COUR D’APPEL DE [Localité 4]

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MINUTE N°: 25/00005

N° RG 19/03523 – N° Portalis DBYB-W-B7D-MEUB

LOYERS COMMERCIAUX

le : 07 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES CAMELIAS,

RCS de [Localité 4] N° 343.728.135,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne Monsieur [J] [U], son gérant,

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SUNSHINE,

RCS [Localité 4] 820 563 542

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne par Monsieur [M] [R], son gérant

représentée par Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal,

assisté de Sylviane ROSSI, adjointe administrative faisant fonction de greffier lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 05 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 07 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 07 Janvier 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 13 décembre 1999, la société civile immobilière SCI LES CAMELIAS a donné à bail à la société CELLENEUVE OPTIQUE un local à usage commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial « Les Portes du Soleil », sis [Adresse 5], pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 65 000 francs, hors taxes et hors charges.

Suivant acte sous seing privé en date du 18 août 2009, la SCI LES CAMELIAS et la société ENTREVUES, venant aux droits de la société CELLENEUVE OPTIQUE, ont renouvelé le bail pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 12 août 2009 pour se terminer le 11 août 2018, moyennant un loyer annuel de 15 000 €, hors taxes et hors charges.

La société SUNSHINE vient aux droits de la Société ENTREVUES en l’état d’une cession de fonds de commerce en 2016.

Par acte extrajudiciaire en date du 9 février 2018, la SCI LES CAMELIAS a donné congé à la société SUNSHINE au 11 août 2018 avec offre de renouvellement à effet du 12 août 2018, moyennant un loyer annuel de 35 250 €, hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 mai 2018, la société SUNSHINE a signifié à la SCI LES CAMELIAS son accord quant au principe du renouvellement du bail mais a contesté toute augmentation de loyer.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 9 avril 2019, la SCI LES CAMELIAS a notifié à la société SUNSHINE un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par jugement du 3 décembre 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et a commis pour y procéder Monsieur [D] [X], expert près la Cour d’appel de [Localité 4].

Le 26 octobre 2023, l’expert a déposé son rapport.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire en réplique, la SCI LES CAMELIAS sollicite du juge des loyers commerciaux :

— la fixation du prix du bail renouvelé le 12 août 2018 à la somme annuelle de 26.462,50 € hors taxe et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail venant à expiration demeurant inchangées.

— l’exécution provisoire,

— que la Société SUNSHINE soit condamnée à lui verser la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire.

Pour l’essentiel, la société LES CAMELIAS conteste l’expertise, soutenant que les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement, du fait principalement de l’augmentation de la population qui a entraîné une hausse de la fréquentation de l’Intermarché présent dans le centre commercial « Les portes du soleil ». Elle précise notamment que certains projets immobiliers récents sont à proximité immédiate de la zone concernée et estime que le taux de chômage retenu par l’expertise est supérieur au taux réel, estimant ainsi que l’impact négatif de ce dernier est moindre que celui retenu par l’expert.

Concernant la valeur locative retenue par l’expert, elle ne critique pas la démarche mais les références retenues par lui, soutenant que les loyers retenus pour trois lots sont des loyers de 2009 qui font l’objet d’une procédure judiciaire.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire en réplique, la SARL SUNSHINE sollicite de :

Par ces motifs :

Vu les dispositions des articles L 145–33 et suivants du code de commerce,

Vu le rapport d’expertise,

— Débouter la SCI LES CAMELIAS de l’ensemble de ses demandes,

— Juger que le loyer de renouvellement sera d’un montant de 16 334,57 € HT/HC/an,

Subsidiairement,

— Juger que le loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative de 19 662 €/HT/HC/an,

En tout état de cause,

— Condamner la SCI LES CAMELIAS à la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais d’expertise.

Pour l’essentiel la SARL SUNSHINE reprend les conclusions de l’expertise, estimant que les arguments soulevés par la société LES CAMELIAS a fait l’objet de dires à expert, lesquels ont été écartés.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré à la date du 7 janvier 2025.

Motifs :

Sur la fixation du loyer

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

En l’espèce, il est acquis que le bail s’est renouvelé à compter du 12 août 2018.

Sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R145-6 du code de commerce « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

L’expert retient que si la population de la commune de [Localité 3] a augmenté, augmentation principalement due aux nombreux projets immobiliers dont la plupart sont sous défiscalisation et qui, par conséquent, s’adresse à une population modeste pouvant bénéficier de loyers dits « sociaux ». Il poursuit son analyse en relevant que si la fréquentation de l’Intermarché, présent dans ce centre commercial, a augmenté, cette augmentation est à relativiser au regard du panier moyen qui a diminué de 4,24 % entre 2016 et 2018, baisse également constatée dans le résultat net de la grande surface et de celui du magasin d’optique concerné.

D’ailleurs, il précise, outre l’absence d’impact sur l’activité concernée par la société SUNSHINE, que ce commerce a souffert dans le même laps de temps d’une augmentation de la concurrence de près de 400 % sur la commune de [Localité 3].

Il retient également que la ligne de tramway qui dessert les communes de [Localité 3] et de [Localité 4] n’a aucun effet direct et positif sur le centre commercial LES PORTES DU SOLEIL en ce qu’il n’existe aucun arrêt à proximité de ce dernier, cette ligne ayant pour objet principal de relier le centre-ville de [Localité 3] à [Localité 4] incitant au contraire le déplacement de la population du centre ville de [Localité 3] vers la commune de [Localité 4].

Dès lors, il estime que la modification des facteurs locaux de commercialité n’ont pas eu d’influence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

La société LES CAMELIAS conteste cet élément.

Néanmoins, force de constater que pour contester les conclusions de l’expertise, la société bailleresse ne rapporte pas la moindre preuve des carences/erreurs qu’elle impute à l’expert, et qui s’avère dès lors sans le moindre fondement.

Dès lors, il sera retenu une absence d’évolution notable des facteurs de locaux de commercialité ayant eu une incidence sur le commerce considéré.

Sur la valeur locative :

L’expert a proposé un prix de 290 €/an/m2 pondérée pour une surface de 67,80 m², soit une valeur locative de 19 662 €/an.

Pour ce faire l’expert s’est basé sur les éléments existant au jour de l’expertise et l’argument selon lequel certains loyers renouvelés font l’objet d’une procédure devant la juridiction de céans est inopérant.

Dès lors cette valeur sera retenue.

Sur le loyer renouvelé :

L’expert retient un loyer annuel de référence de 15 000 €/an/HT/HC, un indice de référence de 102,73 paru le 19 juillet 2009 et un dernier indice connu de 111,87 paru le 27 juin 2018, soit un loyer renouvelé à la somme de 16 334,57 € HT/HC/an.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner la SCI LES CAMELIAS qui succombe aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Tenant les circonstances de l’espèce, l’équité commande de condamner la société LES CAMELIAS à payer à la société la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

***

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à effet au 12 août 2018 à la somme annuelle de 16 334,57 € ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société LES CAMELIAS à payer à la société SUNSHINE la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

CONDAMNE la société LES CAMELIAS aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO