N°Minute:25/00638

DOSSIER : N° RG 24/01054 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PIE4

Copie exécutoire à

SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

expédition à

M^e Marion BEY

M^e Bénédicte TOGNIOTTI

le 14 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 14 Mai 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Stéphanie [G], candidate à l’intégration, qui a participé au délibéré et rédigé la décision

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [U] EPOUSE [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [C] [H]

né le 01 Juin 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Bénédicte TOGNIOTTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [B] [X] EPOUSE [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marion BEY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 08 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 14 Mai 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, signé électroniquement, ayant pris effet le 3 juin 2022, Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L], représentés par leur mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], ont donné à bail à Monsieur [C] [H] et Madame [B] [X] épouse [H] un immeuble à usage d’habitation, ainsi qu’un parking intérieur et un cellier, situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 801,92 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 117 euros.

Par courrier en date du 4 mars 2024 remis en main propre, Madame [B] [X] épouse [H], a donné congé à la SAS FONCIA.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L] ont fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024 à Monsieur [C] [H] un commandement de payer la somme principale totale de 3419,06 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 4 juillet 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail et à Madame [B] [X] épouse [H], une sommation de payer la même somme principale.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 2 octobre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L] ont fait assigner Monsieur [C] [H] et Madame [B] [X] épouse [H] pour l’audience du 25 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail intervenue le 10 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— déclarer Monsieur [C] [H] occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [H] et celle de tous occupants de son chef

— condamner solidairement de Monsieur [C] [H] et Madame [B] [X] épouse [H] à payer la somme de 4393,74 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, arrêtés au 10 septembre 2024, date de résiliation du bail

— condamner solidairement de Monsieur [C] [H] et Madame [B] [X] épouse [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges dû à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée, suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables, tout comme le loyer,

— condamner solidairement de Monsieur [C] [H] et Madame [B] [X] épouse [H] aux entiers dépens, en ceux compris le cout du commandement de payer signifier à M [C] [H] et la sommation de payer signifiée à Madame [B] [X] épouse [H], et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [C] [H] en date du 18 février 2025 constatant son départ du logement en fin d’année 2024.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été fixée à l’audience du 8 avril 2025.

À cette audience, Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L], représentés par leur conseil qui a déposé son dossier, concluent comme suit:

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu le bail,

Vu le congé de Madame [X] [B] épouse [H],

Vu l’état des lieux de sortie,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 220 du Code civil,

Vu le commandement de payer,

Vu les jurisprudences,

DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

CONSTATER la résiliation de plein droit du bail intervenue le 10 septembre 2024 par application de la clause résolutoire dénoncée dans le commandement du 9 juillet 2024 demeuré infructueux.

PRENDRE ACTE du départ des locataires en date du 20 novembre 2024.

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [B] [X] épouse [H] à payer aux Consorts [L] la somme provisionnelle/de 5.593,46 euros, montant du solde des loyers et charges arrêtés au 20 novembre 2024,

REJETER la demande de délai de paiement formulée par Madame [B] [X] épouse [H],

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [B] [X] épouse [H] à payer aux Consorts [L] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre dépens en ceux compris le cout du commandement de payer qui a été signifié à Monsieur [C] [H] et de la sommation signifiée a Madame [B] [X] épouse [H]

Monsieur [C] [H] assisté de son conseil qui a déposé son dossier, demande:

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu l’article 220 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats

CONSTATER la résiliation du bail intervenue le 10 septembre 2024.

JUGER que la dette locative a un caractère ménager.

JUGER que Madame [X] est solidairement tenue au titre des loyers impayés,

ACCORDER à Monsieur [H] les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter conjointement avec Monsieur [X] de la dette locative et ce, sur une durée de 36 mois.

JUGER que Monsieur[H] sera garanti par Madame [X] des éventuelles condamnations prononcées à son encontre

DEBOUTER Madame et Monsieur [L] de toutes leurs autres demandes.

STATUER CE QUE DE DROIT quant aux dépens

Madame [B] [X] épouse [H], représentée par son conseil qui déposé son dossier, conclut :

Vu les pièces produites,

Vu l’article 1343-5 du Code Civil,

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014,

CONSTATER la résiliation du bail intervenue 1e 10 septembre 2024.

CONSTATER que Madame [X] a quitté le domicile conjugal avec les enfants le 22 mars 2024 ayant donné congé le 4 mars 2024.

JUGER que la dette locative à compter du 4 avril 2024 n’a plus un caractère ménager.

JUGER que Madame [X] est solidairement du versement des arriérés de loyers dans la limite de la somme de 976,84€

REJETER la demande de condamnation solidaire de Madame [X] au titre de l’indemnité d’occupation formée par les bailleurs.

ACCORDER à Madame [X] les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter conjointement avec Monsieur [H] de la dette locative et ce, sur une durée de 36 mois.

JUGER que Madame [X] sera garantie par Monsieur [H] des éventuelles condamnations prononcées à son encontre

DEBOUTER Madame et Monsieur [L] de toutes ses autres demandes.

STATUER ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se rapporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens ;

La décision a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, en ce qui concerne les époux, il est constant que la solidarité cessera à la date d’effet du congé délivré par les deux époux et si un seul époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers même s’il ne demeure plus dans les lieux jusqu’au terme du bail ou jusqu’à transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.

En l’espèce, le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer et la sommation de payer du 9 juillet 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement et cette sommation sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024, date de résiliation dudit bail.

Dès lors, à compter de la résiliation du bail, Monsieur [C] [H], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Toutefois, il n’est pas contesté que Madame [B] [X] épouse [H] a donné congé aux demandeurs par remise en main propre de son courrier, contresigné par leur mandataire, le 3 mars 2024.

En ce qui concerne Monsieur [C] [H], les demandeurs ont indiqué que ce dernier a quitté les lieux en novembre 2024, et produisent l’état des lieux de sortie en date du 20 novembre 2024 signé du locataire.

Il convient donc de constater la libération des lieux par Monsieur [C] [H] en novembre 2024.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la solidarité entre les époux

En vertu de l’article 1751 du code civil « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. »

Par application de l’article 220 alinéa 1er du Code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat de bail, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires. Cette solidarité cesse à la date d’effet du congé délivré par les deux époux et si un seul époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers même s’il ne demeure plus dans les lieux jusqu’au terme du bail ou jusqu’à transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil, peu important qu’il ait quitté les lieux avant cette date ou qu’il ait été autorisé à résider séparément.

En revanche, en cas de résiliation du bail par application d’une clause résolutoire, la solidarité entre époux ne s’étend pas, en principe, à la dette née postérieurement. L’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer revêt en effet un caractère quasi-délictuel et n’incombe qu’au seul occupant effectif des lieux sauf si l’indemnité d’occupation a un caractère ménager ce qui est le cas, par exemple, lorsque l’époux qui demeure dans le logement avec les enfants du couple dont il a la garde.

En l’espèce, il est constant et non contesté par Monsieur [C] [H], que Madame [B] [X] épouse [H] n’occupe plus le logement depuis mars 2024.

En outre, comme il a été développé ci avant, le bail étant résilié depuis le 10 septembre 2024 par application de la clause résolutoire, les enfants communs ne vivant pas au domicile de leur père et la preuve du caractère ménager de la dette au titre de l’indemnité d’occupation n’étant pas rapportée, seul Monsieur [C] [H] qui s’est maintenu dans les lieux peut donc être condamné à payer cette indemnité d’occupation.

Madame [B] [X] épouse [H] est donc redevable solidairement avec Monsieur [C] [H], des loyers impayés jusqu’au 10 septembre 2024, date de la résiliation du bail. Elle ne peut prétendre à être relevée et garantie par lui de cette dette due au titre de la solidarité légale.

Puis, postérieurement à cette date de résiliation du bail, s’agissant d’indemnité d’occupation et plus de loyers, Monsieur [C] [H] est seul redevable des indemnités d’occupation dues entre le 10 septembre 2024 et le 20 novembre 2024, date de son départ des lieux.

Sur le montant des sommes dues

au titre des loyers et charges

Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L] produisent outre le contrat de bail un décompte arrêté au 3 avril 2025 démontrant que la dette locative s’élève à la somme de 5593,46€ mensualité de novembre 2024 incluse.

Les frais de poursuite, d’un montant total de 200,49€, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

La créance de Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L] au 3 avril 2025 est donc de 5392,97€ (5593,46-200,49), régularisation de charges de 148,59€ pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et taxes d’enlèvement des ordures ménagères de 271,67€ pour la période du 1er janvier 2024 au 21 novembre 2024 incluses.

Monsieur [C] [H] et Madame [B] [X] épouse [H] reconnaissent le montant de la dette à l’audience.

Sur cette somme totale 5392,97€, il résulte du décompte produit que les loyers et charges impayés entre avril 2024 et août 2024 représentent la somme de 3 416,90€.

A cette somme, il convient de retirer le montant de 801,92€ correspondant au dépôt de garantie versé par Monsieur [C] [H] et Madame [B] [X] épouse [H] lors de la souscription du bail.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères d’un montant total de 271,67€ représente la somme de 197,58€ pour la période allant de janvier 2024 à août 2024.

Monsieur [C] [H] et Madame [B] [X] épouse [H] seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 2812,56€ (3416,90-801,92+197,58) au titre des loyers et charges impayés, taxe d’enlèvement des ordures ménagères incluse.

au titre des indemnités d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail est due afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 976,84€.

Les indemnités d’occupation dues par Monsieur [C] [H] entre le 10 septembre 2024 et le 20

novembre 2024 représentent la somme de 2637,47€.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagère sur cette même période représente la somme de 74,10€.

Monsieur [C] [H] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 2711,57€ au titre des indemnités d’occupation dues, du 10 septembre 2024 au 20 novembre 2024, taxe d’enlèvement des ordures ménagères incluse.

Sur la demande de délai de paiement

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas vocation à s’appliquer en raison de la fin du bail.

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, la situation financière et personnelle de Monsieur [C] [H] et de Madame [B] [X] épouse [H] justifie de leur accorder des délais de paiement afin de solder l’endettement locatif.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [H] et de Madame [B] [X] épouse [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L], Monsieur [C] [H] et de Madame [B] [X] épouse [H] seront condamnés solidairement à leur verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 12 et 18 mai 2022 entre Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L] et Monsieur [C] [H] et de Madame [B] [X] épouse [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation, le cellier et le parking intérieur, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 septembre 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [C] [H] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 10 septembre 2024,

CONSTATONS que Madame [B] [X] épouse [H] a quitté le logement en mars 2024 ;

CONSTATONS que Monsieur [C] [H] a quitté le logement le 20 novembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [H] et de Madame [B] [X] épouse [H] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L] la somme provisionnelle de

2812,56€ en arriéré de loyers et charges échus pour la période s’étendant d’avril 2024 à août 2024, taxe d’enlèvement des ordures ménagères incluse pour la période de janvier 2024 à août 2024.

AUTORISONS Monsieur Monsieur [C] [H] à se libérer de la dette en 23 versements mensuels de 117 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette,

AUTORISONS Madame [B] [X] épouse [H] à se libérer de la dette en 23 versements mensuels de 117 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette,

CONDAMNONS Monsieur [C] [H] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L] la somme provisionnelle de 2711,57€ au titre des indemnités d’occupation dues pour la période s’étendant du 10 septembre 2024 au 20 novembre 2024, taxe d’enlèvement des ordures ménagères incluse.

AUTORISONS Monsieur [C] [H] à se libérer de la dette en 23 versements mensuels de 112 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

DÉBOUTONS Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [H] et de Madame [B] [X] épouse [H] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [C] [H] et de Madame [B] [X] épouse [H],

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [B] [X] épouse [H] à verser à Monsieur [S] [L] et Madame [Z] [L] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS