TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 19/10925 – N° Portalis DB3S-W-B7D-TSP2

N° de MINUTE : 25/00148

DEMANDEUR

S.A.R.L. BO’BAR prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège es qualité

[Adresse 4]

[Adresse 5]

représentée par M^e Stéphanie TRIGALO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0127

C/

DEFENDEUR

S.C.I. PARIS [Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Martine BENNAHIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0866

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 3 juillet 1990, Mesdames [B], [U] et Monsieur [M], aux droits desquels vient la SCI PARIS [Adresse 4], ont donné à bail à Monsieur [V] [D] [S] et Madame [E] [S] née [Y] divers locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 8] (93).

Par acte sous seing privé du 26 novembre 1997 et du 5 décembre 1997, Monsieur [V] [D] [S] et Madame [E] [S] née [Y] ont cédé leur fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la SARL L’ETINCELLE, devenue par la suite la SARL BO’BAR.

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2008, la SCI PARIS [Adresse 4] a régularisé un nouveau bail commercial au profit de la SARL BO’BAR, pour une durée neuf années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 2008 et jusqu’au 30 juillet 2017. Le montant du loyer annuel a été fixé à la somme de 15 600 euros hors taxes et charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 mars 2017, la SCI PARIS [Adresse 4] a fait signifier à la SARL BO’BAR un congé avec refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité pour motif grave et légitime à effet au 30 septembre 2017.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 septembre 2019, la SARL BO’BAR a fait assigner la SCI PARIS [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance de Bobigny afin de voir à titre principal annuler ledit congé et à titre subsidiaire d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— Débouté la SARL BO’BAR de sa demande d’annulation du congé délivré le 16 mars 2017 par la SCI PARIS [Adresse 4] ;

— Dit que le bail commercial liant les parties relatif aux locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] a pris fin le 30 septembre 2017 à minuit par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié à la requête de la SCI PARIS [Adresse 4] le 16 mars 2017 ;

— Dit que la SARL BO’BAR peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction par la SCI PARIS [Adresse 4] ;

— Dit que la SARL BO’BAR est redevable, à l’égard de la SCI PARIS [Adresse 4], d’une indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2017 et jusqu’à libération effective des locaux ;

— Fixé provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation, dans l’attente de sa détermination par le tribunal, au montant du dernier loyer éventuellement annexé outre la provision contractuelle pour charge ;

— Débouté la SCI PARIS [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle d’expulsion ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires

— Ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [J] [O] [G] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 13 mai 2022 aux termes duquel il a évalué l’indemnité d’éviction à un montant global de 248 500 euros (dont 216 000 euros d’indemnité principale et 32 500 euros d’indemnités accessoires) et l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2017 à la somme de 29 155 euros par an.

La clôture est intervenue le 13 novembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 6 janvier 2025 et les parties ont été informées qu’elle était mise en délibéré au 3 mars 2025.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, la SARL BO’BAR demande au tribunal de :

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 252 000 euros et condamner la SCI PARIS [Adresse 4] au paiement de cette somme ;

— Fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 37 027 euros et condamner la SCI PARIS [Adresse 4] au paiement de cette somme ;

— Débouter la SCI PARIS [Adresse 4] de toutes ses demandes relatives au montant de l’indemnité d’occupation ;

— Juger que la SARL BO’BAR bénéficie du maintien dans les lieux jusqu’à l’entier paiement des sommes qui lui sont dues au titre de l’indemnité d’éviction ;

— Débouter la SCI PARIS [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la SCI PARIS [Adresse 4] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI PARIS [Adresse 4] aux entiers dépens y inclus les frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, la SCI PARIS [Adresse 4] sollicite à titre principal de :

— Déchoir la SARL BO’BAR de tout droit à indemnité d’éviction et de son droit au maintien dans les lieux ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL BO’BAR, et toutes personnes de son chef, des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 8] et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la police armée si besoin est ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tel garde-meubles et qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Débouter la SARL BO’BAR de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— Fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 160 000 euros correspondant à la valeur du droit au bail ;

— Fixer l’indemnité d’occupation relativement à la partie commerciale à compter du 1er octobre 2017 à la somme de 30 870 euros ;

— Fixer l’indemnité d’occupation relativement au local d’habitation à 16 620,51 euros par an à compter du 1er octobre 2017 ;

— Condamner la SARL BO’BAR au paiement d’une somme de 329 854 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2017 et jusqu’à parfaite libération des lieux, sous déduction des loyers payés.

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner la SARL BO’BAR au paiement de la somme de 40 111,64 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le bailleur au titre de l’occupation du logement en dehors de l’assiette du bail ;

— Condamner la SARL BO’BAR au paiement de la somme de 78 858,12 euros à titre de contrepartie à l’occupation des lieux ;

— Ordonner, le cas échéant, la compensation entre les créances et dettes réciproques.

En tout état de cause,

— Assortir les sommes de l’intérêt au taux légal avec capitalisation ;

— Condamner la SARL BO’BAR au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL BO’BAR aux entiers dépens de l’instance, et y compris les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître Martine BENNAHIM, avocat ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de déchéance du droit à indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux

La SCI PARIS [Adresse 4] sollicite à titre principal que la SARL BO’BAR soit déclarée déchue de son droit à indemnité d’éviction. Se fondant sur la jurisprudence, elle fait valoir que le défaut de paiement des sommes dues en vertu des clauses et conditions du bail expiré pendant la période de maintien dans les lieux justifie la déchéance du droit à indemnité d’éviction. Elle relève également qu’en application du jugement rendu par ce tribunal le 13 juillet 2021, la SARL BO’BAR est redevable, depuis le 1er octobre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation à l’égard de la SCI PARIS [Adresse 4]. Elle affirme qu’en dépit de la perception de redevances de son locataire-gérant, la SARL BO’BAR n’a plus acquitté de contrepartie à l’occupation des locaux depuis le 1er janvier 2020, de sorte qu’il s’agit d’un non-paiement continu et volontaire justifiant selon elle une déchéance. Elle soutient que cette suspension des paiements est injustifiée dès lors que les locaux ne sont pas impropres à leur destination contractuelle. Répondant au moyen soulevé par la demanderesse tiré de l’existence d’un arrêté de péril sur l’immeuble au sein duquel sont situés les locaux commerciaux anciennement donnés à bail, la SCI PARIS [Adresse 4] précise que cette décision a été prise à la suite de l’effondrement accidentel d’un immeuble mitoyen qui ne saurait lui être imputé. Elle souligne par ailleurs que l’arrêté de péril modificatif du 27 octobre 2020, pris à la suite de la réalisation de travaux au [Adresse 4], énonce que « les commerces situés au rez-de-chaussée de cet immeuble sont autorisés à être utilisés à des fins commerciales » à l’exception d’un local d’alimentation exploité par la société AFRIQUE [Localité 8]. Elle estime que depuis cette date, la SARL BO’BAR jouit pleinement des lieux puisque l’arrêté de péril a été levé concernant le local qu’elle exploite, de sorte que les éléments de preuve qu’elle verse aux débats sont inopérants. La SCI PARIS [Adresse 4] s’appuie également sur le jugement du 18 août 2023 rendu par le tribunal de proximité de Montreuil ayant rejeté la demande de remboursement de loyers trop-perçus formée par une locataire de l’immeuble situé [Adresse 4] au motif que son appartement n’était pas concerné par l’arrêté de péril. Enfin, la SCI PARIS [Adresse 4] estime que la SARL BO’BAR ne peut pas se prévaloir des jugements rendus le 16 novembre 2023 par le juge de l’exécution dans la mesure où ils ne statuent que sur la validité de la signification.

La SARL BO’BAR, qui se fonde sur les dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, estime que le paiement des loyers a été suspendu à bon droit lorsque l’immeuble au sein duquel sont situés les locaux a fait l’objet d’un arrêté de péril par la mairie de [Localité 8] le 13 janvier 2020. Elle rappelle que l’arrêté demeure actif, selon les services municipaux, dès lors qu’il n’a pas été totalement abrogé et que tous les travaux prescrits n’ont pas été réalisés par le propriétaire, a fortiori puisque le péril porte sur le plancher haut des caves qui se trouve aussi être le plancher bas des commerces. Arguant que la Mairie de [7] a confirmé à plusieurs reprises que l’arrêté était toujours en vigueur, elle précise que le commerce voisin – la société AFRIQUE [Localité 8] – situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et locataire de la SCI PARIS [Adresse 4] ne lui verse plus de loyer depuis le 13 janvier 2020 sur le même fondement, ce qui a conduit le bailleur à lui délivrer un commandement de payer contrairement à ce qu’il prétend. De surcroît, la SARL BO’BAR considère que s’agissant de la suspension des loyers, la loi ne distingue pas selon que les locaux sont occupés à titre d’habitation ou utilisés à d’autres fins. Elle souligne également que par deux jugements en date du 16 novembre 2023, le juge de l’exécution a ordonné la mainlevée de saisies-attributions réalisées par la SCI PARIS [Adresse 4], considérant que la décision du 13 juillet 2021 n’avait pas été valablement signifiée à la SARL BO’BAR, de sorte qu’elle ne pouvait – et ne peut toujours pas – être exécutée à son encontre sur le fondement de l’article 503 du code de procédure civile. Constatant qu’aucun décompte de la dette locative alléguée n’est versé aux débats, la demanderesse affirme qu’elle n’a pas été destinataire d’un avis d’échéance ou d’une demande de règlement de son bailleur depuis plus de trois années. Elle ajoute que le commandement de payer visant un montant de loyers et charges impayés au 1er juin 2021 d’un montant de 8 568,74 euros a été contesté par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juin 2023. Selon elle, en s’abstenant de saisir la juridiction compétente aux fins d’obtenir l’expulsion de son locataire, le bailleur a renoncé à se prévaloir dudit commandement de payer.

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le nouvellement du bail commercial. Sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, il est alors en principe tenu de payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Toutefois, selon l’article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. S’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent article.

Il ressort des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce que le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, étant en outre précisé qu’une indemnité d’occupation vient alors se substituer au loyer.

Selon une jurisprudence constante, le maintien dans les lieux s’opérant aux conditions et clauses du bail, le bailleur peut se prévaloir à l’encontre du preneur des infractions commises après l’expiration du bail, lesquelles peuvent être sanctionnées par la perte du droit à indemnité d’éviction.

Aux termes des dispositions de l’article 521-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction alors applicable : « Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû pour les locaux qui font l’objet d’une mise en demeure prise en application de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique à compter de l’envoi de la notification de cette mise en demeure. Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet d’une mise en demeure ou d’une injonction prise en application des articles L. 1331-23 et L. 1331-24 du code de la santé publique ou de mesures décidées en application de l’article L. 123-3, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. »

En l’espèce, il ressort du jugement mixte rendu le 13 juillet 2021 que le bail commercial liant les parties a pris fin le 30 septembre 2017 à minuit par l’effet du congé avec refus de renouvellement, que la SARL BO’BAR peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction par la SCI PARIS [Adresse 4] et qu’à l’inverse elle lui est redevable d’une d’indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2017 et jusqu’à libération effective des locaux.

Les deux jugements rendus le 16 novembre 2023 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Bobigny n’emportent pas de conséquences sur le litige en cours dans la mesure où ils se sont cantonnés à annuler le procès-verbal de signification à la SARL BO’BAR du jugement du 13 juillet 2021. Si aux termes de ces décisions, le jugement mixte ne constitue pas un titre exécutoire au sens du code des procédures civiles d’exécution – ce qui explique que les deux saisies-attributions pratiquées par la SCI PARIS [Adresse 4] aient été annulées – il est néanmoins opposable à la SARL BO’BAR, demanderesse dans le cadre de l’instance. L’intéressée se fonde d’ailleurs sur les dispositions de ce jugement au soutien de ses demandes formées dans le cadre de la présente instance.

La SARL BO’BAR ne conteste pas avoir cessé tout paiement à compter du 1er janvier 2020.

A cet égard, l’arrêté de péril non imminent relatif à l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] en date du 13 janvier 2020 énonce : « les appartements de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1], qui jouxtent la parcelle sise [Adresse 3], demeurent interdits à l’habitation. Les commerces situés au rez-de-chaussée de cet immeuble demeurent interdits à toute utilisation commerciale. Le sous-sol ne doit pas être utilisé. Le propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4], désigné à l’article 6 du présent arrêté, est mis en demeure de procéder aux travaux suivants :

— Immédiatement : dégager le box n°2 (…), compléter le confortement du plancher haut du sous-sol ;

— Dans le délai d’un mois : traiter le pignon est (…), réaliser un diagnostic approfondi des structures de l’immeuble ;

— Dans le délai de deux mois : reprendre par une solution définitive le plancher haut du sous-sol (…). »

L’arrêté de péril modificatif en date du 27 octobre 2020 constate qu’une partie de ces travaux ont été réalisés et constatés par le Service communal d’hygiène et de santé, notamment « le confortement du plancher haut du sous-sol », contrairement à ce qu’affirme la SARL BO’BAR. Ce faisant, il conclut que « les commerces situés au rez-de-chaussée de cet immeuble sont autorisés à être utilisés à des fins commerciales, à l’exception de la partie arrière de la boutique d’alimentation, située en rez-de-chaussée de l’extension arrière gauche. Le sous-sol peut être utilisé ».

Pour autant, il n’est pas contesté que les logements restaient frappés par l’arrêté de péril, en ce compris le logement d’habitation visé au bail. Une partie de l’indemnité d’occupation n’était dès lors pas due.

L’absence de paiement de la partie de l’indemnité d’occupation relative au local commercial (dont le montant n’était pas connu par la SARL BO’BAR dans la mesure où le loyer portait sur l’ensemble des locaux) ne constitue pas un motif suffisamment grave pour justifier la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction, ce d’autant que la SCI PARIS [Adresse 4] ne démontre pas avoir adressé la moindre demande en paiement à la SARL BO’BAR depuis le 14 juin 2021, date du commandement de payer portant sur la somme de 8 568,74 euros.

Par conséquent, la SCI PARIS [Adresse 4] sera déboutée de ses demandes de déchéance du droit à indemnité d’éviction et d’expulsion.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

— Sur l’indemnité principale

La SARL BO’BAR sollicite de voir fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 252 000 euros correspondant à la valeur marchande du fonds. La demanderesse conteste la valorisation du droit au bail effectuée par l’expert dans la mesure où ce dernier a appliqué à l’emplacement un coefficient de 6,5 alors qu’il a retenu dans son rapport que les locaux étaient situés dans un « très bon emplacement » avec une excellente commercialité. Selon la SARL BO’BAR, il serait plus juste de retenir un coefficient de l’ordre de 7,5 – la [Adresse 9] étant l’artère la plus commerçante de [Localité 8] – portant ainsi le montant de la valeur du droit au bail à la somme de 185 925 euros. Faisant le même raisonnement pour le calcul de la valeur marchande du fonds de commerce, pour lequel elle applique un coefficient de pondération de 7, elle estime que la valeur marchande du fonds doit être évaluée à la somme de 252 000 euros. Elle conclut que cette somme doit être retenue au titre de l’indemnité principale d’éviction, étant la plus élevée des deux.

Au soutien de sa prétention subsidiaire tendant à fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 160 000 euros correspondant à la valeur du droit au bail, la SCI PARIS [Adresse 4] soutient que le calcul de l’indemnité effectué par l’expert commis contient une erreur manifeste puisqu’il inclut à tort dans la capitalisation de la redevance le montant du loyer du bail. Selon elle, le montant de la redevance annuelle doit être évalué à 20 400 euros (36 000 euros – 15 600 euros), aboutissant à une indemnité de 122 400 euros après application du coefficient de pondération de 6. Dans ces conditions, elle estime que le montant de l’indemnité d’éviction doit être fixé à la valeur du droit au bail évaluée par l’expert, soit la somme de 160 000 euros, puisqu’il s’agit de la plus élevée des deux entre la valeur du droit au bail et la valeur du fonds.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, les parties ne contestent pas que l’éviction entrainera la perte du fonds de commerce.

L’indemnité principale sera par conséquent égale à la valeur du fonds de commerce et ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

L’expert judiciaire conclut à une valeur du droit au bail arrondie à 160 000 euros, et une valeur du fonds estimée à 216 000 euros, correspondant à six fois la redevance annuelle s’agissant d’un fonds en location-gérance, au regard du très bon emplacement et de l’équipement complet et à l’état neuf des locaux.

L’expert précise aux termes de son rapport qu’il n’y a pas lieu de déduire du montant de la redevance celui du loyer dans la mesure où le fonds est ici considéré comme un placement financier pour le preneur et non comme un outil de travail.

Cependant, s’agissant précisément d’un placement financier, il y a lieu de tenir compte du bénéfice réel qu’il procure à l’investisseur, donc après déduction du loyer acquitté.

Le coefficient de 6 n’est pas valablement contesté par la SARL BO’BAR dans la mesure où l’expert a tenu compte de l’ensemble des caractéristiques du local.

La valeur marchande du fonds s’établit donc à 6 x (36 000 – 15 600) = 122 400 euros.

S’agissant de la valeur du droit au bail, le coefficient de 6,5 n’est pas valablement contesté par la SARL BO’BAR, qui se contente d’évoquer le très bon emplacement des locaux et leur forte commercialité, critères pris en compte par l’expert.

Il y a par conséquent lieu de retenir que la valeur du droit au bail s’élève à la somme de 160 000 euros, et de fixer l’indemnité principale à ce montant, supérieur à la valeur du fonds de commerce.

— Sur les indemnités accessoires

La SARL BO’BAR fait valoir que la SCI PARIS [Adresse 4] lui est redevable de frais de remploi forfaitairement calculés sur la base de 10% de l’indemnité principale (soit la somme de 25 200 euros), d’une indemnité pour le trouble commercial fixée à trois mois de l’excédent brut d’exploitation (soit la somme de 6 827 euros), de frais de réinstallation qui n’ont pas été encore chiffrés ainsi que de frais de formalités juridiques évalués à la somme forfaitaire de 5 000 euros.

La SCI PARIS [Adresse 4] considère que les indemnités accessoires ne sont pas justifiées par des éléments probatoires, qu’il ne peut y avoir de frais de réinstallation dans la mesure où le contrat de location-gérance comprend une promesse unilatérale de vente excluant toute volonté de réinstallation, qu’il n’existe pas de trouble commercial puisque la SARL BO’BAR exploite le fonds de commerce depuis 2016 via des locataires-gérants et qu’il n’existe pas d’agencements non amortis étant donné que les comptes produits par la demanderesse laissent apparaître des immobilisations identiques depuis 2017.

— Sur les frais de remploi

Les frais de remploi correspondent aux frais et droits de mutation d’un nouveau fonds de commerce ou d’un nouveau droit au bail équivalent au précédent. Ils sont dus si le preneur se réinstalle, que le fonds soit ou non transférable. C’est au bailleur d’apporter la preuve que le preneur ne se réinstallera pas.

En l’espèce, le bailleur n’apporte pas cette preuve, l’existence d’une promesse unilatérale de vente prévue au contrat de location-gérance n’excluant pas toute volonté de se réinstaller, ce d’autant que ladite promesse a pour condition suspensive le renouvellement du bail.

Il y a lieu d’évaluer les frais de remploi à 10 % de l’indemnité principale, soit 16 000 euros.

— Sur le trouble commercial

Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds due au non-renouvellement du bail pendant la période précédant la réinstallation du preneur.

En l’espèce, si le propriétaire d’un fonds de commerce donné en location- gérance ne supporte pas, du chef de l’éviction ayant pour effet la perte du fonds, un trouble commercial personnel, dès lors qu’en raison du contrat de location-gérance, il n’y a pas interruption de son activité et que l’indemnité d’éviction, outre le remploi, couvre la perte du fonds ainsi que les frais qui seront exposés pour le remplacement de celui-ci dans son patrimoine, il reste que le fonds en location-gérance libre lui procure des revenus, par le montant de la redevance convenue, en lieu et place de l’activité commerciale du locataire gérant exploitant le fonds. L’éviction a ainsi pour effet certain, direct et personnel de priver le propriétaire du fonds donné en location-gérance de ces revenus, à compter de l’éviction effective, le temps nécessaire au remplacement de ce fonds dans son patrimoine, étant observé que le remploi indemnise les frais afférents au remplacement du bien mais non la perte de revenu pendant la période de temps précitée.

Il y a lieu à ce titre de fixer l’indemnité liée au trouble commercial à la somme de 6 827 euros, montant retenu par l’expert et dont le calcul n’est pas contesté par les parties.

— Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont les frais nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans de nouveaux locaux et peuvent être dus même dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce.

Cependant, le preneur ne peut prétendre bénéficier de cette indemnisation que s’il justifie devoir mettre en place des aménagements spécifiques semblables à ceux qu’il perd, étant entendu que les aménagements et améliorations de pure convenance ne sont pas à la charge du bailleur.

Faute de justifier que le fonds bénéficie d’installations spécifiques et compte tenu de la mise en location-gérance du fonds, la SARL BO’BAR sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

— Sur les frais divers

La SARL BO’BAR réclame à ce titre l’allocation de la somme de 5 000 euros, invoquant des “formalités juridiques rédaction d’acte formalité” sans autre explication ni pièce versée aux débats.

Elle sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef, étant précisé qu’elle a déjà été indemnisée au titre des frais de réemploi.

L’indemnité d’éviction s’élève donc à la somme totale de 182 827 euros se composant en :

—  160 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction ;

—  16 000 euros au titre de frais de réemploi ;

—  6 827 euros au titre du trouble commercial ;

En conséquence, la SCI PARIS [Adresse 4] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 182 287 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

— Sur l’indemnité d’occupation relative à la partie commerciale

La SCI PARIS [Adresse 4] rejoint les conclusions de l’expert mais sollicite qu’un abattement de 10 % et non de 15 % soit appliqué, faisant valoir qu’elle n’est pas à l’origine de la longueur de la procédure et que l’assignation date de septembre 2019. Elle ajoute que le congé n’a nullement été source de précarité pour la société preneuse, puisqu’en 2019 cette dernière a consenti un contrat de location-gérance assorti d’une promesse de vente du fonds de commerce.

La SARL BO’BAR s’en rapporte aux conclusions de l’expert quant à la fixation de l’indemnité d’occupation.

En application des dispositions de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, l’expert judiciaire retient un prix unitaire de 450 euros/m2P pour aboutir à une indemnité d’occupation annuelle de 22 950 euros, à laquelle il applique un abattement de précarité de 15 % au regard de l’ancienneté du congé remontant à 2017.

La durée de la procédure justifie qu’il soit retenu un abattement de 12% pour précarité, l’éviction n’étant pas de nature à favoriser des investissements, mais l’abattement de 15% étant excessif alors que le fonds est toujours exploité en location-gérance moyennant une redevance supérieure à l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation relative à la partie commerciale sera donc fixée à la somme de 20 196 euros (22 950 x 0,88).

— Sur l’indemnité d’occupation relative à la partie habitation

Au soutien de sa prétention subsidiaire tendant à fixer l’indemnité d’occupation relativement au local d’habitation à la somme de 16 620,51 euros par an à compter du 1er octobre 2017, la SCI PARIS [Adresse 4] fait valoir que le bail porte sur un logement composé de deux pièces principales et d’une cuisine, de sorte que selon elle certaines surfaces – représentant au total 29,67m2 – ne sont pas intégrées dans le bail, et procèdent d’une occupation sans droit ni titre. Or elle affirme que cette appropriation n’a pas été prise en compte dans l’évaluation de l’indemnité d’occupation par l’expert qui a indiqué s’être référé à la surface totale de l’habitation indépendamment du bail. Elle conclut que cette indemnité d’occupation doit être considérée comme une indemnité de droit commun à hauteur de 50,2% de la surface, de sorte qu’elle sollicite la fixation d’un montant majoré de 25%, soit la somme de 16 620,51 euros (10 212,30 x 50,2% + 25% étant précisé que la somme de 10 212,30 correspond à l’évaluation expertale : 11 347 – 10% d’abattement).

La SARL BO’BAR s’en rapporte aux conclusions de l’expert quant à la fixation de l’indemnité d’occupation.

L’expert conclut à une indemnité d’occupation de 11 347 euros par an, selon le calcul 16 euros/m2 x 59,10 m2U x 12 mois, à laquelle il applique un abattement de 15 % pour précarité.

Contrairement à ce que fait valoir la SCI PARIS [Adresse 4], l’expert a tenu compte de l’évaluation réelle du logement, seule pertinente pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, les parties n’étant plus liées par un bail.

Il y a lieu d’appliquer un abattement de 12 %, et de retenir le montant de 11 347 euros proposé par l’expert, soit une indemnité d’occupation de 9 985,36 euros par an.

La SCI PARIS [Adresse 4] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’occupation du logement en dehors du bail dans la mesure où l’indemnité d’occupation intègre l’ensemble de la surface occupée, étant observé au demeurant que la SCI PARIS [Adresse 4] n’a jamais mis en demeure la SARL BO’BAR de faire cesser cette occupation.

Sur la demande en paiement formée par la SCI PARIS [Adresse 4]

La SCI PARIS [Adresse 4] sollicite que la SARL BO’BAR soit condamnée au paiement « d’une somme de 329 854 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2017 et jusqu’à parfaite libération des lieux, sous déduction des loyers payés ».

La SARL BO’BAR fait valoir qu’aucune somme n’est due au titre des indemnités d’occupation au regard des arrêtés de péril affectant l’immeuble.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce la SCI PARIS [Adresse 4] n’explique pas comment elle aboutit à la somme de 329 854 euros, ni ne produit le moindre décompte.

Il n’est pas contesté que la SARL BO’BAR s’est acquittée de l’indemnité d’occupation, telle que fixée provisoirement au loyer contractuel, jusqu’au 1er janvier 2020. L’indemnité d’occupation telle que fixée par le tribunal par la présente décision s’élève pour la période allant du 1er octobre 2017 au 1er janvier 2020 à la somme de 67 908,06 euros ((20 196+9 985,36 euros/an)*(3/12 ans + 2 ans)).

Il n’est pas contesté qu’aucune somme n’était due par la SARL BO’BAR sur la période allant du 1er janvier 2020 au 27 octobre 2020, au regard de l’arrêté de péril frappant l’immeuble.

S’agissant de la période postérieure, il ressort de l’arrêté de péril modificatif du 27 octobre 2020, que la partie habitation n’était toujours pas exploitable à cette date. La SCI PARIS [Adresse 4] ne justifiant pas de la levée de cet arrêté, aucune indemnité d’occupation ne peut être due à ce titre à compter du 1er janvier 2020. Le local commercial étant quant à lui exploitable depuis le 27 octobre 2020 selon les termes de l’arrêté modificatif, la SARL BO’BAR était redevable à compter de cette date de l’indemnité d’occupation telle que fixée par le présent jugement, soit la somme de 84 150 euros sur la période allant du 27 octobre 2020 au 31 décembre 2024 (20 196 euros/an x (4 ans + 2/12 ans)).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner la SARL BO’BAR à payer à la SCI PARIS [Adresse 4] la somme de 152 058,06 (67 908,06 + 84 150) euros au titre des indemnités d’occupation dues sur la période allant du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2024, somme sur laquelle devront s’imputer les versements effectués par la SARL BO’BAR au titre de l’indemnité d’occupation provisoire.

Dans la mesure où la SCI PARIS [Adresse 4] ne précise pas le point de départ des intérêts qu’elle sollicite, ceux-ci ne peuvent être ordonnés, et il y a lieu de la débouter de sa demande de capitalisation des intérêts, qui est dès lors sans objet.

Il convient d’ordonner la compensation des créances.

En application de l’article L. 145-28 du code de commerce, la société BO’BAR bénéficie du maintien dans les lieux jusqu’à l’entier paiement des sommes qui lui sont dues au titre de l’indemnité d’éviction, après compensation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI PARIS [Adresse 4], à l’origine du litige au regard du congé avec refus de renouvellement, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SARL BO’BAR l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SCI PARIS [Adresse 4] sera donc condamnée à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Déboute la SCI PARIS [Adresse 4] de sa demande en déchéance du droit à indemnité d’éviction,

— Déboute la SCI PARIS [Adresse 4] de sa demande d’expulsion,

— Condamne la SCI PARIS [Adresse 4] à payer à la SARL BO’BAR la somme de 182 827 euros au titre de l’indemnité d’éviction, se décomposant ainsi :

-160 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction ;

-16 000 euros au titre de frais de réemploi ;

-6 827 euros au titre du trouble commercial ;

— Fixe l’indemnité d’occupation relative à la partie commerciale du bail à la somme de 20 196 euros par an à compter du 1er octobre 2017,

— Fixe l’indemnité d’occupation relative au local d’habitation à la somme de 9 985,36 euros par an à compter du 1er octobre 2017,

— Déboute la SCI PARIS [Adresse 4] de sa demande en paiement de la somme de 40 111,64 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamne la SARL BO’BAR à payer à la SCI PARIS [Adresse 4] la somme de 152 058,06 euros au titre des indemnités d’occupation dues sur la période allant du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2024, somme sur laquelle devront s’imputer les versements effectués par la SARL BO’BAR au titre de l’indemnité d’occupation provisoire,

— Ordonne la compensation des créances,

— Dit que la société BO’BAR bénéficie du maintien dans les lieux jusqu’à l’entier paiement des sommes qui lui sont dues au titre de l’indemnité d’éviction, après compensation,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamne la SCI PARIS [Adresse 4] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— Condamne la SCI PARIS [Adresse 4] à payer à la SARL BO’BAR la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 03 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON