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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01475 – N° Portalis DBWM-W-B7I-COEN

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT

C/

[P] [T]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT

SELAS ALLIES AVOCATS

copie exécutoire délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT

SELAS ALLIES AVOCATS

JUGEMENT

Le 03 Septembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Madame [X] [M], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [P] [T]

née le 3 avril 1985

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 03185-2025-000505 du 01/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Montluçon)

représentée par Maître Valérie DAFFY suppléé par Maître Dorian TRESPEUX de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 4 juin 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir entendu les représentants des partiesen leurs conclusions et explications par dépôt de dossiers, a avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 03 SEPTEMBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 31 août 2021, l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [P] [T] un logement situé [Adresse 4] – à [Localité 5] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 381,92 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 19 mars 2024, l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH a fait notifier à Madame [P] [T] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 813,71 euros en principal ; ainsi que de justifier d’une assurance.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 14 novembre 2024, signifié à étude, l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner Madame [P] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 3 021,76 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 octobre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 15 novembre 2024.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 20 mars 2024.

L’enquête sociale a été réalisée. Madame [P] [T] vivait seule dans son logement. Elle accueillait deux de ses enfants un week-end sur deux. Son ainée vivait avec son compagnon et le plus jeune était confié à l’Aide sociale à l’enfance. Elle avait démissionné de son emploi l’an dernier et s’était ainsi retrouvée avec une diminution de ses revenus. Les impayés de loyers avaient alors débuté. La CCAPEX avait étudié son dossier et une mesure d’accompagnement social lié au logement avait débuté au mois de novembre 2024. Madame [P] [T] avait déposé un dossier de surendettement au mois de janvier 2025 incluant une dette de loyer et une dette d’énergie. Un important rappel au titre de l’aide personnalisée au logement devait être versé au mois de février. Madame [P] [T] avait repris le paiement du loyer et un échéancier avait été mis en place, à hauteur de 30,00 euros par mois. Elle souhaitait rester dans le logement.

Le dossier de surendettement déposé par Madame [P] [T] avait été déclaré recevable le 02 avril 2025 par la Commission de surendettement des particuliers de l’ALLIER.

A l’audience du 04 juin 2025, l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH, représenté, a déposé son dossier et ses conclusions, actualisant sa créance à la somme de 2 111,66 euros au 02 juin 2025. Il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement puisque la locataire satisfaisait aux exigences de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés et la clause résolutoire suspendue, le bailleur sollicitait qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité, la clause résolutoire retrouve ses effets et que la locataire soit expulsée et condamnée à payer des indemnités d’occupation.

Madame [P] [T], représentée, a déposé son dossier et les conclusions de son conseil. Elle sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, avec des mensualités de 30,00 euros, en sus du loyer courant, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. La locataire avait repris le paiement du loyer courant à compter du mois de mars 2025.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [P] [T] au paiement de la somme de 2 111,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 02 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 sur la somme de 813,71 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de

l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 19 mars 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 813,71 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 15 novembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 20 mars 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 20 mai 2024.

Toutefois, le V° de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Ainsi, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire qui a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et qui est en mesure de régler sa dette locative.

Le VI° de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1°Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Ainsi, le juge peut accorder des délais de paiement lorsque la Commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement dès lors que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience.

Le VII° de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ainsi, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, dès lors que le locataire a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers de l’ALLIER a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement le 02 avril 2025, s’orientant vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La Commission a retenu des ressources à hauteur de 1 224,00 euros par mois et des charges à hauteur de 1 867,20 euros. La locataire a quatre enfants : un enfant qui est placé en foyer, et trois filles, qu’elle reçoit pour certaines un week-end sur deux. Elle a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de mars 2025.

Ainsi, il convient d’accorder à Madame [P] [T] des délais pour le paiement des loyers impayés selon les modalités décrites au dispositif ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, cette dernière sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Si toutefois, Madame [P] [T] ne respectait pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de paiement d’une échéance ou d’un loyer avec les conséquences qui sont décrites au titre de l’indemnité d’occupation.

➣ Sur les délais de paiement

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [P] [T] à se libérer de sa dette locative par mensualités de 30,00 euros, en sus des loyers courants, et en même temps, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Si Madame [P] [T] ne respecte pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.

Par conséquent, Madame [P] [T] deviendra occupante sans droit ni titre et, à défaut de départ volontaire de sa part, elle sera tenue de verser au bailleur une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à l’équivalent du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [T], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 31 août 2021 à la date du 20 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [T] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 2 111,66 euros (deux mille cent onze euros et soixante six centimes) ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [P] [T] à se libérer de sa dette par mensualités de 30,00 euros, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

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DIT que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l’avance sur charges et en même temps ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— que, à défaut pour Madame [P] [T] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification à Monsieur le Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le preneur, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur,

— que, Madame [P] [T] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— que, l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [P] [T] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT