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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 4]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 25/00090 – N° Portalis DBWM-W-B7J-COS6

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

E.P.I.C. ALLIER HABITAT – OFFICE PUBLIC D’HLM

C/

[O] [Z] épouse [P]

[R] [P]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

SELARL AUVERJURIS

[O] [Z] épouse [P]

[R] [P]

copie exécutoire délivrée à :

SELARL AUVERJURIS

JUGEMENT

Le 03 Septembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALLIER HABITAT – OFFICE PUBLIC D’HLM

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Thierry GESSET suppléé par Maître Thibault CLERET de la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de MONTLUCON

DEFENDEURS

Madame [O] [Z] épouse [P]

née le 27 Juin 1989 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [P]

né le 04 Septembre 1981

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 4 juin 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir constaté l’absence des défendeurs et entendu le conseil de la partie demanderesse en ses conclusions, explications et plaidoiries, a avisé la partie à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 03 SEPTEMBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 15 octobre 2021, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH a donné à bail à Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P] un logement, un garage et un jardin situés [Adresse 7] – à [Localité 2] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 599,69 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 septembre 2024, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH a fait notifier à Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 501,95 euros en principal ; ainsi que de justifier d’une assurance.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 27 décembre 2024, signifié à étude, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH a fait assigner Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement solidaire de la somme de 1 897,57 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 novembre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation solidaire d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement solidaire de la somme de 600,00 euros au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée,

— le paiement in solidum de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 30 décembre 2024.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 19 septembre 2024.

Madame [O] [Z] épouse [P] a pris contact avec l’organisme de prévention des expulsions, expliquant avoir déménagé et rendu les clés du logement au mois de février. Un plan d’apurement avait été mis en place afin de rembourser la dette.

A l’audience du 04 juin 2025, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH, représenté, a renoncé à la demande d’acquisition de la clause résolutoire, les locataires ayant quitté les lieux. Il s’en remettait au plan d’apurement et maintenait ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens. La dette actualisée s’élevait à la somme de 9 281,97 euros au 03 juin 2025.

Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P] ne s’étaient pas présentés et n’étaient pas représentés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 16 septembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 501,95 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 30 décembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 19 septembre 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 17 novembre 2024.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation solidaire des locataires au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience et de réclamer la somme de 9 281,97 euros au titre de l’arriéré restant dû sur les loyers et charges.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P] au paiement de la somme de 9 281,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 sur la somme de 1 501,95 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur les délais de paiement

Bien que le bailleur indiquait qu’un plan d’apurement avait été mis en place avec les locataires pour le règlement de la dette et affirmait que celui-ci était respecté, aucun plan d’apurement n’a été produit et le décompte locatif ne permet pas d’attester de la mise en place et du respect d’un plan d’apurement.

De surcroit, les locataires n’étaient pas présents et ne formulaient aucune demande de délais de paiement et ne produisaient aucun justificatif de leur situation.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement aux locataires.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P] ont occupé les lieux sans droit ni titre et ont causé, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due solidairement depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 17 novembre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 03 juin 2025, sont intégrées dans la somme de 9 281,97 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

L’alinéa 3 de l’article 1231-6 du Code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le bailleur sollicite la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 600,00 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. Le bailleur énonce avoir subi un préjudice distinct du simple retard de paiement puisque si les locataires n’assurent pas le paiement de leurs loyers, le bailleur continue quant à lui de payer les taxes et impôts afférents audit logement.

Néanmoins, ces différents éléments ne permettent pas de caractériser un préjudice distinct du simple retard de paiement par les locataires de leurs loyers, déjà réparé par l’allocation des sommes que les locataires sont condamnés à verser solidairement au bailleur.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts est rejetée.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P], parties succombantes, doivent supporter in solidum les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH et Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P] concernant le logement situé [Adresse 7] – à [Localité 2], ce à compter du 17 novembre 2024 ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P] à payer à l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH la somme de 9 281,97 euros (neuf mille deux cent quatre-vingt un euros et quatre-vingt dix-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 sur la somme de 1 501,95 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P] à payer à l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 17 novembre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 03 juin 2025, sont intégrées dans la somme de 9 281,97 euros allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis ;

DIT que l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P] à verser à l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [O] [Z] épouse [P] et Monsieur [R] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT