TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Mars 2026 prorogé au 24 mars 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 12 Janvier 2026

GROSSE :

Le 24 mars 2026

à M^e Catherine AGOSTINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 mars 2026

à M^e Anne LAMARCHE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00997 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BSS

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A.S. SOGILIMMO, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Non comparante représentée par M^e Catherine AGOSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame, [C],, [L], [N]

née le 06 Septembre 1961 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2]

Non comparante représentée par M^e Catherine AGOSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur, [T],, [H], [O] mais actuellement, [Adresse 3]

né le 03 Décembre 1982 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 4]

Non comparant

Madame, [M], [G] mais actuellement, [Adresse 3], demeurant, [Adresse 4]

Non comparante représentée par M^e Anne LAMARCHE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d’adjudication sur saisie immobilière du 3 avril 2024, la société Sogilimmo, agissant par son président M., [I], [E], et Mme, [C], [N] ont acquis les biens et droits immobiliers concernant le lot 7 et le lot 2 dans l’immeuble sis, [Adresse 5], moyennant le prix principal de 91.000 euros. Le prix de vente a été consigné le 3 juin 2024 entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats du Barreau de Marseille. Les biens, ayant appartenu à M., [T], [O] ont été saisis et confisqués par l’intermédiaire de l’Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués (AGRASC).

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, la société Sogilimmo et Mme, [C], [N] ont fait assigner M., [T], [O] et Mme, [M], [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement des sommes de :

2.500 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation mensuelle majorée des charges de copropriété à compter du 3 avril 2024, date du jugement d’adjudication et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’à la libération effective des lieux ;5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

A cette audience, la société Sogilimmo et Mme, [C], [N], représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles elles demandent, en plus des demandes de l’acte introductif d’instance, que soit ordonnée l’expulsion de M., [T], [O] et Mme, [M], [G]. Sur le fond, elles réfutent l’existence d’un quelconque bail dont serait titulaire Mme, [M], [G] faisant valoir que le bail du 18 décembre 2021 versé aux débats est un faux bail conclu après la confiscation du bien par l,'[Localité 3]. S’agissant de l’existence d’un prétendu bail verbal, les demanderesses font valoir que la défenderesse ne produit aucun commencement de preuve.

Mme, [M], [G], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle conteste être occupante sans droit ni titre, alléguant bénéficier d’un contrat de bail verbal, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 840 euros. Elle fait valoir qu’à défaut de congé donné par le bailleur, le bail verbal a été tacitement reconduit conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Elle demande ainsi sa requalification en contrat de bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Cité à étude, M., [T], [O] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par jugement avant dire droit du 3 novembre 2025, une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 12 janvier 2026 afin de permettre aux demandeurs de signifier à M., [T], [O] leur nouvelle demande.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, la société Sogilimmo et Mme, [C], [N] ont fait assigner M., [T], [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir :

L’expulsion de M., [T], [O], étant occupant sans droit ni titre et de tout occupant de son chef, M., [T], [O] n’ayant aucune capacité pour donner à bail à Mme, [M], [G] sa compagne, le bien qui ne lui appartenait plus, ni aucun bail verbal ;La condamnation de M., [T], [O] à payer à la société Sogilimmo et Mme, [C], [N] à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle d’un montant de 2.500 euros, majorée des charges de copropriété, à compter du 3 avril 2024, date du jugement d’adjudication et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’à la libération effective des lieux ;5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 12 janvier 2026, la société Sogilimmo et Mme, [C], [N] ont déposé des conclusions aux termes desquelles elles sollicitent de :

— ordonner l’expulsion de Mme, [M], [G], celle-ci étant occupante sans droit ni titre et de tout occupant de son chef ;

— condamner Mme, [M], [G] à payer à la SAS Sogilimmo et Mme, [C], [N] à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle d’un montant de 2.500 euros, majorée des charges de copropriété, à compter du 3 avril 2024, date du jugement d’adjudication et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— ladite somme majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— s’entendre condamner à payer aux requérants à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive la somme de 5.000 euros ;

— s’entendre condamner à payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme, [M], [G], représentée par son conseil, réitère les termes de ses conclusions déposées à l’audience du 8 septembre 2025.

Cité à étude, M., [T], [O] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré le 9 mars 2026, puis prorogée au 24 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail verbal liant les parties

Il résulte de articles 1714 et suivants du code civil qu’on peut louer par écrit ou verbalement, que l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions et que l’existence d’un bail verbal ne saurait résulter de la simple occupation des lieux dans la mesure où un bail, qui est un contrat à titre onéreux, suppose une contrepartie financière de la part de l’occupant ou de l’utilisateur.

Il résulte d’une lecture a contrario de l’article 1715 du code civil que la preuve du bail, lorsqu’il a commencé à recevoir exécution, peut être rapportée par tout moyen par celui qui s’en prévaut.

Enfin, il résulte de l’article 1716 du code civil que lorsqu’il s’agit de prouver le montant du loyer d’un bail verbal qui a reçu un début d’exécution, les seuls modes de preuve admissibles sont les quittances, le serment du bailleur ou, l’estimation par experts. Aucun autre mode de preuve n’est admis et le prix ne peut être fixé, selon les circonstances, en fonction d’autres éléments.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du contrat de bail dont il se prévaut, ce qui implique de prouver la mise à disposition à titre onéreux de la chose louée. En tout état de cause, les éléments produits doivent révéler de façon non équivoque l’intention des parties de se lier entre elles par un contrat de bail.

En l’espèce, Mme, [M], [G] se prévaut d’un courrier de l’AGRASC du 2 mars 2021 ayant pour objet « notification au locataire d’une confiscation pénale immobilière » indiquant à cette dernière que ce présent courrier valait avenant au contrat de bail. Le même courrier enjoint la requise de justifier des paiements des loyers du 1er novembre 2020 au 2 mars 2021 auprès de son ancien propriétaire M., [T], [O].

Ainsi, le courrier de l’AGRASC du 2 mars 2021 ne constitue qu’un commencement de preuve par écrit qui doit être corroboré par un autre moyen de preuve.

Mme, [M], [G] en s’abstenant de justifier de paiements d’un loyer durant la période susmentionnée échoue à rapporter un autre moyen de preuve permettant d’établir l’existence d’un contrat de bail verbal initial dont elle se prévaut.

En outre, la production de quatre mandats Western Union en date du 11 juillet 2024, 14 octobre 2024, 3 décembre 2024 et 10 janvier 2025 adressés à Monsieur, [I], [E] et d’un montant de 840 euros chacun ne suffisent pas à établir l’existence du contrat de bail initial qui aurait été conclu avec M., [T], [O], et ce d’autant plus qu’ils ne sont accompagnés d’aucune quittance.

Ses demandes de reconnaissance d’un bail verbal et de sa requalification en bail d’habitation selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 seront rejetées.

Sur la demande d’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

Enfin, le contrôle de proportionnalité, auquel le juge est tenu ne s’opère pas au stade de la détermination de l’illicéité manifeste du trouble invoqué mais au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour y mettre fin. Ce contrôle de proportionnalité peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme, [C], [N] et la société Sogilimmo justifient être propriétaires du logement situé, [Adresse 6] et, [Adresse 7] par la production du jugement d’adjudication du 3 avril 2024.

Si le procès-verbal du 9 mars 2023 n’établit pas que Mme, [M], [G] occupe l’appartement objet du litige, il n’est pour le moins pas contesté qu’elle occupe effectivement ce logement, celle-ci arguant de l’existence d’un contrat de bail verbal, antérieur au jugement d’adjudication du 3 avril 2024, pour justifier de sa jouissance desdits lieux.

La violation du droit de propriété est donc acquise depuis le 3 avril 2024.

Dans ces conditions, Mme, [M], [G] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire. Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

Mme, [C], [N] et la société Sogilimmo demandent une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.500 euros, majorée des charges de copropriété.

Au soutien de leur demande, elles versent aux débats 3 avis de valeur locative du bien établis en février 2025 par 3 agences immobilières différentes. A titre liminaire, au regard de la proximité des dates de ces évaluations avec celle de l’assignation du 13 février 2025, l’argument tiré de l’ancienneté de ces avis est inopérant.

L’agence CHABAL Immobilier, après visite des lieux et examen du marché immobilier, a estimé le prix du loyer à 1.030 euros hors charges par mois le 5 février 2025. La deuxième agence immobilière GIT IMMO a estimé le 4 février 2025 la valeur locative du bien à hauteur de 1.050 euros mensuel hors charges. Enfin, l’estimation établie par l’agence VALORIMO le 6 février 2025 évalue la valeur locative du bien à la somme de 1.000 euros hors charges par mois.

Il s’en déduit que la valeur locative du bien peut être estimée à 1.027 euros mensuel hors charges.

En outre, les demandeurs versent aux débats :

Un appel de fonds exceptionnel du 5 septembre au 30 septembre 2024 au titre d’une fuite et d’un montant de 158,50 euros ;Un projet de répartition du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 d’un montant de 479,62 euros à la charge du locataire ;Les appels de fonds du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 d’un montant de 424,91 euros ;Les appels de fonds du 1er janvier au 31 mars 2025 d’un montant de 389,45 euros ;Les appels de fonds du 1er avril au 30 juin 2025 d’un montant de 389,45 euros ;Les appels de fonds du 1er juillet au 30 septembre 2025 d’un montant de 389,59 euros ;Les appels de fonds du 1er octobre au 31 décembre 2025 d’un montant de 421,81 euros.Ainsi, les charges de copropriété peuvent s’évaluer pour l’année 2025 à hauteur de 1.590,3 euros, soit 132 euros mensuel.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à 1.160 euros, charges comprises.

Il convient donc de condamner Mme, [M], [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.160 euros par mois, à compter du 3 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que Mme, [M], [G] a produit aux requérants un contrat de bail en date du 18 décembre 2021 conclu avec Mr, [O], [T] en qualité de bailleur alors même qu’elle était informée depuis le 2 mars 2021 par l’AGRASC que ce dernier n’était plus propriétaire du bien objet du litige.

Or par cette manœuvre dilatoire, la défenderesse manifeste une évidente mauvaise foi rendant impossible une résolution amiable du litige, et ce malgré les tentatives de conciliation engagées par les requérants par l’intermédiaire de leur conseil.

Il en résulte que les manquements de Mme, [M], [G] à son obligation de quitter les lieux et de coopérer de manière loyale sont constitutifs d’une faute qui a causé à un préjudice financier, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Mme, [M], [G] à payer à Mme, [C], [N] et la société Sogilimmo la somme de 300 euros à titre de dommages intérêts.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Rejette la demande de Mme, [M], [G] de reconnaissance d’un bail verbal et de sa requalification en bail d’habitation selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

Constate que Mme, [M], [G] est occupante sans droit ni titre de l’appartement, [Adresse 5], appartenant à Mme, [C], [N] et la société Sogilimmo ;

Ordonne à Mme, [M], [G] de libérer et vider l’appartement, [Adresse 5] dès la signification de la présente ordonnance ;

Ordonne l’expulsion de Mme, [M], [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés sans droit ni titre situés au, [Adresse 5] au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme, [M], [G] à payer à Mme, [C], [N] et la société Sogilimmo, une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de mille cent soixante euros (1.160 euros) à compter du 3 avril 2024, avec intérêt au légal à compter de l’assignation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

Condamne Mme, [M], [G] à payer à Mme, [C], [N] et la société Sogilimmo, la somme de trois cent euros (300 euros) à titre de dommages-intérêts ;

Réserve les demandes en et les dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE