N°Minute:25/00311

N° RG 24/01602 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDVH

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -[Adresse 7], AYANT POUR SYNDIC LA SARL MAB PLANCHON, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GUIZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. -NIAH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 20 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 20 Janvier 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Frédéric GUIZARD

Copie certifiée delivrée à :

Le 20 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

La société NIAH IMMOBILIER est propriétaire du lot 209 au sein de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 3].

Malgré les démarches amiables, la mise en demeure par pli en RAR et convocation devant le conciliateur La société NIAH IMMOBILIER ne règle pas les charges de copropriété lui incombant et s’élevant à la somme de 4832,13 euros.

Une attestation de non-conciliation suite à l’absence de la société NIAH IMMOBILIER en date du 6 juin 2024 est jointe aux débats.

Par acte de Commissaire de justice en date du 23 juillet 2024 signifié à étude, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic la SARL MAB PLANCHON sise [Adresse 1] à MONTPELLIER, a fait assigner la société NIAH IMMOBILIER, sise [Adresse 4] à MONTBELIARD devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 18 novembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 36 et 43 du décret du 17 mars 1967 ;

CONDAMNER la requise à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 4832,13 euros pour les causes sus-énoncées (charges de copropriétés dues, hors frais, appel de fond du 1er avril 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

LA CONDAMNER encore à payer au syndicat des copropriétaires requérants ;

1000,00 euros à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice de gestion et de trésorerie consécutif, par application de l’article 1240 du code civil ;

1200,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Aux entiers dépens.

A l’audience du 18 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il a été fourni aux débats un décompte actualisé de la dette au 1er octobre 2024 qui se monte à 7155,34 frais de relance inclus.

A cette audience, La société NIAH IMMOBILIER n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Appel de fonds du 1er avril 2024 au 30 juin 2024

Mise en demeure RAR

Note d’honoraires correspondantes

Requête en conciliation

Note d’honoraires correspondantes

Attestation de non conciliation

Il ressort de ces documents que la société NIAH IMMOBILIER reste devoir la somme de 6109,05 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er octobre 2024.

La société NIAH IMMOBILIER sera donc condamné en deniers ou quittances à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6109,05 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit la mise en demeure du 6 juillet 2023 qui émane du conseil du requérant.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Néanmoins, le contrat de syndic n’est pas joint aux débats et le juge est donc dans l’impossibilité de connaître le montant prévu pour l’envoi d’une mise en demeure.

En conséquence il y a lieu de ne pas faire droit à cette demande.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La carence de la société NIAH IMMOBILIER à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société NIAH IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, la société NIAH IMMOBILIER devra verser au syndicat de copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 673,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société NIAH IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 6109,05 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE La société NIAH IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 500,00 à titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE La société NIAH IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 673,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE La société NIAH IMMOBILIER aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge