un accusé de réception électronique de la préfecture du [Localité 3] mentionnant avoir reçu le 13 mars 2025 copie de l’assignation.

La première audience ayant eu lieu le 4 juin 2025, l’assignation a bien été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les pièces produites par la demanderesse permettent de constater que la CCAPEX a été saisie le 26 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 13 mars 2025.

En conséquence, la demande en constat de résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire est recevable.

B) Sur le bien-fondé de la demande de constat de la résiliation du bail d’habitation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte d’huissier en date du 23 décembre 2024, la SCI PALMA a fait commandement à monsieur [G] [Z] d’avoir à payer la somme en principal de 1 820,91 euros au titre des loyers impayés.

Monsieur [G] [Z] ne produit aucun élément permettant de démontrer que la situation a été régularisée dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer ou que la dette n’est pas due. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail de logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 4 février 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

II/ Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, le défendeur sera condamné à payer à la SCI PALMA, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail d’habitation, révisable selon les dispositions contractuelles, outre régularisation des charges annuelles, à compter du 4 février 2025, et jusqu’à la complète libération des lieux.

III/ Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupations

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de la créance dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation prenant effet le 27 août 2024 ainsi que le décompte accompagnant l’assignation qui fait état, à la date du 25 février 2025 d’une dette locative de 2 128,39 euros, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [G] [Z] ne produit aucun document susceptible de contester l’existence ou le montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner monsieur [G] [Z] à payer à la SCI PALMA, la somme de 2 128,39 euros au titre de l’arriéré de loyers, des indemnités d’occupations et des charges impayées arrêtés au 25 février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

IV/ Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La jurisprudence sanctionne le retard de paiement intentionnel qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce il y a lieu de constater que la SCI PALMA n’établit pas la résistance abusive du défendeur par un caractère intentionnel du défaut de paiement des loyers.

En conséquence, la SCI PALMA sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

V/ Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [Z], perdant à l’instance, sera ainsi condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, monsieur [G] [Z], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer la somme de 500 euros à la SCI PALMA.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ce dont il n’y a pas lieu en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 27 août 2024, existant entre la SCI PALMA d’une part et monsieur [G] [Z] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à FESCHES LE CHATEL (25490) sont réunies au 4 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail d’habitation du 27 août 2024, existant entre la SCI PALMA d’une part et monsieur [G] [Z] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à FESCHES LE CHATEL (25490) à compter du 4 février 2025 ;

ORDONNE la libération des lieux ;

DIT qu’à défaut par monsieur [G] [Z] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, d’un déménageur et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le commissaire de justice en charge des opérations ;

CONDAMNE monsieur [G] [Z] à payer à la SCI PALMA, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail d’habitation, révisable selon les dispositions contractuelles, outre régularisation des charges annuelles, à compter du 4 février 2025 pour le bail d’habitation, et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNE monsieur [G] [Z] à payer à la SCI PALMA la somme de 2 128,39 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au 25 février 2025, échéance de février 2025 incluse ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI PALMA de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE monsieur [G] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNE monsieur [G] [Z] à payer à la SCI PALMA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION