COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT défendeur

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COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

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1

N° RG 23/02067 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OHTI

Pôle Civil section 2

Date : 10 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [X]

né le 02 Septembre 1945 à [Localité 15] (ESPAGNE),

demeurant [Adresse 6]

Madame [C] [A] épouse [X]

née le 10 Novembre 1950 à [Localité 10] (ESPAGNE),

demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [E] [M] épouse [G]

née le 23 Juin 1971 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 4]

Madame [I] [U] veuve [M]

née le 05 Mars 1938 à [Localité 13] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 6]

Madame [R] [M] épouse [Z]

née le 03 Décembre 1960 à [Localité 12] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 7]

Monsieur [V] [M]

né le 10 Avril 1962 à [Localité 9] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [S] [M]

né le 25 Septembre 1963 à [Localité 9] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [K] [M]

né le 19 Octobre 1964 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [M] épouse [J]

née le 14 Juillet 1966 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 8]

Monsieur [B] [M]

né le 11 Septembre 1968 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 5]

tous représentés par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE GAL et Madame Sabine CABRILLAC, juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Cécilia FINA-ARSON, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE GAL, ayant participé aux débats et au délibéré

assistées de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Octobre 2024 au cours de laquelle Sabine CABRILLAC a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 10 Décembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE.

Par acte authentique signé le 25 juillet 2022 en l’étude de Maître [N] [T], notaire à [Localité 11], M. [W] [X] et Madame [C] [A] épouse [X] ont acquis, par l’intermédiaire de la SARL AGENCE SAINT LOUIS, une villa située [Adresse 6], appartenant à l’indivision successorale [M], moyennant le prix de 269.900 €.

Après la prise de possession des lieux, les époux [X] ont découvert le dysfonctionnement de plusieurs équipements, à savoir l’adoucisseur, la climatisation et la VMC dans la salle de bains et la cuisine et ont procédé à leur remplacement.

Courant août 2022, les époux [X] ont subi des entrées d’eau dans la maison lors de fortes pluies, en provenance de la porte d’entrée. Ils ont alors contacté la SARL AGENCE SAINT LOUIS qui leur a conseillé de creuser une tranchée pour permettre l’écoulement des eaux.

Suite à ce sinistre, les époux [X] ont fait procéder à des travaux afin d’abaisser le niveau de la terrasse et ont remplacé la porte d’entrée pour un coût total de 3.539,05 €.

Considérant que ces désordres étaient constitutifs de vices cachés, les époux [X] ont, par l’intermédiaire de leur conseil et par courrier recommandé en date du 1 er décembre 2022, contacté la SARL AGENCE SAINT LOUIS, afin de tenter de trouver une issue amiable à ce litige en sollicitant le règlement de la somme de 10.772,06 € correspondant aux frais exposés pour résoudre les désordres précités.

Par e-mail du 20 décembre 2022 suivi d’un courrier recommandé du 21 décembre 2022, la SARL AGENCE SAINT LOUIS a indiqué aux époux [X] qu’elle transmettait aux membres de l’indivision [M] leur réclamation, en précisant qu’il n’y avait pas de gestionnaire de l’indivision.

Les époux [X] n’ont reçu aucune réponse de l’indivision [M].

Par acte de commissaire de justice en date des 28 avril, 2 mai, 4 mai 5 mai et 9 mai 2023 les époux [X] ont fait assigner Madame [E] [M] épouse [G], Mme [I] [U] veuve [M], Mme [R] [M] épouse [Z], M. [V] [M], M. [S] [M], M. [K] [M], Mme [O] [M] épouse [J] et M. [B] [M] devant le Tribunal Judiciaire de Montpellier afin d’obtenir réparation des préjudices subis sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

Dans leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 13/09/24, ils demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, de juger que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés concernant la maison acquise le 25 juillet 2022 auprès des consorts [M] sont réunies et en conséquence ils sollicitent, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation solidaire des consorts [M] à leur payer la somme de 13.272,06 € à titre de remboursement d’une partie du prix de vente de ladite maison, outre la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, celle de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, ainsi que 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et leur condamnation solidaire aux dépens.

A l’appui de leurs demandes les époux [X] soutiennent que les désordres constatés constituent des vices cachés. Ils s’opposent à la mise en œuvre de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente du 25 juillet 2022, en raison de la connaissance par les vendeurs desdits vices. Ils précisent que les vendeurs connaissaient l’existence des désordres puisque Madame [M] occupait encore le bien, fût-ce que quelques mois dans l’année, lors de la vente et ajoutent que si Madame [M] ne résidait dans la maison que l’été, elle avait nécessairement connaissance du dysfonctionnement a minima de la climatisation. Ils soutiennent que s’ils avaient parfaitement conscience que la maison n’était pas une construction neuve, ils ne pouvaient en revanche savoir que des éléments d’équipement n’étaient pas en état de fonctionnement ou qu’ils allaient subir des infiltrations. Ils font valoir qu’il ne peut leur être reproché d’avoir immédiatement réalisé les travaux nécessaires, sans attendre de diligenter une expertise amiable qui aurait pris des semaines voire des mois.

Ils font valoir que le métier de maçon exercé par Monsieur [X] ne fait pas de lui un acheteur professionnel, alors que la qualité de peintre en bâtiment de Monsieur [S] [M], qui était présent le jour de la signature de l’acte de vente et qui a précisé que tout fonctionnait dans la maison, lui confère la qualifié de professionnel de la construction et est de nature à exclure l’application de la clause d’exonération de garantie.

Ils allèguent que les dysfonctionnements de la climatisation, de l’adoucisseur, et de la VMC remplissent les conditions pour bénéficier de la garantie des vices cachés et soulignent que les vendeurs ont cherché à tromper les acquéreurs en procédant volontairement à un essai de la seule ventilation et non de la climatisation lors de la visite.

Ils soutiennent que les désordres liés aux entrées d’eau par la porte d’entrée de la maison sont également constitutifs de vices cachés en raison de l’absence de pente au niveau de la terrasse et du défaut de fermeture correct de la porte d’entrée.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 21/07/24, les consorts [M] demandent au tribunal de :

— juger que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies,

— juger que les époux [X] ont été en mesure de vérifier que la climatisation fonctionnait ainsi que cela est déclaré dans l’acte,

— juger que la preuve d’un vice caché dont avait connaissance les vendeurs n’est pas rapportée en ce qui concerne la climatisation,

— juger qu’en ce qui concerne la VMC que le vice était apparent au moment de la vente,

— juger qu’en ce qui concerne l’adoucisseur que le vice était apparent au moment de la vente,

— juger que lesdits vices ne rendent pas l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné,

— juger qu’en ce qui concerne les arrivées d’eau que le vice était apparent au moment de la vente,

— juger que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, et en conséquence,

— débouter les demandeurs de leur demande de condamnation à hauteur de 13 272,06 € au titre de remboursement d’une partie de prix de vente la maison,

— débouter les demandeurs de leur demande de condamnation en réparation du préjudice de jouissance à hauteur de 3 000 €,

— débouter les demandeurs de leur demande de condamnation en réparation du préjudice moral à hauteur de 2 000 €,

— débouter les demandeurs de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Ils sollicitent la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC.

A l’appui de leurs demandes, ils exposent qu’il est expressément spécifié dans l’acte de vente que « L’ACQUEREUR prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité », que l’acte authentique contient une clause d’exclusion des vices cachés. Ils rappellent que la maison acquise par les époux [X] est ancienne puisque construite en 1973, que Madame [I] [M], dernière occupante, n’y vivait que l’été, et que cette maison n’a pas fait l’objet de travaux ou de rénovation depuis de nombreuses années. Ils soulignent que la maison était vendue dans son « jus », et que son prix tenait compte de la rénovation nécessaire à réaliser. Ils soutiennent qu’au regard du mauvais état général du bien, qui ne pouvait échapper à personne, les acquéreurs ne peuvent utilement prétendre avoir découvert des défauts, que tout observateur était capable de détecter.

Ils font valoir que la mauvaise foi des vendeurs n’est pas démontrée, ni que ceux-ci aient volontairement dissimulés des vices. Ils ajoutent que la vétusté normale ne constitue pas un vice au sens de l’article 1641 du Code civil, que les demandeurs ne produisent aucun procès-verbal de constat d’huissier ni d’expertise amiable, que les preuves fournies sont insuffisantes à démontrer un quelconque vice caché dont aurait pu avoir connaissance les vendeurs et que Monsieur [W] [X], maçon de profession, doit être considéré comme un acquéreur professionnel.

L’ordonnance de clôture a été prononcé le 24 septembre 2024.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux, mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande en garantie des vices cachés.

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que l’acquéreur a l’obligation de rapporter la preuve de la réunion de diverses conditions cumulatives s’il veut engager la garantie du vendeur : l’existence d’un vice, la gravité de ce vice, son caractère caché, et l’antériorité du vice par rapport à la vente.

En l’espèce, M. [X] et Mme [A] ont, par acte authentique de vente du 25 juillet 2022, fait l’acquisition d’une maison à usage d’habitation, élevée d’un simple rez-de-chaussée, sise [Adresse 6] et appartenant à l’indivision successorale [M].

Pour justifier de l’existence de vices cachés, les acquéreurs produisent :

Un bon d’intervention de la société JAN faisant état du défaut de fonctionnement des compresseurs extérieurs de trois climatiseurs, âgés d’une quinzaine d’année et pour lesquels une réparation est impossible.Une facture pour l’achat d’un adoucisseur, Un devis pour la dépose de la VMC hors d’usage et son remplacement, Une facture pour la reprise des peintures de la salle de bain, Des factures pour la location d’un véhicule, d’un marteau piqueur, et la pose de carrelage.Un ensemble de photographies non datées.

Si ces pièces démontrent que la maison acquise par M. [X] et Madame [A] a fait l’objet de réparations pour des désordres dont certains sont nécessairement apparents comme le défaut de fonctionnement de la climatisation ou de la VMC, elles ne démontrent pas que le bien était impropre à sa destination.

En effet, les acquéreurs, à qui incombe la charge de la preuve, ne justifient d’aucune expertise amiable ou de tout autre élément susceptible de démontrer que la villa est affectée de vices cachés la rendant inhabitable.

Les photographies produites, non datées, et les factures ou devis établis à la demande des acquéreurs ne permettent pas d’établir la preuve des vices allégués, en vertu du principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

De surcroît, le montant des travaux ayant permis de remédier aux désordres s’est élevé à la somme de 13.272,06 € € réglés par les acquéreurs. S’agissant d’un logement acquis pour un montant de 269.900 €, le coût des travaux réalisés ne permet pas de dire que les désordres diminueraient tellement l’usage de l’immeuble que les acquéreurs en auraient donné un moindre prix, de sorte que le caractère de gravité n’est pas établi.

M. [X] et Mme [A] seront en conséquence déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

— Sur les demandes accessoires.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner M. [W] [X] et Madame [C] [A] épouse [X], qui succombent, aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [W] [X] et Madame [C] [A] épouse [X] à payer à Madame [E] [M] épouse [G], Mme [I] [U] veuve [M], Mme [R] [M] épouse [Z], M. [V] [M], M. [S] [M], M. [K] [M], Mme [O] [M] épouse [J] et M. [B] [M] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que rien, en l’espèce, ne justifie d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [W] [X] et Madame [C] [A] épouse [X] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE M. [W] [X] et Madame [C] [A] épouse [X] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [W] [X] et Madame [C] [A] épouse [X] à payer à Madame [E] [M] épouse [G], Mme [I] [U] veuve [M], Mme [R] [M] épouse [Z], M. [V] [M], M. [S] [M], M. [K] [M], Mme [O] [M] épouse [J] et M. [B] [M] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 10 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL