MINUTE N°25/03160

DOSSIER N° RG 25/00481 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7V7

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER STEPHANAIS

185 rue du Pré de la Roquette

76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY

Représentant : Mme [B] [Y] (Autre) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

M. [K] [V] et Mme [E] [N]

Rue LITTRE Prolongue

Quartier Les Fleurs – Immeuble Oeillet

76410 SAINT-AUBIN-LES-ELBEUF

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Octobre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 2 décembre 2010, prenant effet au 16 décembre 2010, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] un local à usage d’habitation situé Rue littre porlongue, immeuble œillet, appartement n°202, quartier les fleurs, 76410 SAINT AUBIN LES ELBEUF, pour un loyer mensuel initialement fixé à 341,45 euros, outre une avance sur charges de 73,86 euros.

Par lettre du 13 novembre 2024, reçue le 4 décembre 2024, la SA LE FOYER STEPHANAIS a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers de ses locataires.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] le 14 novembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.003,58 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation signifiée le 10 mars 2025 et notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 11 mars 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :

— constater acquise la clause résolutoire de plein droit du contrat de location et prononcer la résiliation du bail ;

— dire que les occupants sont sans droit ni titre ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout personne introduite par elle dans le logement avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.035,20 euros représentant les loyers et les charges arrêtés au 28 février 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— une indemnité d’occupation postérieure au décompte fourni pour le jugement, équivalent au montant du loyer et charges locatives, et ce jusqu’à la libération effective du logement par eux et de tout occupant de leur chef ;

— la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal au titre de l’article 1231-7 du code civil, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— prononcer l’exécution provisoire de a décision à intervenir nonobstant l’exercice de toute voie de recours, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 octobre 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS, régulièrement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2.709,16 euros selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

La SA LE FOYER STEPHANAIS indique qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de juillet 2025 et qu’elle s’oppose à l’octroi des délais de paiement.

Bien que régulièrement cités par dépôt de l’acte à étude, Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Suite à un premier rendez-vous honoré, Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] ne se sont pas rendus aux rendez-vous proposés dans le cadre de la finalisation du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 et 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA LE FOYER STEPHANAIS par lettre du 13 novembre 2024, reçue le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LE FOYER STEPHANAIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] le 14 novembre 2024.

Le bail ayant été tacitement renouvelé depuis le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, il s’agira d’appliquer le délai de deux mois.

Il ressort du décompte produit par la SA LE FOYER STEPHANAIS que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

La SA LE FOYER STEPHANAIS est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 15 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 janvier 2025, Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] sont sans droit ni titre depuis cette date et causent un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 6 octobre 2025, Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] demeurent redevables de la somme de 2.954,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais dits « OPS », pour un montant total de 106,68 euros.

Toutefois, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé aux locataires en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que des courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] pour leur demander de répondre à l’enquête SLS et OPS et de transmettre leur avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022, et à défaut pour eux d’avoir fourni les éléments nécessaires à l’enquête sur ses ressources, un supplément de loyer de solidarité leur serait facturé ainsi qu’une pénalité mensuelle de retard de 7,62 euros. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé aux locataires .

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé aux locataires la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

En outre, le décompte comprend également des frais de contentieux pour un montant total de 245,59 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2.602,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 mars 2025 sur la somme de 2.035,20 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] seront condamnés solidairement.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024, de l’assignation du 10 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 4 décembre 2024 et 11 mars 2025.

Condamnés aux dépens, Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA LE FOYER STEPHANAIS recevable en sa demande de résiliation de bail;

CONSTATE la résiliation à la date du 15 janvier 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 2 décembre 2010, prenant effet au 16 décembre 2010, portant sur le logement situé Rue littre porlongue, immeuble oeillet, appartement n°202, quartier les fleurs, à SAINT AUBIN LES ELBEUF (76410) ;

DIT que les occupants sont sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence, la libération des lieux ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 2.602,48 euros, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 octobre 2025, échéance de mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 mars 2025 sur la somme de 2 035,20 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025, soit l’échéance du mois de septembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024, de l’assignation du 10 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 4 décembre 2024 et 11 mars 2025 ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [K] [V] et Madame [E] [N] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE