Tribunal Judiciaire de Montluçon, Civil contentieux ex t i, 9 juillet 2025, n° 24/01156

TJ Montluçon 9 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Respect du délai de préavis
La cour a jugé que le délai de préavis de plus de cinq mois était raisonnable et a validé le congé.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que le locataire n'avait pas quitté les lieux après la résiliation du contrat, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit ni titre
La cour a fixé l'indemnité d'occupation à 825 euros par mois, justifiée par l'évaluation du loyer du logement.
Accepté
Partie succombante
La cour a condamné le locataire aux dépens, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montluçon, civil cont. ex t i, 9 juil. 2025, n° 24/01156
Numéro(s) :	24/01156
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Denis COTTIERJoseph ROUDILLONNicolas SABATINI
Cabinet(s) :	ALLIES AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. FINANCIERE DE [ Localité 10 ]

Texte intégral

page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 3]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/01156 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CNJM

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00138

JUGEMENT

DU : 09 Juillet 2025

S.A.R.L. FINANCIERE DE [Localité 10]

[C] [R] [Y]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

SELAS ALLIES AVOCATS

[C] [R] [Y]

copie exécutoire délivrée à :

SELAS ALLIES AVOCATS

JUGEMENT

Le 09 Juillet 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FINANCIERE DE [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Nicolas SABATINI, suppléé par Maître Denis COTTIER, de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON

DEFENDEUR

Monsieur [C] [R] [Y]

né le 20 Février 1964 à [Localité 9] (CONGO)

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 7 mai 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de Pascaline DESMAZIERES, assistante de justice, après avoir constaté l’absence de Monsieur [X] [Y], M^e ROUDILLON ayant déclaré ne plus intervenir aux intérêts du défendeur et entendu le conseil de la partie demanderesse par dépôt de dossier, a avisé la parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 JUILLET 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 16 septembre 2020, la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] a acquis l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1].

La SARL FINANCIERE DE [Localité 10] a mis à disposition gratuite de Monsieur [C] [R] [Y], l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1], ce dernier s’engageant à la réalisation de travaux de réhabilitation de la maison.

Par acte notarié en date du 19 juin 2023, la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] a acquis l’immeuble appartenant à Monsieur [C] [R] [Y] et Madame [J] [P] [I], situé [Adresse 6] à [Localité 8].

Par lettre simple confirmée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 septembre 2023, le conseil de la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] donnait congé à Monsieur [C] [R] [Y] au plus tard au 28 février 2024.

Par mail en date du 21 octobre 2023, Monsieur [C] [R] [Y], dirigeant de la société BOUBOK, proposait à la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] de verser un loyer de 600,00 euros chaque mois jusqu’à l’achat du pavillon, de faire un dépôt d’engagement de 10 000,00 euros pour l’achat du pavillon d’ici le mois de juin et sollicitait un délai de trois ans pour le versement du solde de la vente qui était de 60 000,00 euros.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 27 mai 2024, signifié à étude, la SARL FINANCIERE DE PARIS a fait assigner Monsieur [C] [R] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin :

A titre principal :

— dire que la mise à disposition par la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] du pavillon sis [Adresse 5] à [Localité 1] à Monsieur [C] [R] [Y] était un commodat,

— valider le congé délivré le 06 septembre 2023 pour le 28 février 2024,

— constater en conséquence la résiliation du commodat verbal à compter de cette date,

— ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Monsieur [C] [R] [Y], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [C] [R] [Y] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 825,00 euros, outre revalorisation légale, et ce, à compter de la résiliation du commodat jusqu’au départ effectif des lieux, et déduction faite de la somme de 2 400,00 euros d’ores et déjà versée.

A titre subsidiaire :

— dire que la mise à disposition de l’immeuble est un bail verbal soumis aux dispositions du Code civil,

— valider le congé délivré le 06 septembre 2023 pour le 28 février 2024,

— constater en conséquence la résiliation du bail verbal à compter de cette date,

— dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [C] [R] [Y] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 825,00 euros, outre revalorisation légale, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, et déduction faite de la somme de 2 400,00 euros d’ores et déjà versée.

En tout état de cause :

— condamner Monsieur [C] [R] [Y] à lui verser la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 07 mai 2025, la SARL FINANCIERE DE [Localité 10], représentée, a déposé son dossier, maintenant les termes de son assignation.

Monsieur [C] [R] [Y] ne s’est pas présenté et n’était pas représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur la qualification du contrat

Aux termes de l’article 1875 du Code civil, « Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ».

Aux termes de l’article 1709 du Code civil, « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer ».

La preuve du bail écrit est soumise au droit commun de la preuve des actes juridiques.

En application de l’article 1715 du Code civil, la preuve de l’existence d’un bail verbal qui a reçu un commencement d’exécution est libre et en cas d’incertitude sur la durée du bail, celui-ci est assimilé à un bail à durée indéterminée.

En l’espèce, Monsieur [C] [R] [Y], non comparant et non représenté à l’audience, ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un bail, écrit ou verbal.

En revanche, il ressort des pièces produites par la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], comme l’atteste l’acte notarié en date du 16 septembre 2020.

Aussi, la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] a fait dresser un état des lieux par un commissaire de justice. Le procès-verbal de constat, en date du 15 juin 2023, atteste que l’immeuble était occupé par Monsieur [C] [R] [Y] et qu’une location avec option d’achat était en cours de signature. Ce dernier était présent au jour de l’état des lieux.

De plus, la lettre simple confirmée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 septembre 2023, adressée par la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] à Monsieur [C] [R] [Y], énonçait que l’immeuble avait été mis à la disposition de ce dernier gratuitement en contrepartie de travaux de réhabilitation et d’une promesse de vente. Pour ce faire, la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] avait acquis un immeuble appartenant à Monsieur [C] [R] [Y] et son épouse par acte notarié en date du 19 juin

2023, afin qu’il dispose de fonds pour réaliser les travaux. La réalisation de travaux ne constitue pas une contrepartie mais la condition de l’usage personnalisé des lieux tel que convenu et ne remet donc pas en cause le caractère gratuit du prêt à usage.

Enfin, par mail en date du 21 octobre 2023, Monsieur [C] [R] [Y], dirigeant de la société BOUBOK, confirmait l’existence d’une promesse de vente et s’engageait dans l’attente à verser, sans l’accord de la SARL FINANCIERE DE [Localité 10], un loyer mensuel d’un montant de 600,00 euros. Il avait alors procédé à quatre virements de 600,00 euros les 04 décembre 2023, 02 janvier 2024, 31 janvier 2024 et 28 février 2024.

Ainsi, il ressort de ces éléments que la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] avait mis gracieusement à disposition de Monsieur [C] [R] [Y] un immeuble, ce dernier s’engageant à réaliser des travaux de réhabilitation et à acquérir l’immeuble. En effet, les sommes versées par Monsieur [C] [R] [Y] l’ont été sans l’accord de la SARL FINANCIERE DE [Localité 10]. Aussi, le contrat permettait à Monsieur [C] [R] [Y] d’occuper les lieux dans l’attente de l’acquisition de l’immeuble une fois les travaux réalisés par lui-même.

Finalement, le contrat conclu entre la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] et Monsieur [C] [R] [Y] constitue un prêt à usage.

➣ Sur la demande de validation du congé

Aux termes de l’article 1888 du Code civil, « Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée ».

L’article 1889 du Code civil dispose que « Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre ».

Lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, et sans qu’aucun terme ne soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

En l’espèce, le prêt à usage ne comporte aucun terme, de telle sorte que la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] était en droit de mettre un terme au contrat dès lors qu’un délai de préavis raisonnable était respecté.

Par lettre simple confirmée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 septembre 2023, la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] notifiait à Monsieur [C] [R] [Y] la fin du prêt à usage pour le 28 février 2024. Ainsi, le délai de préavis était un délai de plus de cinq mois. Le courrier a été reçu par le destinataire le 08 septembre 2023.

Il apparait alors, que le délai de préavis était un délai raisonnable qui permettait à Monsieur [C] [R] [Y] d’organiser son départ, de telle sorte que le congé délivré par la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] était valide.

Par conséquent, Monsieur [C] [R] [Y] est devenu occupant sans droit ni titre du logement. Il y a ainsi lieu de constater la résiliation du prêt à usage à la date du 28 février 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [R] [Y] et de tous occupants de son fait, en application des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [R] [Y] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au prêteur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant auquel s’élèverait un loyer.

La SARL FINANCIERE DE [Localité 10] produit un mail envoyé par la société CENTURY 21, ayant visité le logement, qui estime qu’un tel logement pourrait être loué entre 700,00 euros et 950,00 euros par mois, hors charges. La SARL FINANCIERE DE [Localité 10] sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 825,00 euros. Cette somme correspond à la moyenne des sommes estimées par la société CENTURY 21 et ne prend pas en compte les charges, de telle sorte que cette somme parait justifiée.

Ainsi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 825,00 euros.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il conviendra néanmoins de déduire les sommes déjà versées par Monsieur [C] [R] [Y], soit 2 400,00 euros, correspondant à quatre versements de 600,00 euros effectués les 04 décembre 2023, 02 janvier 2024, 31 janvier 2024 et 28 février 2024.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [R] [Y], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

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En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Monsieur [C] [R] [Y], qui supporte les dépens, sera condamné au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de la SARL FINANCIERE DE [Localité 10].

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

DIT que le contrat liant les parties est un prêt à usage ;

VALIDE le congé délivré par le prêteur le 06 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du prêt à usage concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 1], ce à compter du 28 février 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [R] [Y] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le prêteur ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] [Y] à payer à la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 825,00 euros, ce à compter de la date de résiliation du prêt à usage et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, après déduction faite de la somme de 2 400,00 euros correspondant aux sommes versées par Monsieur [C] [R] [Y] ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] [Y] à verser à la SARL FINANCIERE DE [Localité 10] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT