COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 22/03576 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NY3U

Pôle Civil section 2

Date : 27 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [V],

né le 20 décembre 1951 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

Madame [Y], [H] [C],

née le 21 juillet 1953 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. BOIVERT ET PARAYRE, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 794 030 734, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Arnaud JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 17 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 19 Décembre 2024 prorogé au 14 Janvier 2025 puis avancé au 27 Décembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Décembre 2024

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [P] [V] et Mme [Y] [C] son épouse sont propriétaires depuis le 2 octobre 2009 de deux lots d’un ensemble immobilier, -un appartement et un emplacement de parking- au sein de la résidence “L'[Adresse 3]” située à [Localité 5], ces deux lots étant dépendants d’une résidence de services et soumis au statut de la copropriété.

Aux termes d’un bail commercial signé le 29 juin 2009 pour une durée de 9 ans, M. [P] [V] et Mme [Y] [C] ont loué leur ensemble immobilier à la société Eurogest pour un loyer annuel de 5892 euros, -491 euros par mois-.

En 2013, prenant la suite d’Eurogest, la S.A.S. Boivert et Parayre dont l’activité principale est l’exploitation de résidences de services s’est chargé de l’exploitation des deux lots, et s’est acquittée d’un loyer mensuel indexé de 495, 10 euros pendant quatre ans.

Par ordonnance de référé du 15 décembre 2016 rendue dans le cadre du régime légal des copropriétés en difficultés, Maître [M] [K], administrateur provisoire, a été nommé aux fins d’apurer la gestion du syndicat de copropriétaires de “l'[Adresse 3] Extension”

A compter de 2017, alléguant une erreur de calcul de loyer pour le type d’appartement concerné, la S.A.S. Boivert et Parayre a procédé au paiement d’un loyer mensuel de 276, 25 euros aux bailleurs, sans leur réclamer de trop-perçu.

Courant 2018, Maître [M] [K], administrateur provisoire, a adressé aux époux [V] un acte de délégation de créance aux fins de paiement de la somme de 9 291, 19 euros arrêtée au 30 juin 2017 au titre du décompte de gestion par la S.A.S. Boivert et Parayre.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 juillet 2022, M. [P] [V] et Mme [Y] [C] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montpellier la S.A.S. Boivert et Parayre pour obtenir le paiement des sommes de

—  16 829, 75 euros au titre des loyers impayés, montant arrêté au 16 juin 2022,

—  495, 10 euros par mois à compter du jour de l’audience jusqu’à la date du présent jugement,

—  16 453, 10 euros au titre des charges impayées, montant arrêté au 11 avril 2022,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2024, par R.P.V.A, au visa des articles 1103 et 1728 du code civil, les époux [V] réclament le débouté de l’ensemble des demandes de la S.A.S. Boivert et Parayre, et sa condamnation à leur payer :

—  22 957,55 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 01.10.2024,

—  495,10 euros par mois à compter du jour de l’audience à la date du présent jugement,

—  20 945,76 euros au titre des charges impayées, arrêtée au 30.09.2024,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2023, au visa des articles 1353 et suivants du code civil, la S.A.S. Boivert et Parayre sollicite du tribunal le débouté de l’ensemble des demandes des époux [V], et de les condamner in solidum à lui payer 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par les époux [V] et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la S.A.S. Boivert et Parayre.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024 avec une audience de plaidoirie prévue le 17 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 et prorogé au 14 Janvier 2025 puis avancé au 27 Décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formées à l’encontre de la S.A.S. Boivert et Parayre

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil “Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

En application des dispositions ci-dessus rappelées, et au visa de leur pièce 3 produite aux débats les époux [V] sollicitent le paiement des loyers impayés et des charges de copropriétés.

● les loyers impayés

Les époux [V] réclament le paiement de la somme 22 957,55 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 01.10.2024 et de celle de 495,10 euros par mois à compter du jour de l’audience à la date du présent jugement, et au soutien de leurs demandes, versent un contrat de bail commercial.

Pour résister à leurs prétentions, la S.A.S. Boivert et Parayre relève que le contrat de bail communiqué n’est pas signé et ne peut régir par conséquent les relations existantes entre les parties.

M. [P] [V] et Mme [Y] [C] ne peuvent éluder que le contrat rédigé par la S.A.S. Boivert et Parayre n’est signé d’aucune des parties outre le fait que le prix du loyer n’y est mentionné nulle part hors une mention manuscrite illisible, ce qui constituent une difficulté préjudiciable quant à l’existence d’obligations en paiement du prix du bail.

La défenderesse évoque, sans s’y attarder, que cette difficulté n’est pas étrangère au motif que la précédente société en charge de la gestion des deux lots concernés, ayant fait faillite, était gérée par le frère de M. [P] [V] et souligne qu’aucun contrat ne la lie réellement aux bailleurs.

S’il est constant que la S.A.S. Boivert et Parayre ne conteste pas être preneur des deux lots dont les requérants sont propriétaires, ni même d’en tirer des revenus par son exploitation de la résidence, l’absence de signature informe que les parties ne sont pas parvenues à s’entendre pour donner un cadre précis à leurs relations et, notamment, définir l’exact contenu du contrat quant à l’ensemble immobilier loué : les demandes de ces chefs de M. [P] [V] et de Mme [Y] [C] sont en conséquence rejetées.

● les charges impayées

Les époux [V] réclament le paiement de la somme de 20 945,76 euros au titre des charges impayées, somme arrêtée au 30.09.2024.

La défenderesse rappelle que le bail précité n’est pas signé et que de ce fait les bailleurs ne peuvent se prévaloir de ses dispositions et que de surcroît, il n’est fourni aucun justificatif au soutien de la demande en paiement.

Le même raisonnement prévaut quant au paiement des charges : la S.A.S. Boivert et Parayre n’ayant pas signé le bail qui lui aurait conféré le statut de preneur, les époux [V] ne peuvent, sur le plan contractuel, faire valoir des exigences quant au paiement des charges impayées. Leur demande de ce chef est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner solidairement les époux [V], succombant, aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement les époux [V] à payer à la S.A.S. Boivert et Parayre la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [P] [V] et Mme [Y] [C] de leurs demandes en paiement des loyers impayés et en paiement de loyers dus ensuite du jour de l’audience,

DÉBOUTE M. [P] [V] et Mme [Y] [C] de leur demande en paiement des charges impayées,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE solidairement M. [P] [V] et Mme [Y] [C] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement M. [P] [V] et Mme [Y] [C] à payer à la S.A.S. Boivert et Parayre la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 27 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE GAL