N°Minute:25/01847

N° RG 25/00761 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQ7O

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [G] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDEUR:

Madame [E] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e MUNOZ, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 04 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Septembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e MUNOZ

Copie certifiée delivrée à : M^e Karine MASSON

Le 04 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2019 ayant pris effet le 01 novembre 2019, Madame [G] [V] a, par l’intermédiaire de la SARL SANOVIM, donné à bail à Madame [E] [U] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 535 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 65 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 535 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement en date du 31 octobre 2019.

Madame [E] [U] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement en date du 06 décembre 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 juillet 2024, Madame [G] [V] a, par l’intermédiaire de la SARL C-GLI, mis en demeure Madame [E] [U] d’avoir à payer la somme de 6 946,80 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie conservé.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 novembre 2024, Madame [G] [V] a fait assigner Madame [E] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

6 946,80 euros au titre des dégradations locatives et du défaut d’entretien,

700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens, en ce compris le coût de la mise en demeure et celui de la présente assignation.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et un renvoi, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 19 juin 2025.

A cette audience, Madame [G] [V], représentée par son avocat qui a déposé, a sollicité :

Statuant au vu de 1'acte introductif d’instance,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le décret du 26 août 1987

Il est demandé au Juge des contentieux de la protection de concilier les parties en litige, s’y faire se peut, sinon de juger à faire immédiatement, ou de la faire renvoyer à une autre audience où la date sera précisée par les soins du greffe

Vu les articles R 213-4 et R 213-9 -7 du code de l’organisation judiciaire,

Vu l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989,

Vu les dispositions des articles 1103, 1730 et 1732 du code civil.

Vu les pièces produites au débat,

Il est demandé à la présente juridiction de :

DECLARER recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la requérante et y faire droit

Et en conséquence,

CONDAMNER Madame [E] [U] au paiement de la somme de 6 946.80 € au titre du défaut d’entretien et des dégradations

CONDAMNER Madame [E] [U] au paiement d’une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

REJETER les demandes reconventionnelles formulées par Madame [E] [U] comme étant infondées

CONDAMNER Madame [E] [U] aux dépens de l’instance qui doivent comprendre le montant de la mise en demeure et le coût de l’assignation diligentée.

En défense, Madame [E] [U], représentée par son avocat qui a plaidé, a demandé :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu l’article 1730 du Code civil,

Vu l’article 1755 du Code civil,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6jui1let 1989,

Vu les jurisprudences visées,

Prenant droit de 1'ensemble des éléments de la cause,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

A titre principal, DEBOUTER Madame [G] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions soit :

165 euros au titre de la porte d’entrée

1 467,52 euros au titre des dalles au sol

4 586,42 euros au titre de l’achat et de la pose du parquet

541.41 euros au titre du remplacement du WC

1 540 euros au titre de la préparation des murs

4 984.32 euros au titre de la peinture

1 447,27 euros au titre du meuble Lavabo

281.66 euros au titre la mise en place de la grille d’aération

Si par extraordinaire, le Tribunal jugeait Madame [E] [U] débitrice d’une dette à l’égard de Madame [G] [V] [F] que la condamnation ne pourra excéder la somme de 945,93 euros se décomposant ainsi :

293,50 euros pour la dépose des dalles au sol

652,43 euros pour la peinture

ACCORDER les plus larges délais de paiement à Madame [E] [U] pour s’en acquitter,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Madame [G] [V] à payer à Madame [E] [U] la somme 1.000 euros compte tenu de la procédure abusive,

CONDAMNER Madame [G] [V] à payer à Madame [E] [U] la somme 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e MUNOZ

CONDAMNER Madame [G] [V] aux entiers dépens,

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Si le preneur est en effet tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations

locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [G] [V] sollicite la condamnation de Madame [E] [U] à lui payer la somme de 6 946,80 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux par la locataire et conservé par la bailleresse après le départ à hauteur de 535 euros.

Afin de justifier ses demandes, elle verse aux débats un état des lieux d’entrée en date du 31 octobre 2019, un état des lieux de sortie en date du 06 décembre 2023 et un devis de la société ARDI en date du 13 mars 2024 d’un montant total de 14 988,61 euros.

A titre liminaire, il convient de noter que les trois documents produits au sein du dossier déposé lors de l’audience du 19 juin 2025 sont de très mauvaise qualité, que seul l’état des lieux de sortie est à peu près lisible, et qu’il est nécessaire de se reporter aux pièces annexées à l’assignation afin de pouvoir lire lesdits documents.

Il convient également de souligner que, par courriel en date du 26 juin 2025, Madame la Juge des contentieux de la protection a sollicité auprès des avocats des deux parties la transmission de la copie intégrale de l’état des lieux d’entrée et que, par courrier en date du 01 juillet 2025, Madame [G] [V] a, par l’intermédiaire de son mandataire, indiqué être dans l’impossibilité de se procurer l’état des lieux d’entrée dans son intégralité dans la mesure où la société qui a assuré la rédaction du document n’existe plus.

Le devis en la société ARDI en date du 13 mars 2024, d’un montant total de 14 988,08 euros, prévoit notamment :

la remise en état de la porte d’entrée,

la dépose des dalles collées,

la pose d’un parquet,

le remplacement du WC,

le remplacement du meuble lavabo avec vasque,

le remplacement de quatre grilles d’aération,

la reprise avec peinture de l’ensemble des murs et plafonds.

S’agissant de la remise en état de la porte d’entrée, indiquée dans l’état des lieux de sortie comme étant en état moyen, mal peinte et écaillée, l’état des lieux d’entrée fait d’ores et déjà état d’une porte sale avec trois points dès l’installation dans le logement de Madame [E] [U]. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant de la dépose des dalles collées dans l’ensemble du logement (42,75 m²), il convient de constater que celles-ci sont indiquées dans l’état des lieux d’entrée comme était en état « B » et non « A ». L’état des lieux de sortie précise quant à lui que les dalles sont en bon état dans la cuisine, mais sont en état moyen dans le reste du logement avec des dalles disjointes, abimées ou décollées à certains endroits et quelques traces dans le séjour. Madame [E] [U] s’étant cependant maintenue dans le logement pendant quatre années, il convient de prendre en compte la vétusté, c’est-à-dire l’usage normal des éléments en fonction de leur durée de vie, à savoir entre 10 et 15 ans pour des dalles plastiques. La bailleresse ne justifiant aucunement de la date d’achat et de pose initiale des dalles plastiques, l’état des lieux d’entrée faisant état de dalles uniquement en bon état et non neuves, et les photographies annexées à l’état des lieux de sortie ne permettant aucunement de démontrer que les dégradations sont imputables à la locataire et ne sont pas liées à l’usure normale d’un tel sol, Madame [G] [V] sera déboutée de sa demande à ce titre. Elle sera également déboutée de sa demande au titre de la pose d’un revêtement parquet au sol.

S’agissant des plinthes, l’état des lieux de sortie fait état de plinthes en carrelage en état moyen dans l’ensemble du logement avec certaines abimées, avec des traces de peinture, des impacts ou encore fissurées. Il note également l’absence d’une plinthe dans le hall d’entrée. L’état des lieux d’entrée indiquant cependant d’ores et déjà des plinthes en état « C » dans l’ensemble du logement, la bailleresse sera déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant du WC, l’état des lieux de sortie indique une cuvette en bon état/neuf bien qu’encrassée, une chasse d’eau, un réservoir et un robinet d’arrêt en bon état et un abattant en état moyen, abimé. L’état des lieux d’entrée faisant toutefois d’ores et déjà état d’une cuvette très entartrée, Madame [E] [U] ne peut être tenue responsable de l’encrassement de celle-ci. Il ressort ainsi de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que seul l’abattement nécessite d’être changé. Madame [G] [V] ne produit toutefois qu’une facture pour le remplacement d’un pack WC intégral, non nécessaire et imputable à la locataire, et ne justifie pas du prix du simple abattant. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant du meuble lavabo, l’état des lieux de sortie fait état d’un lavabo en état moyen, fendu/fissuré, avec un impact ou un éclat léger et d’un meuble sous lavabo en état moyen avec un champ et des tiroirs abimés. Ledit état des lieux de sortie indique néanmoins que le reste du lavabo, à savoir notamment le mitigeur ou le siphon PVC, sont en bon état et fonctionnels et que le reste du meuble, à savoir notamment les poignées ou les portes, sont en bon état.

L’état des lieux d’entrée produit par Madame [G] [V] indique quant à lui un lavabo et un meuble sous évier en état « A » et une colonne en état « B » avec un éclat.

Madame [E] [U] s’étant maintenue dans le logement pendant quatre années, il convient de prendre en compte la vétusté, c’est-à-dire l’usage normal des éléments en fonction de leur durée de vie, à savoir 10 ans pour les meubles sous évier. La bailleresse ne justifiant aucunement de la date d’achat et de pose initiale dudit meuble, et les photographies annexées à l’état des lieux de sortie ne permettant aucunement de démontrer la nécessité de procéder à un remplacement intégral du meuble sous lavabo, Madame [G] [V] sera déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant des quatre grilles d’aération, l’état des lieux de sortie indique que la ventilation de la cuisine et du séjour sont en bon état, et que la ventilation des WC est en mauvais état avec une grille manquante. Il convient cependant de noter que l’état des lieux d’entrée ne précise aucunement l’état des grilles d’aération, mais que l’observation générale annotée fait état d’un appartement pas très propre. Il convient de surcroit de relever que l’état des lieux d’entrée ne fait aucunement mention de la présence d’une grille d’aération dans les WC. L’absence de celle-ci ne peut donc aucunement être imputée à la locataire. La bailleresse sera déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant enfin de la reprise des murs et plafonds de l’ensemble du logement et de leur remise en peinture, il ressort de l’état des lieux de sortie que la majorité des murs et plafonds du logement sont en état moyen, avec quelques impacts ou éclats légers, quelques trous, des traces de peintures ou encore une peinture écaillée. Ledit document indique également, dans le hall d’entrée, une tapisserie en mauvais état, déchirée, avec deux trous de cheville. L’état des lieux d’entrée fait quant à lui état de murs et plafonds en état « B » voire « C » dans certaines pièces, avec notamment de nombreux trous dans la chambre. Ledit document indique également une tapisserie « B/C » dans le séjour. Madame [E] [U] verse de surcroit aux débats des courriels desquels il ressort que des trous étaient déjà présents, et certains mal rebouchés, lors de son entrée dans les lieux. Madame [E] [U] s’étant en tout état de cause maintenue dans le logement pendant quatre années, il convient de prendre en compte la vétusté, c’est-à-dire l’usage normal des éléments en fonction de leur durée de vie, à savoir 7 ans pour des peintures et papiers peints. La bailleresse ne justifiant aucunement de la date d’achat et de pose initiale des revêtements, l’état des lieux d’entrée faisant état de murs en état « B » voire « C » avec d’ores et déjà des trous à reboucher, et les photographies annexées à l’état des lieux de sortie ne permettant aucunement de démontrer que les dégradations sont imputables à la locataire et ne sont pas liées à l’usure normale de tels revêtements, Madame [G] [V] sera déboutée de sa demande à ce titre.

En définitive, Madame [G] [V] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes relatives aux réparations locatives.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon une jurisprudence constante, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Madame [E] [U] ne démontrant pas que Madame [G] [V] a agi avec malice, mauvaise foi ou erreur grossière, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, Madame [G] [V] sera condamnée à payer à Madame [E] [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Madame [G] [V] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [E] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [G] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [G] [V] à payer à Madame [E] [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection