COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TOTAL COPIES 3

MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE

REVÊTUE formule

transmie par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/04604 – N° Portalis DBYB-W-B7H-ORAS

Pôle Civil section 3

Date : 19 Décembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 3

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [5], RCS de [Localité 8] N° [N° SIREN/SIRET 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Thomas FERHMIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Maître Alain ROLLET, Avocat au Barreau de Nîmes, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Aude MORALES

Assesseurs : Corinne JANACKOVIC

Sophie BEN HAMIDA

assisté de Tlidja MESSAOUDI greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 21 Octobre 2025 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 19 Décembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 5 janvier 2010, la société [5] a conclu un bail commercial et a acquis un fonds de commerce portant sur un local à usage de « bar, brasserie, restaurant » d’une superficie de 146 m² environ ainsi qu’une terrasse de 100 m² situé au centre commercial CARREFOUR à [Localité 9] pour un montant de 450 000 €.

Par acte notarié du 16 avril 2014, la société [3] est devenue le bailleur de la société [5].

Par exploit d’huissier de justice du 19 novembre 2014, la société [4] a fait signifier à la SARL [5] un congé pour le 30 juin 2015 avec un refus de renouvellement du bail et la proposition d’un paiement d’une indemnité d’éviction à déterminer conformément aux dispositions légales pour le cas où il pourrait y prétendre.

La société [5] a sollicité l’intervention de Me [C] dans la défense de ses intérêts. Ce dernier a adressé un courrier au bailleur revendiquant une indemnité d’éviction de 630 000 euros.

Par acte du 27 novembre 2018, la société [3] a assigné la SARL [5] devant le Tribunal de grande instance de Nîmes en vue d’obtenir notamment l’expulsion de la SARL [5] de ses locaux et le constat de l’acquisition de la prescription biennale et la déchéance du droit à indemnité d’éviction du preneur.

Par acte du 30 juillet 2019, la SARL [5] a assigné Maître [C] devant le Tribunal de grande instance de Montpellier pour rechercher sa responsabilité et d’obtenir l’indemnisation des préjudices en résultant.

Par jugement du 6 avril 2021, le Tribunal judiciaire de Montpellier a retenu la faute de Maître [C] et a enjoint la SARL [5] à produire le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes dans l’affaire l’opposant à la SAS [3].

Par jugement du Tribunal judiciaire de Nîmes du 18 juin 2021, le tribunal a :

— débouté la SARL [5] de sa demande de nullité du congé,

— constaté que le bail a pris fin le 30 juin 2015,

— ordonné l’expulsion de la SARL [5],

— condamné la SARL [5] à payer une indemnité d’occupation depuis le 1er novembre 2017 et condamné cette société à payer une somme de 125 311.09 € TTC au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 30 octobre 2017 ainsi que la somme de 12531.11 € au titre de la clause pénale.

Le 2 août 2021 la société [5] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 9 février 2022, le Juge de la mise en état a prononcé un sursis à statuer jusqu’à l’arrêt définitif de la Cour d’appel de [Localité 8] dans l’affaire opposant la SARL [5] à la SAS [3].

Par arrêt de la cour d’appel de [Localité 8] du 29 septembre 2023, la cour a :

— confirmé le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf ce qu’il a débouté la société [6] de sa demande de nullité formée à l’encontre du congé délivré par la société [3] le 19 novembre 2014,

— statuant à nouveau du chef infirmé, déclaré la société [5] irrecevable en sa demande de nullité formée à l’encontre du congé délivré par la société [3] le 19 novembre 2014,

— dit que les condamnations prononcées en première instance au paiement de la somme de 125 311,09 euros au titre des loyers et charges et de la somme de 12 531,11 euros au titre de la clause pénale emporteront intérêts au taux conventionnel de 1% par mois de retard,

— condamne la société [5] à payer à la société [3] la somme de 113 787,36 euros, outre intérêts au taux conventionnel de 1% par mois de retard au titre des indemnités d’occupation, charges et accessoires dus entre le 1er novembre 2017 et le 4 juillet 2022,

— condamne la société [5] à payer à la société [3] la somme de 11 378,74 euros, au titre de la clause pénale sur les indemnités d’occupation, charges et accessoires dus entre le 1er novembre 2017 et le 4 juillet 2022, outre intérêts au taux conventionnel de 1% par mois de retard.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 février 2024, La société [5] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater que Maître [K] [C] n’a pas saisi le Tribunal de grande instance de Nîmes dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné à la SARL [5].

— Juger que la faute commise par Maître [K] [C] a fait perdre à la SARL [5] le bénéfice de l’indemnité d’éviction due par le bailleur.

— Juger que la SARL [5] est bien fondée à demander réparation de ses préjudices.

— Condamner Maître [K] [C] à verser à la SARL [5] la somme de 630.750 € en réparation du préjudice matériel.

— Condamner Maître [K] [C] à verser à la SARL [5] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

— Débouter Maître [K] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— Condamner Maître [K] [C] à verser à la SARL [5] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Maître [K] [C] aux dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître [Z] [H] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de la demande d’indemnisation de son préjudice matériel, la société [5] soutient que l’existence de la faute de Me [C] est établie par le jugement du Tribunal Judiciaire de Montpellier du 6 avril 2021 et avance que cette faute est à l’origine de son préjudice né d’une perte de chance d’obtenir l’indemnité d’éviction et que contrairement à ce qui est avancé par le défendeur, le bailleur n’entendait pas se prévaloir d’un manquement contractuel du preneur en raison de son propre manquement à l’obligation de délivrance.

S’agissant du montant du préjudice matériel, la société [5] avance que ce montant a été déterminé par Me [C] lui-même sur la base d’un calcul objectif et non augmenté aux fins de négociations.

Au soutien de la demande d’indemnisation du préjudice moral, la partie demanderesse indique avoir été particulièrement affectée par la négligence de Me [C] qui a commis une faute professionnelle et qui est resté silencieux et n’a pas tenté de parvenir à un accord amiable alors qu’elle lui avait confié l’unique actif d’une société familiale.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 mars 2024, Me [C] sollicite :

— Juger que la SARL [5] a failli dans l’obligation de payer les loyers, charges et l’indemnité d’occupation, ce que confirme l’arrêt rendu par la Cour de [Localité 8] le 29 septembre 2023,

— Juger que le manquement réitéré du preneur [5], sur plusieurs années, aux obligations issues du bail (paiement des loyers) constitue un obstacle déterminant au paiement de toute indemnité d’éviction (Jurisprudence constante),

— Juger que cette situation est totalement extérieure à l’intervention de Maître [C],

— Juger que la SARL [5] ne justifie pas d’un préjudice en relation directe de causalité avec l’intervention de Me [C],

— Juger que le lien de causalité défaille entre l’intervention de Me [C] et le préjudice allégué,

— Débouter la SARL [5] de ses demandes

— La Condamner à payer à Me [C] la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du CPC

— La Condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Me [C] avance que la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction résulte d’une violation grave et renouvelée des obligations du preneur et n’est pas directement liée à l’acquisition de la prescription prononcée par le Tribunal judiciaire de Nîmes. Il ajoute qu’une éventuelle faute de sa part n’implique pas en elle-même l’indemnisation d’un préjudice de perte de chance qui n’est pas démontré. Il conteste également le montant du préjudice avancé considérant que la somme de 630750 € n’était qu’une première approche chiffrée servant de base de négociation et qu’elle n’est pas justifiée par la société [5]. S’agissant du préjudice moral, Me [C] indique qu’il n’est pas justifié.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

LE PRÉJUDICE

Le tribunal dans son jugement du 6 avril 2021 avait retenu la faute de Maître [C] en la motivant par un manque de diligence en ce que si Maître [C] avait adressé une réclamation amiable en mars 2015 à la suite de la délivrance du congé du bailleur par acte du 19 novembre 2014 pour la date du 30 juin 2015, il n’a pas initié l’action visant à voir fixer cette indemnité d’éviction avant la date de la prescription pour ce faire, soit dans les 2 ans de la date prévue pour la fin du bail expirant donc le 30 juin 2017.

Il convient de se placer au jour où pouvait être revendiquée cette indemnité d’éviction pour apprécier si elle pouvait être obtenue puisque c’est à la date du refus de renouvellement qu’il convient de se placer pour savoir si le locataire remplit ou non les conditions légales pour avoir droit à l’indemnité d’éviction.

Maître [C] soutient que même s’il avait engagé l’action dans le délai, elle n’aurait pu aboutir dans la mesure où le preneur à bail , confronté à une action résolutoire pour défaut de paiement de loyers, n’est pas fondé à réclamer une telle indemnité.

Le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 18 juin 2021, confirmé par arrêt de la cour a déclarée prescrite la demande de contestation du congé et de paiement d’une indemnité d’éviction et ce à la demande du bailleur qui demandait que soit constaté l’expiration du délai prévu à l’article L145-60 du code de commerce pour faire valoir une telle indemnité.

Mais il ressort des motifs de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 8] du 29 septembre 2023, que la demande d’expulsion formée par le bailleur n’était pas fondée sur le non paiement des loyers mais sur le congé donné, si bien qu’il n’est pas incontestablement établi que le bailleur aurait invoqué ce motif comme étant un motif grave et légitime au sens de l’article L145-17 du code de commerce pour se soustraire à l’indemnité d’éviction éventuellement due et ce même s’il ressort des décisions rendues que des loyers étaient dus en 2014 puisque les décisions évoquent une somme de 125 311,09 € due au titre des loyers en 2017, correspondant à des loyers et charges dues depuis plus de 3 ans.

Pour autant, il ne peut être retenu que la fixation d’une indemnité d’occupation était acquise, puisque le congé donné ne formulait aucune offre chiffrée et visait certes l’éventualité d’une indemnité d’éviction, mais tout en rappelant qu’une telle indemnité était à déterminer conformément aux dispositions légales pour le cas où il pourrait y prétendre, ce qui laissait la place pour le bailleur d’invoquer un motif grave et légitime pour s’y soustraire.

Dans ce contexte, la probabilité d’obtenir une indemnité d’éviction, même si l’action n’avait pas été prescrite est extrêmement incertaine voire inexistante mais pour autant ne peut être totalement exclue.

Il en résulte donc une perte de chance théorique d’obtenir une indemnité d’éviction.

Vu l’article 1231-1 du code civil,

La perte de chance se conçoit comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et permet de réparer une part de l’entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue.

L’indemnisation prend donc la forme d’une quote-part fixée en fonction de la chance perdue ce qui suppose d’évaluer la perte alléguée.

Le tribunal ne dispose pas de l’ensemble des éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction qui aurait pu être allouée que la SARL [6] chiffre à 630 750 € mais sans produire d’éléments objectifs pour la déterminer.

Aucune des pièces produites ne permet de déterminer comme de façon classique, cette indemnité qui se compose d’indemnité principale fondée sur une valeur (valeur du fonds ou valeur du droit au bail) et de différentes indemnités accessoires visant à compenser des pertes, des frais, des préjudices indirects.

Maître [C] qui soutient que le montant proposé était surévalué s’agissant d’une demande dans le cadre d’une négociation ne produit pas plus d’éléments pour permettre de déterminer qu’elle aurait été le montant effectif d’une telle indemnité au regard de ses critères de fixation.

Le tribunal ne pourra donc que retenir la réclamation formulée par Maître [C] dans son courrier du 10 mars 2015 faisant état de différents éléments chiffrés mais admettant tenant les vicissitudes administratives rencontrées par le fonds de commerce qu’il ne pouvait être valorisé qu’en considération de son emplacement et de la valeur du droit au bail.

Cette valeur était fixée aux termes de ce courrier à 564 840 € en 2010 et les frais accessoires chiffrés ne sont pas plus justifiés.

Cette somme de 564 840 € aurait inévitablement était amputée des loyers et clause pénale dues soit la somme de 125 311,09 € au titre des loyers, 12 431,11 € au titre de la clause pénale et 113 787,36 € au titre des indemnités d’occupation dues entre novembre 2017 et le 4 juillet 2022.

La perte de chance porte donc sur une somme de 313 311 €, dont la quote-part fixée en fonction de la chance perdue sera arbitrée à 2 % soit la somme de 6266,22 €.

La SARL [6] fait par ailleurs valoir un préjudice moral qu’elle évalue à 5000 € mais qu’elle ne caractérise pas au regard de la spécificité des préjudices moraux subis par les personnes morales.

Elle sera déboutée de sa demande.

LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Maître [C], qui succombe, sera tenu au paiement des dépens.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

L’équité commande d’allouer à la SARL [6] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, montant auquel Maître [C] sera condamné.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne préside à l’écarter tenant l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Maître [K] [C] à payer à la SARL [6] la somme de 6 266,22 € au titre de la perte de chance résultant de la faute retenue par jugement du 6 avril 2021,

REJETTE la demande au titre du préjudice moral,

CONDAMNE Maître [K] [C] à payer à la SARL [6] la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Maître [K] [C] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.