TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 6]

03.81.90.70.00

N° RG N° RG 25/00052 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4XB

N° de minute : 25/00408

Nature affaire : 72A

Expéditions délivrées

le

à M^e DUVERNOY

Exécutoire délivrée

le

à M^e DUVERNOY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 30 SEPTEMBRE 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], demeurant [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet LAMY BELFORT

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e Charline DUVERNOY, avocat au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. VAL REAL ESTATE, demeurant [Adresse 2]

non comparante non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Emilie DELAHEGUE : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 11 juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2025 et signé par Claudine MONNERET, juge du tribunal judiciaire et Martine FAUCHON, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 12 mai 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « SDC LE [Adresse 3] 1 » sis [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, a fait assigner la SCI VAL REAL ESTATE devant le Tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2462,06 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés à l’échéance du 1er trimestre 2025 incluse, avec capitalisation des intérêts ;

3000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice distinct ;

2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 11 juin 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « SDC LE DEBUSSY 1 » sis [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, représenté par son Conseil, réitère ses prétentions. Il soutient être bien fondé à poursuivre le règlement de sa créance certaine, liquide et exigible à l’égard de la défenderesse. Il fait valoir un préjudice distinct justifiant que lui soit allouée l’indemnité réclamée.

La SCI VAL REAL ESTATE, assignée à étude, ne comparaît pas.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires

L’article 9 du code de procédure civile dispose que chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des charges et provisions pour charges échues

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance concordant avec l’historique de compte.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 de la loi précitée, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots. Toutefois, l’approbation des comptes du syndicat ne vaut pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, qui conservent le droit de le contester.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les pièces suivantes :

le justificatif de propriété de la SCI VAL REAL ESTATE concernant les lots n° 38 et 47 ;

le contrat de syndic ;

le procès-verbal des assemblées générales tenues les 31 octobre 2023 et 11 juillet 2024, portant approbation des comptes des exercices 2022 et 2023 et du budget prévisionnel des exercices 2023 à 2025, et votant divers travaux ;

le compte individuel de charges 2023 ;

les appels de fonds 2024 (trimestres 2 à 4) et 2025 (trimestre 1) ;

les factures du syndic au titre d’une mise en demeure du 20 mai 2024 et d’une relance du 7 juin 2024 adressées à la SCI VAL REAL ESTATE (52 € x 2) ;

une facture du syndic émise le 25 septembre 2024 au titre de la constitution du dossier pour l’auxiliaire de justice (102 €) ;

deux factures d’avocat au titre d’une lettre de relance comminatoire du 14 juin 2024 (53,17 €) et de commandement de payer du 19 juillet 2024 (54 €) ;

le commandement de payer du 18 juillet 2024 pour un arriéré de 1367,33 euros (148,11 €) ;

la mise en demeure par avocat du 13 juin 2024 revenue « DIA » ;

le relevé de compte copropriétaire au 28 janvier 2025 mentionnant un débit de 2462,06 euros.

Il ressort de l’examen de ces documents que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance d’un montant de 2000,78 euros au titre des charges échues et provisions appelées impayées au 28 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), étant relevé que le relevé de compte copropriétaire date le premier impayé à l’échéance du 1er trimestre 2024.

La SCI VAL REAL ESTATE, défaillante à la procédure, qui n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’une cause exonératoire de règlement, sera condamnée au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les mises en demeure préalables n’ayant pas été réceptionnées.

Au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet d’imputer au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire, et ceux perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, n’inclut également dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire au titre des « Frais de recouvrement », que la mise en demeure par lettre recommandée, la relance après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles ») et le suivi du dossier transmis à l’avocat (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles »).

Le fait qu’un contrat de syndic mentionne des honoraires supplémentaires au titre de prestations autres n’en change pas la nature, l’article 10-1 sus-cité ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement.

Enfin, les honoraires d’avocat exposés par le syndicat dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges de copropriété ne constituent pas davantage des frais nécessaires et sont arbitrés par le juge dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sont rejetés les frais suivants mis au débit du compte de la SCI VAL REAL ESTATE pour un total de 219,17 euros, qui ne constituent pas des frais nécessaires ou ne sont pas établis :

le coût des démarches amiables de l’avocat, qui sera pris en compte dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile (107,17 €) ;

la facturation de remise du dossier au commissaire de justice (102 €), faute de justifier que cette prestation a nécessité des diligences exceptionnelles, s’agissant d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété par le syndic au titre du recouvrement des sommes dues.

Constituent en revanche des frais nécessaires pour un total de 252,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les mises en demeure préalables n’ayant pas été réceptionnées :

ceux engagés pour la délivrance du commandement de payer par commissaire de justice le 11 octobre 2023 (148,11 €) ;

la mise en demeure et la relance facturées par le syndic pour 104 euros (52 € x 2).

Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ils sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La seule carence du copropriétaire à respecter son obligation à paiement à bonne date ne saurait suffire à caractériser sa mauvaise foi et à justifier l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive alors qu’au surplus le budget prévisionnel s’élève à 132900 euros pour l’exercice 2024 et 139350 euros pour l’exercice 2025 et que l’existence du préjudice financier allégué n’est pas établi.

Le syndicat des copropriétaires doit dès lors être débouté de sa demande indemnitaire au titre du préjudice distinct.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI VAL REAL ESTATE sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI VAL REAL ESTATE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « SDC LE [Adresse 3] 1 » sis [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, les sommes de :

2000,78 euros (deux mille euros et soixante-dix-huit centimes), au titre des charges de copropriété impayées au 28 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus) ;

252,11 euros (deux cent cinquante-deux euros et onze centimes) au titre des frais nécessaires ;

DIT que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI VAL REAL ESTATE aux dépens ;

CONDAMNE la SCI VAL REAL ESTATE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « SDC LE [Adresse 3] 1 » sis [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé à [Localité 5] le 30 septembre 2025, et ont signé :

La Greffière, Le Juge,