N° D’INSCRIPTION AU

REPERTOIRE GENERAL : N° RG 22/00552

N° Portalis DBWM-W-B7G-CCSI

N.A.C. : 74Z

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

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AUDIENCE DU 06 Février 2026

DEMANDEUR :

Madame [I] [M] [V] [F]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Denis COTTIER de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [X]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par Maître Bernard SOUTHON de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocat au barreau de MONTLUCON

Madame [H] [C] épouse [X]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Bernard SOUTHON de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocat au barreau de MONTLUCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE UNIQUE

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Président : Chloé FLEURENT, siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : lors des débats et du prononcé : Karine FALGON.

DEBATS :

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 7 nvembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ,

Le Juge a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 12 mai 2018, les époux [X] ont acquis un ensemble immobilier situé à VALLON-EN-SULLY, 25-27 rue Paul Constans, cadastré AO n°[Cadastre 5] composé de deux locaux commerciaux en rdc et de logements à usage d’habitation à l’étage. Ce bien dispose en rdc d’un couloir traversant permettant d’accéder de la [Adresse 9] directement à la cage d’escalier en liaison avec l’étage et à la cour arrière.

Par acte authentique du 29 octobre 2018, Madame [F] est devenue propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] (03) consistant en une maison d’habitation avec petite cour derrière et garage donnant sur la place, l’ensemble cadastré AO n° [Cadastre 4].

Madame [I] [F] et les époux [X] sont respectivement propriétaires de biens immobiliers voisins provenant d’un même héritage et pour lesquels en date du 26 décembre 1997 lors d’une donation-partage, des servitudes de passages actives et passives sur les deux propriétés ont été créées.

Des difficultés sont survenues quant à l’exercice de ces servitudes.

En juin 2020, Madame [F] a fait édifier un mur en limite de propriété.

Par courrier du 11 août 2020, les époux [X] ont demandé à Madame [F] d’avoir à faire cesser l’entrave à leur droit de passage sur sa parcelle et de leur remettre la nouvelle clé de la barrière pour laquelle Madame [F] a fait changer la serrure du portail dans leur accord. Ils lui ont également demandé de créer une ouverture dans le mur édifié en limite de propriété afin de pouvoir passer.

Une tentative de conciliation a échoué le 26 juin 2021, puis une seconde le 27 janvier 2022, selon procès-verbal de non-conciliation du même jour.

Par exploit du 9 juin 2022, Madame [F] a assigné les époux [X] devant le tribunal judiciaire de MONTLUCON, aux fins d’organisation d’une expertise judiciaire.

Par jugement du 28 juin 2023, le tribunal judiciaire de MONTLUÇON a désigné Monsieur [J] [G] en qualité d’expert et l’expert a déposé son rapport le 26 février 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2025 et ce dossier a été fixé à l’audience de plaidoirie du 7 novembre 2025, date à laquelle il a été retenu.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon conclusions récapitulatives après dépôt du rapport d’expertise en date du 25 mars 2025, Madame [I] [M] [V] [F] sollicite du tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur et Madame [X] de l’ensemble de leurs demandes.

— ORDONNER l’extinction de la servitude dont bénéficient Monsieur et Madame [X] sur la parcelle AO N° [Cadastre 4] au cadastre de la Commune de [Localité 1] et DIRE que le jugement à intervenir sera publié en marge des actes de propriétés de Monsieur et Madame [X] d’une part et de Madame [F] d’autre part par Monsieur le Directeur du Service de la Publicité Foncière de [Localité 8].

— LAISSER à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Selon conclusions après expertise, en date du 11 mars 2025, Monsieur [E] [X] et Madame [H] [C] épouse [X] demandent au tribunal de :

— Condamner Madame [F] :

*A pratiquer, à ses frais, une ouverture dans le mur situé au niveau de la limite séparative de sa propriété (parcelle AO n°[Cadastre 4]) et de leur propriété (parcelle AO n°[Cadastre 5]), d’au moins deux mètres de largeur, dépourvue de toute entrave au passage ;

*leur fournir à ses frais un exemplaire des clés du portillon situé à l’arrière de sa propriété, du côté de la place cadastrée AO n°[Cadastre 2] ;

*L’ensemble sous astreinte définitive de 180 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la date de signification de la décision à intervenir, pendant un nouveau délai de 3 mois, à l’issue duquel il devra être à nouveau statué ;

— Condamner Madame [F] à leur payer et porter la somme de 7.000 € à titre de dommages-intérêts en raison du trouble de jouissance ;

— Constater l’extinction de la servitude conventionnelle de passage de Madame [F] grevant leur parcelle AO n°[Cadastre 5] ;

— Débouter Madame [F] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— Condamner Mme [F] à leur payer et porter la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 2 février 2022 et de l’expertise ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé plus complet des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence de servitudes de passage

L’article 647 du code civil dispose que : « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682 ».

L’article 701 du code civil précise que : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ».

En vertu des articles 647 et 701 du code civil, le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conserve le droit de se clore, à condition qu’il ne porte pas atteinte à la servitude en diminuant l’usage de la servitude ou en la rendant plus incommode.

Cette atteinte ou cette diminution est caractérisée lorsque le propriétaire du fonds servant refuse de remettre d’une clé du portail, ou son code d’accès, au propriétaire du fonds dominant ou encore en cas d’obstacle, mis par le propriétaire du fonds servant sur le côté de l’assiette du passage alors que le droit devait s’exercer sur la totalité de la largeur du chemin.

Par ailleurs, il est constant que l’absence d’état d’enclave ou sa disparition n’est pas une cause d’extinction pas plus que l’inutilité de la servitude, étant toutefois précisé que lorsqu’une servitude, par suite d’une modification de l’état des lieux, ne présente plus aucune utilité, même la plus minime, pour le propriétaire du fonds dominant, celui-ci ne saurait continuer à en user sans commettre, avec toutes conséquences, un abus de droit manifeste.

En l’espèce l’acte de propriété des époux [X] est rédigé comme suit :

“CREATION DE SERVITUDE DE PASSAGE

“Par les présentes, il est créé à titre de servitude réelle et perpétuelle,

I) Il est créé une servitude réelle et perpétuelle de passage qui grèvera la cour de “l’immeuble cadastré section AO n°[Cadastre 4] au profit de “l’immeuble cadastré AO n°[Cadastre 5], dans les conditions d’exercice qui seront determinés ci- après.(…)

III)Il existe dans la cour de l’immeuble cadastré Section AO n°[Cadastre 5], une cuve à mazout desservant l’immeuble cadastré section AO n°[Cadastre 4]. L’attributaire engage ses ayants droit ou ayant cause à quelque titre que ce soit de respecter cet usage et permettre au propriétaire de l’immeuble l’accès lui concédant tout droit de passage necessaire”. (…)

Conditions de la servitude (…)

— Besoins du fonds dominant :

Cette servitude de passage est consentie pour les besoins suivants : “permettre au propriétaire, ses aya,ts droits ou ayants cause du n°AO [Cadastre 5] d’emprunter la porte située à l’arrière, pour sortir sur la place AO n°[Cadastre 2].

— Conditions d’exercice du droit de passage :

Ce passage pourra être emprunté par le propriétaire du fonds dominants, ses ayants-droit ou ayant cause à pied à toute heure et à tout moment”.

Celui de Madame [F] est rédigé comme suit : RAPPEL DE SERVITUDES (…)

“Par les présentes, il est créé à titre de servitude réelle et perpétuelle,

I)Il est créé une servitude réelle et perpétuelle de passage qui grèvera la cour de “l’immeuble cadastré section AO n°[Cadastre 4] au profit de “l’immeuble cadastré AO n°[Cadastre 5], dans les conditions d’exercice qui seront determinés ci- après.(…)

III)Il existe dans la cour de l’immeuble cadastré Section AO n°[Cadastre 6], une cuve à mazout desservant l’immeuble cadastré section AO n°[Cadastre 4]. L’attributaire de l’immeuble A0 reconnait et s’engage et engage ses ayants droit ou ayant cause à quelque titre que ce soit de respecter cet usage et permettre au propriétaire de l’immeuble l’accès lui concédant tout droit de passage necessaire”. (…)

Conditions de la servitude (…)

— Besoins du fonds dominant :

Cette servitude de passage est consentie pour les besoins suivants : “permettre au propriétaire, ses ayants droits ou ayants cause du n°AO [Cadastre 5] d’emprunter la porte située à l’arrière, pour sortir sur la place AO n°[Cadastre 2].

— Conditions d’exercice du droit de passage :

Ce passage pourra être emprunté par le propriétaire du fonds dominants, ses ayants-droit ou ayant cause à pied à toute heure et à tout moment”.

L’acte de donation partage de 1997 fait, quant à lui, état d’une cuve à mazout desservant “l’immeuble” cadastré section A0 n°[Cadastre 4].

S’il ressort de l’expertise et du contat d’huissier dressé le 2 février 2022 qu’aucune cuve à fioul n’existe sur la parcelle AO n°[Cadastre 6]. En revanche, il existe bien une cuve à fuel enterrée sur la parcelle A0 n°[Cadastre 4], comme mentionné dans l’acte de donation et l’acte de propriété des époux [X].

Il convient donc de constater l’erreur de plume contenue dans l’acte de Madame [F]. Ainsi, il faut lire “Il existe dans la cour de l’immeuble cadastré Section AO n°[Cadastre 5] (et non n°[Cadastre 6]), une cuve à mazout desservant l’immeuble cadastré section AO n°[Cadastre 4]”.

En tout état de cause, il n’y a pas lieu de déclarer la servitude de passage pour accéder à la cuve à mazout éteinte dans la mesure où d’une part, l’inutilité actuelle de la servitude n’est pas une cause d’extinction et que d’autre part, Madame [F] pourrait très bien à l’avenir utiliser, à nouveau, cette cuve. Quoiqu’il en soit, Madame [F] n’utilise plus pour le moment la cuve de fioul pas plus que la servitude de passage pour y accéder de sorte qu’aucun abus de droit n’est caractérisé.

S’agissant de l’autre servitude menant à la cour arrière, l’historique retracé par l’expert judiciaire met en évidence que cette servitude de passage créée en 1997 lors de la division des lots permettait les livraisons des boissons et autres denrées notamment du bar restaurant situé au rdc de l’immeuble.

De plus, l’expert souligne que les époux [X], exploitant également le bar, utilisaient cette servitude de passage et que les livraisons étaient réalisées par cette servitude de passage jusqu’à ce que Madame [F] condamne l’accès aux époux [X] et aux livreurs de boisson.

Ainsi il est démontré que cette servitude de passage était utilisée par les époux [X] et quand bien même elle n’aurait pas été utilisée, l’inutilité n’est pas une cause d’extinction de la servitude.

Il résulte que Madame [F] doit permettre aux époux [X] de passer sur la parcelle AO n°[Cadastre 4] afin d’accéder à la parcelle AO n°[Cadastre 2] située à l’arrière des deux propriétés et les époux [X] doivent permettre à Madame [F] d’accéder à la cave à mazout enterrée dans leur parcelle cadastrée A0 n°[Cadastre 5].

Or il apparaît que Madame [F] a construit un mur en limite de propriété et fait changer la serrure du portail.

Ces actes ne permettent plus aux époux [X] d’accéder à la parcelle AO n°[Cadastre 2] de sorte qu’il ne peut qu’être constaté que ce faisant Madame [F] empêche l’usage de la servitude grevant son fond.

Par conséquent, Madame [F] sera condamnée à pratiquer, à ses frais, une ouverture dans le mur situé au niveau de la limite séparative de sa propriété (parcelle AO n°[Cadastre 4]) et de la propriété des époux [X] (parcelle AO n°[Cadastre 5]), d’au moins deux mètres de largeur, dépourvue de toute entrave au passage ;

*leur fournir à ses frais un exemplaire des clés du portillon situé à l’arrière de sa propriété, du côté de la place cadastrée AO n°[Cadastre 2] ;

*l’ensemble sous astreinte définitive de 180 € par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la date de signification de la décision à intervenir, pendant un nouveau délai de 3 mois, à l’issue duquel il devra être à nouveau statué ;

Sur l’évaluation du préjudice causé aux époux [X]

Il ressort que ces obstacles au libre exercice du droit de passage ont gêné les époux [X] dans le cadre de leur commerce ; les livraisons n’ayant pu être effectuées par l’arrière.

La construction du mur et le changement de serrure du portillon datent d’août 2020 de sorte que l’entrave dure depuis presque 6 ans.

Par conséquent, Madame [F] sera condamnée à verser aux époux [X] une somme de 3.500 € à titre de réparation du préjudice causé.

Sur les frais du procès

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [I], [M], [V] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [I], [M], [V] [F], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [H] [C] épouse [X], une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros,

3) Sur l’exécution provisoire

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que : “ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.”

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement, en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [I], [M], [V] [F] à pratiquer, à ses frais, une ouverture dans le mur situé au niveau de la limite séparative de sa propriété (parcelle AO n°[Cadastre 4]) et de la propriété de Monsieur [E] [X] et Madame [H] [C] épouse [X] (parcelle AO n°[Cadastre 5]), d’au moins deux mètres de largeur, dépourvue de toute entrave au passage ;

CONDAMNE Madame [I], [M], [V] [F] à fournir à ses frais à Monsieur [E] [X] et Madame [H] [C] épouse [X] un exemplaire des clés du portillon situé à l’arrière de sa propriété, du côté de la place cadastrée AO n°[Cadastre 2] ; l’ensemble sous astreinte définitive de 180 € par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la date de signification de la décision à intervenir, pendant un nouveau délai de 3 mois, à l’issue duquel il devra être à nouveau statué ;

CONDAMNE Madame [I], [M], [V] [F] à payer et porter à Monsieur [E] [X] et [H] [C] épouse [X] la somme de 3.500 € à titre de dommages-intérêts en raison du trouble de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [I], [M], [V] [F] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [I], [M], [V] [F] aux dépens, en ce compris le cout du procès-verbal de constat du 2 février 2022 et de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Madame [I], [M], [V] [F] à payer et porter à Monsieur [E] [X] et [H] [C] épouse [X] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits la présente décision a été signée par la présidente et sa greffière.

La greffière La présidente

Karine FALGON Chloé FLEURENT