Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 23 mai 2024, n° 24/00536

TJ Évry 23 mai 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le défendeur était bien copropriétaire et que les charges étaient dues, ayant été régulièrement votées par l'assemblée générale, et que la mise en demeure était restée sans effet.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi du débiteur ni le préjudice distinct du retard de paiement, ce qui a conduit au rejet de la demande.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de procédure, en raison de la défaillance du défendeur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 23 mai 2024, n° 24/00536
Numéro(s) :	24/00536
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 octobre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric SIMONNET
Cabinet(s) :	CABINET SIMONNET
Parties :	son syndic, Syndicat des copropriétaires LE CLOS CHARON

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 24/306

DU : 23 Mai 2024

AFFAIRE N° RG 24/00536 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P2H2

NAC : 72I

Jugement Rendu le 23 Mai 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LE CLOS CHARON représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, dont le siège social est sis à [Adresse 4] par son gérant domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 2]

, représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [K] [L] [Z]

Né le 10/07/1976 à [Localité 3] (NIGER)

Demeurant [Adresse 1], demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire assistée de Sylvie CADORNE, Greffier lors des débats à l’audience du 21 Mars 2024 et de Pauline RUBY, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond en date du 18 Janvier 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Mars 2024 et mise en délibéré au 23 Mai 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [K] [L] est propriétaire des lots n°28 et n°57 au sein de la résidence en copropriété LE CLOS CHARON, située [Adresse 2].

Par exploit de commissaire de Justice du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS CHARON, représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET PRECLAIRE, a fait assigner Monsieur [K] [L] [Z] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé

— constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance du copropriétaire, et condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

En conséquence,

— condamner Monsieur [K] [L] [Z] à lui payer les sommes de :

.1.420,72 euros selon arrêté de compte au 9 novembre 2023,

.851,25 euros provision charges 01/01/2024-30/06/2024 30/06 inclus,

.38,40 euros Fonds travaux Alur trim 1 et 2/2024 30/06 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure

. 1.200 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

. 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023 sur la somme de 1.420,72 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus,

— rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est excutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC,

— condamner Monsieur [K] [L] [Z] en tous les dépens.

A l’audience du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS CHARON a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introdutive d’instance.

Monsieur [K] [L] [Z], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 20 novembre 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception à Monsieur [K] [L] [Z] -l’avis de réception portant la mention cochée “pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.240,72 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 novembre 2023.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement:

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [K] [L] [Z] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°28 et n°57 au sein de la copropriété

— le procès verbal d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux du 15 décembre 2023

— les appels de fonds et charges sur les périodes considérées

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 9 novembre 2023, pour la période du 01/01/2023 au 09/11/2023 provision charges:01/10/2023 au 31/12/2023 et fonds travaux Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 1.420,72 €

S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il convient de déduire du montant de la créance réclamée les sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété ni des appels de fonds travaux:

-13/06/2023: 25 euros relance copropriétaire

-28/08/2023: 35 euros lettre après mise en demeure

-09/11/2023: 180 euros constitution dossier transmis à l’avocat.

Au final, apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 9 novembre 2023, pour la période du 01/01/2023 au 09/11/2023 provision charges: 01/10/2023 au 31/12/2023 et fonds travaux Alur inclus, s’élève à la somme de 1.180,72 euros (1.420,72 – 25 – 35 – 180).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date de la mise en demeure.

S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°12 et 13 du PV de l’assemblée générale du 15 décembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux devenus exigibles sur la période du 01/01/2024 au 30/06/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 889,65 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Monsieur [K] [L] [Z], laquelle ne se présume pas.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS CHARON ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS CHARON au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [L] [Z], qui succombe, est condamné aux entiers dépens.

Monsieur [K] [L] [Z] est par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS CHARON, une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE Monsieur [K] [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS CHARON la somme de 1.180,72 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 9 novembre 2023, pour la période du 01/01/2023 au 09/11/2023 appel du 01/10/2023 au 31/12/2023 et fonds travaux Alur inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS CHARON la somme de 889,65 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 01/01/2024 au 30/06/2024;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS CHARON de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE Monsieur [K] [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS CHARON une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE Monsieur [K] [L] [Z] aux entiers dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Pauline RUBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,